万科以6.62亿元资产抵债，万物云加快清收关联欠款

11月2日，万物云与关联方万科方面订立一系列债务清偿协议，后者通过向万物云转让物业或车位的方式，以结清欠付的应付款项。该等债务清偿协议的总计代价6.62亿元。

其中，上述收购代价中用于结清到期应付款项的金额为6.59亿元，另有约56万元用于抵扣应预付业务款项；万物云另需以现金支付225.17万元。

综合来看，此次用于清偿债务的资产共计191项，涉及住宅、售楼处、车位和商铺等各种类别，遍布全国各地，包括佛山、长沙、石家庄、青岛、济南、郑州等城市。

万物云表示，本集团与万科企业及其关联方之间存在贸易应收款项等结余，为收回该等应收款项、降低对关联方的信用风险敞口，各方同意订立债务清偿协议。

“以清偿物业抵偿相应债权，有助于降低本集团应收款回收的不确定性；且清偿物业具备持续经营及产生现金流的能力，有助于维持本集团资产的流动性。”万物云表示。

中指研究院物业研究部研究副总监彭雨分析，万物云以6.617亿元应收换车位/物业、仅付225万元现金，属于低现金消耗、资产偏可经营型，短期冲减关联方应收、减少后续信用减值压力，对利润表冲击相对可控，不过同时也会增加存货/投资性房地产与去化任务。

万科方面以物业或车位的形式向万物云清偿债务自2024年就已经开始。这年底，万物云以1.5亿元的代价收购了武汉新唐50%股权、以7.12亿元收购上海祥大45%股权，其中5.9亿元直接抵偿欠款等。2025年还完成12.56亿元资产包、0.98亿元杭州街区商业项目的抵偿等。

针对这部分抵债的资产，在2025年中期业绩会上，万物云管理层曾对外表示，万物云按照资产策略的划分以及执行落地计划进行处置。

其中，对于包括车位、公寓、办公等在内的各类销售型资产，万物云尽可能实现应卖尽卖；对于持有型的大宗资产，作为社区商业的起步，围绕社商品牌进行运营，提高资产价值，再选取更好的时机寻求项目退出。

关联开发商以资抵债的方式并非个例。仅是近期，就有多家物管企业进行了类似交易。

10月底，中骏商管与中骏集团进行了一笔关联收购，后者将持有的水头、平顶山、仙游三座中骏世界城项目公司股权作价10.6亿元售予中骏商管，以抵偿9.08亿元关联欠款；债务抵销后，中骏商管需另行支付1.52亿元现金。

同期，融创服务也披露一份债务清偿协议，与关联方融创集团方面签订协议，后者以商品房及停车位抵偿应付未付的款项，总代价约1545万元。

在彭雨看来，这一现象集中出现的根本原因是地产关联方现金偿债能力的系统性弱化与物企应收账款风险的显性化。

中指物业数据显示，2025年，上市物企应收账款及票据总额超955亿元，同比增长11.93%，增速远超营收增速；2026年上半年，上市物企应收账款及票据总额继续攀升，而且物企对关联方的贸易应收款问题正在从高账期问题演变为持续减值问题。

事实上，万物云在推进以资抵债的同时，也同步在进行应收款的减值计提。2025年，万物云就应收关联方房地产开发商客户的相关款项的减值亏损约为7.44亿元，较2024年增加约5.08亿元。

“物企面临现金回收概率低、法律追偿结果不理想，且挂账意味着继续计提减值，因此同意关联方的‘以资抵债’更多情况下是物企被动且无奈的止损动作。”彭雨认为，对物企来说，最优解始终是现金回款，但在当前的形势下，面对出险或紧信用关联方，其必然次优解就是把“不确定能否收回的债权”换成“可确权、可处置、可抵质押的实物权益”，先完成账面出清与风险锁定。