上海首现每平6700元楼盘 成今年开盘最低

前不久我们报道了上海部分开发商大幅降价的消息，这也让很多购房者看到了希望。目前这股降价潮仍在继续发酵，在上周末推盘的项目中，上海金山区的一个楼盘以均价每平米仅为6千7百元的价格进行销售，这也成为今年以来，上海楼市开盘报价最低的楼盘。

记者从该楼盘售楼处了解到，此次共推出了128套面积约86-100平方米的房源，为4层的公寓建筑形态，均价约6700元/平方米。照此计算，购买一套房的总价在65万左右，与动辄上百万的房价形成了鲜明的对比。

楼盘营销总监卢燕告诉记者：这个价格在整个金山区来说比较适合老百姓购买力的一个价格，我们比其他周边的价格要便宜30%左右。

亲民的价格吸引众多市民前来购买，小区内的住户除周边的刚需人群外，一部分上海市区的养老人群也看上了这里的低总价，选择到这里置业.

住户颜阿姨告诉记者：上海房价贵，老人住这里环境还蛮好。便宜多了，这里小面积50万左右，便宜。

据了解，由于该楼盘总价较低，自推盘以来销售情况较为平稳，目前只剩20余套房源。

上海新盘降价影响二手房买卖心态有变化

新楼盘降价促销的态势，终于影响到了二手房市场，一二手房价格倒挂的现象开始出现扭转。记者近日从上海多家房产中介了解到，10 月中旬以来二手房成交量锐减，买家处于浓厚的观望情绪之中，而部分卖家已经开始放宽议价空间。可以说，买卖双方的心态，已经起了微妙的变化。

记者来到一家拥有20多家门店的连锁中介，负责人告诉记者，lO月10号可以说是近期二手房交易的一个分水岭。之前交易量还算平稳，与八九月份基本持平，而10号前后，多个楼盘传出打折消息后，二手房成交量就开始明显下降。

房产中介负责人唐竣贤告诉记者：10月中下旬成交量要比上旬或者上个月要差很多，中旬加上下旬还不及上旬的一个成交量。

据介绍，成交量下降的最主要原因还是买卖双方心态的变化。由于新盘打折力度大，大多数买家对于二手房跟风下跌有较高期望，而部分急需资金周转的卖家，则愿意降低价格，以求尽快出手。

房产中介负责人秦毅告诉记者：买家上门咨询的比较多，他们觉得房价应该有一定下降，所以上门咨询的比较多。

房产中介负责人唐竣贤告诉记者：有部分卖家置换需求或者资金出现问题的，会选择相对稍微便宜一点，我们可以给买家争取到更多一点，2%到3%左右吧

有关人士表示，目前成交的房源，几乎全部都是结婚用房和学区房为代表的刚需购房，且大多数都是本地户籍购房。而随着明年三四月份，针对非本地户籍人员的限购政策期满一年，这部分刚性需求可能有所释放。

房产中介负责人秦毅告诉记者：因为限购是从今年三四月份开始，要求外地户籍要一年的税单，如果他们今年开始补上税单的话，明年三四月份就能达到一个可以购买的条件了，可以释放出一定的需求量。

尽管成交锐减，但二手房市场总体价格并未明显松动，市场处在有价无市的局面之中。房产中介表示，在接下来的清淡形势下，公司将把重点放在员工培训和政策研究方面，加强磨练内功，以应对二手房市场的波动。

广州楼市供大于求

再来看看广州和深圳的情况，这两个地方在区域楼市价格上，也是具有风向标的作用。据统计，今年9月27号到10月26号，广州十区二县市网签的购房套数为6594套，均价为每平米11705元。交易量有所上升，而成交均价则呈现震荡下跌的态势。而深圳的楼市价格也开始普降。

专家表示，广州楼市的下跌是结构性的，为了分散风险，广州不少开发商已经开始变相降价销售。

房地产专家韩世同告诉记者：其实广州从今年4、5月份开始，就已经采取了各种明降暗降，打折、促销、送优惠这样的手法，避免一次性大幅，会引起市场波动，会引起冲突这样的降价行为。

虽然广州一手楼市目前还比较坚挺，不过有业内人士表示，11月份广州楼市将会有超过5万套新盘上市，市场消化能力明显不足。

另一方面随着银行贷款额度不断降低，开发商融资渠道不断收窄，再加上年关将至，开发商回笼资金的压力不断加大。今年年底到明年年初将是开发商最难过的日子。

广州市同创卓越房产公司总经理赵卓文告诉记者：第四季度广州楼价下降恐怕成为定局了，目前处于一个阶段性的，供过于求的阶段，所以楼价下行的压力很大；第二方面从很多调查报告看来，目前消费者的购房意愿，已经降到了5年内的新低。

而在深圳，由于开发商资金链紧张，降价促销已成当前深圳楼市的普遍现象。这个位于深圳龙华街道的一个在售楼盘，9月4号开盘，当时均价为17800元/平方米，现在均价已降到13000元/平方米左右。

售楼员告诉记者：之前是近18000/平方米，现在最低99万起，单价12500/平方米。

长沙：房交会惨淡收尾 楼市进入“僵持期”

有在降价的，也有准备降价的，在长沙，今天是这个城市2011秋季房交会的最后一天，60多家房地产开发商、90多个楼盘参加了这次展会，但记者发现，今年的人气是比往年要下降很多。可以说，长沙今年的房展会，行情很冷清。

长沙某房地产公司工作人员告诉记者：今年的情况，相对比往年来说的确是，看的人多，买的人少，人好像也没有以前那么多。

一位长沙市民告诉记者：房价没想象中那么低，感觉没降啊。可能一线城市降了吧，二线城市没降

另一位长沙市民告诉记者：我再看看吧，价格什么时候动，我再行动。

记者发现，对于“降价”这个词儿，无论是市民还是开发商都很敏感。今年长沙房交会上的很多楼盘，对降价也都是羞羞答答。这家楼盘的特价优惠牌都不敢放到明处，而是偷偷地放在了角落里。

长沙某房地产公司工作人员告诉记者：我们主要是做一些形象展示，价格方面的，我们还是没有提及。

长沙某二手房市场工作人员告诉记者：买涨不买跌，这是很多市民的态度，成交量来说下半年的确是少了很多，大家都是观望，看还能不能再跌，新房交易少了，我们二手房市场自然也是少了，如果新房价格不高，那大家都会选择买新房了。

无论是开发商，还是房交会上的市民，双方都是以观望试探为主，往年出没于展会的“炒房团”也已经销声匿迹。最后一天的房交会以惨淡收尾。

扬州：房交会优惠虽多 仍未达预期

开发商不降价，消费者持币观望，这就是眼下长沙楼市的现状，但在扬州昨天结束的秋季房交会上，扬州本地的开发商，则比长沙的房地产开发商要大方得多，参展的很多扬州楼盘，开发商都采取了比较大幅的优惠措施，但前来看房的扬州市民，并不买账。

记者在今年的扬州秋季房交会上看到，不少市民正在向各个展台索取资料，了解行情。

一位扬州市民告诉记者：主要了解下价格，还有具体位置，看看价格是否我承受得了吧。

另一位扬州市民告诉记者：主要来看看房子的价格，来看看房子便宜的时候，就买套吧。

来展会现场的大部分是工薪阶层，因为此前房价持续上涨，他们中的很多人只能“望房兴叹”。现在国家对楼市调控力度逐渐加大，很多人又看到了希望。

在现场记者发现，不少楼盘都加大了促销力度，优惠3万、5万的不在少数。不过，这些举措似乎还远没有达到市民的期望。

财经链接：三季度上市房企净利环比降近三成

楼市降温，也开始影响到房地产上市公司的业绩。下半年以来，万科、富力、保利等标杆房企，都进行了不同程度的降价促销，近七成的一线房企，前三季度没能按进度完成年度销售任务的75%。楼市销售如此惨淡，那么房地产公司的股票前景如何呢？

截至10月29日，按照申银万国的统计，沪深两市交易所已有131家上市房企公布三季报。这131家公司，前三季度合计实现营业收入2092亿元，合计实现净利润263.8亿元。其中，第三季度合计实现营业收入699.58亿元；合计实现净利润73.19亿元。第三季度的营业收入和净利润，对前三季度的贡献均没有超过35%。

上市房企经营的惨淡景象，在第三季度表现明显。131家公司第三季度的营业收入合计环比下降8.15%，净利润合计环比下降29.36%。其中，净利润环比下降的公司共77家，占比高达58.7%之多。这其中，主要是以宜华地产(000150)、国兴地产(000838)、天业股份(600807)等中小型开放商为主。不过，万科、招商地产(000024)、金地集团(600383)等一线房企，三季度业绩均出现不同程度的下滑。

存货巨大是上市房企的另一隐忧。131家房企三季度末存货达9838亿元，较去年同期的6788亿大增44.93%，存货积压迹象明显。以四大地产之一的金地集团为例，该公司三季度的营业收入同比下降了20%，但是二季度，该公司的这一数据还保持在同比上升98%的位置上；其三季度的业绩也同比下滑98%，与二季度的同比增长400%相比，明显恶化。

随着限购措施的实施，房地产行业的资金链也承受了巨大的压力。去年房企经营性现金流由正转负的趋势，在今年三季度进一步扩大。三季报披露，131家房企的经营性现金流为-632.5亿元，同比降幅为16.37%，环比降幅为19.31%。在131家房企中，80家房企前三季度经营性现金流为负值。

没买的希望降买了的不准降 房价下跌态势确立

京沪深再现退房纠纷，龙湖、星河湾、绿地、中海等一线房企上海大幅降价“抢收”

广州郊区豪宅“闪价”，投资客甩卖烂尾盘，珠江新城村民复建房“50万”出售20年租期

近日，上海绿地秋霞坊、中海御景熙岸项目因大幅降价，遭遇前期业主砸售楼部要求退房事件，引发“降价潮”是否到来的讨论。在广州，任何风吹草动都已触动媒体敏感的神经，包括烂尾十多年的楼盘在二手市场低价出货，没有产权证、不能出售的村民复建房拿来放20年长租的个案，也成为“拐点已到来”的论据。

“的确，楼市已经入冬。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭对羊城晚报记者说，今年四季度和明年一季度，地产业的日子不好过。“发展商资金短缺日益严重，有卖楼的压力和冲动。”广东省房协理事、广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，开发商将会大量倾销“物美价廉”产品。“第四季度，将是中低价格产品的促销期”。

品牌开发商割肉“抢收”

进入10月前，谁都没有想到，上海楼市会发生如此猛烈的“降价潮”。更令人想不到的是：降价名单中出现了龙湖、星河湾、绿地、中海这样的“一线开发商”的名字。

近日，绿地秋霞坊、龙湖郦城、中海御景熙岸等上海楼盘全面降价促销，降幅高达20%至40%。如龙湖郦城，由1.8万元/平方米(毛坯房)，降为1.4万元/平方米(含2500元/平方米精装修).10月23日下午，售楼部遭遇群情激奋的百余名前期购房者围攻。

“从市场面观察，自9月以来各地降价促销进一步增加，基本涵盖了大中小开发商、高中低档楼盘。个别城市出现退房现象，北京、上海包括杭州、深圳都有，降幅较大，某些个案导致闹事退房。从数据面看，70个城市房屋价格指数，10月一定会出现整体性的房价下拐。我认为房价向下跌转化的这个态势已经确立。”杨红旭说。

广州郊区盘降价躁动

在被认为楼价稳定的广州，也有躁动，先是周边一手新盘玩起“高报低开”策略，开盘价比“吹风价”要低一两千，随后，个别“胆大”的旧盘新推的项目如亚运城，新一期发售价低于前期价1成，便宜了1000元/平方米。番禺豪宅盘珊瑚湾畔盘则玩了一次“闪价”行动：新一期单位悄然开始VIP认购，开盘前可以1.4万元/平方米起的价格认购，比1.7万-1.8万元/平方米的二手价低了不少，但开盘后立即恢复到2万元/平方米。

但市区盘依然难见明显降价。倒是滨江东一个叫海天花苑的烂尾盘，小业主因开发商走佬十多年来无法办理房产证，最近作为广州解决历史遗留问题楼盘而获得办证，一个香港投资客“解套”后以1.2万-1.5万元/平方米将手中75套房源放售，低于该盘1.6万元/m2的均价，引来抢购。该香港业主1996年时购下海天花苑，其间也想出售，但因房产证未办理未能如愿。尽管该楼盘有烂尾这一特殊背景，但在“降价”语境下，仍成为“投资客低价抛售、撤资离场”的案例。

而珠江新城一处村民复建房，不能作为商品房在市场上买卖，近日，二房东把这批房源以毛坯房形式出租，但中介公司却有误导之嫌：宣传单张“50万元总价购买74平方米，单价只要6757元/平方米”，其实50万元并非售价，而是租用毛坯房20年的总租价。不过，无论如何，“6”字头已大抢眼球。

四季度楼价

或创“新低”

“房价下跌与政策松动将‘相伴而行’。”杨红旭判断，未来半年都将处于“探底”通道，期待2008年年底至2009年那轮快跌急升呈“V”形的报复性反弹，并不现实。预计明年才有可能完成筑底，其后的复苏和反弹，预期也是慢步调的，调整周期将长于上一轮。

赵卓文分析，房地产项目要求的资金充足率为20%，发展商普遍是1块钱的本钱，做5块钱的生意。在资金成本明显上涨的2012-2013年，发展商“进退两难”。“第四季度，开发商要支付工程款、地价款、到期贷款、债务、还要发放员工薪酬奖金，压力前所未有。”在赵卓文看来，第四季度，楼市成交均价有可能创出年内“新低”。

“就广东而言，发展商仍有降价空间。”赵卓文进一步解释，目前在售项目，基本上是二、三年前，甚至更早前所获土地资源发展起来的。过去5年，广东经营性地价有3-4倍的上升。发展商目前在售项目普遍利润率在30%-50%以上，楼价下调10%-30%，还未触及成本。当前基本上属于“让利促销”，还未到“割肉销售”，仍有降价空间。

赵卓文认为，从成交结构来看，第四季度也具备了创新低的条件。以广州为例，目前超过70%的供应量在远郊四区两市。买家主力也转变为“有购房资格”的自住型刚性买家，开发商将会大量倾销“物美价廉”产品，甚至会降低装修标准，主推廉价产品等。“四季度，将是中低价格产品的促销期。”

专家视点

降价优惠被房贷加息抵消

“房待”一族最受伤

房贷利率上浮加速房价拐点到来

如果首套房利率上浮，而且可能会持续到明年，上浮会否加快房价拐点的到来？杨红旭对此表示“一定是这样的。”

很多人认为，限购政策对市场打击是最深的。但在他看来，信贷紧缩对市场影响的程度要比限购深。“目前而言，连首套房的利率都有上涨，在基准利率之上又上涨了10%-20%，这是非常恐怖的事，意味着不仅是贷款紧缩在打击投资投机需求，而且也在抑制刚性需求。”杨红旭预计，在政策放松之前，市场还将继续探底和低迷。

的确，有人算过一笔账，今年国庆期间广州一个楼盘促销，总价与此前相比有着近十来万元的优惠，但由于首套房贷利率上浮，总的利息支出反而多了20多万元。换言之，“房待”一年等来的降价，惨被房贷加息抵消了。

广东省房协近日出炉的分析报告就指出，近期商业银行对首套住房按揭除提高首付比例外，贷款利率多上浮10%甚至更高，这削弱了首次置业者的购房支付能力，抵消了房价下降给他们的好处，加大市场观望气氛。

“当前国内的媒体，几乎一边倒地认为‘楼价要下跌’，‘拐点已到来’。舆论对公众造成了极大的影响。目前，认为楼价‘平’或‘降’的城市居民已经占了绝大多数。”赵卓文分析，房地产调控政策持续，“限购”、“限贷”等政策，让需求下降，并“挤出”了高收入人群和投资类客户。在整个社会心态上，形成了“楼价要下跌”的压力，购房意愿在“降价期望”中逐步降低，买涨不买跌的心理预期，将让开发商的销售陷入困境。年末，楼市极有可能陷入“越降价越没人买”的恶性循环。（羊城晚报）

百城住宅均价连续两月下跌

中国指数研究院对100个城市的全样本调查数据显示，今年10月，全国100个城市的住宅平均价格为8856元/平方米，环比下降0.23%，这是百城住宅均价连续两个月下滑。

10月份，监测的100座城市中有40个城市价格环比上涨，2个城市价格与9月持平，58个城市环比下跌。与9月相比，价格环比下跌的城市增加14个。其中环比跌幅在1%以上的城市数量共有11个。与去年10月相比，全国100个城市住宅平均价格上涨5.21%，涨幅较9月缩小0.95个百分点。另外，按100个城市住宅价格的中位数计算，全国住宅价格中位数为5875元/平方米，环比下降1.30%。

数据还显示，10月十大城市住宅平均价格为15720元/平方米，环比下降0.42%。具体来看，仅深圳价格环比9月上涨，涨幅为0.28%；重庆(主城区)、南京、广州、天津、上海、北京、成都和杭州8个城市住宅价格环比下降，武汉住宅均价环比持平。其中重庆(主城区)、南京、广州降幅介于0.5%-1.5%之间，天津、上海、北京、成都、杭州5个城市降幅在0.5%以内。

同比来看，十大城市平均价格上涨2.44%，是去年6月以来的最低水平。其中武汉、广州涨幅介于5%-10%之间，深圳、成都、北京、天津、上海和南京涨幅介于1%-5%之间；杭州涨幅最小，为0.18%。

总体来看，10月份百城住宅均价降幅有所扩大，在限购范围不断扩大和信贷紧缩的双重压力下，龙湖、首创、万科、富力、恒大等大型房企在一、二线城市的部分项目开始降价促销，以价换量缓解资金压力和提升销售业绩，部分楼盘价格环比降幅超过20%。(中证网)