独家实探上海6区楼市 细看优惠潮下市场百态

2011年年底，上海楼市可谓优惠潮迭起，中海、万科、保利等大型房企纷纷降价换量，9折已成往事，8折、7.5折各领风骚，直降6000元已然不新鲜，年底折扣潮给低迷沉闷的2011楼市带来了一些惊喜，据数据监控中心截止11月10日统计，上海市2011年11月打折优惠楼盘共计169个(含别墅)，是2011年优惠项目数量最多的一个月，开发商的“割肉”能否给刚需市场带来一丝动力?优惠潮下上海楼市能否为2011画上一个圆满的句号?独家探秘上海六大区，解读楼市真相。

宝山：新房降价潮尚未漫延二手市场持续低迷

相对而言，一直是成交主力的宝山区显得较为平静，没有大张旗鼓地降价楼盘，也没有打砸售楼处的闹剧。

与稳健的新房市场相比，宝山区的二手房市场则能用“惨淡”来形容，记者走访的几家中介门店几乎都出现过单月零成交的情况。转战一手代理，煎熬中的中介是否能另辟蹊径劫后余生?

交易中心长龙不在人流量持续下降

楼市进入寒冬，新房和二手房的成交量齐跌，原本人头攒动的房地产交易中心也逐渐冷清下来。11月以来楼市降价潮并未带来交易中心人气的提升。

23日上午11时，搜房网记者来到位于同泰路上的宝山区房地产交易中心。交易中心门前的道路较窄，车位一向是一席难求的，而今天却有几个空位腾了出来。四楼，原本人声鼎沸、人山人海的交易中心大堂内为数不多的市民在窗口排队取号。“09年的时候我过来办购房证明，那时候取号排队要排到电梯口，一等就要几十分钟。”一位前来办理过户手续的市民告诉记者，“现在人少多了，都不怎么需要排队了。”

交易中心的一位工作人员告诉记者，今年8月份是一个人流高峰期，新的婚姻法出台，很多家庭需要在房产证上加名。“8月份时办理加名手续的人是络绎不绝，咨询台都来不及接待，台上的告知宣传的都被取阅一空。”工作人员说，“今年，特别是三季度以来，来访量逐月下降，是往年的一半不到。”

据工作人员了解的信息，11月嘉定浦东的个别楼盘是有大幅降价，但宝山区的降价楼盘不多，降幅也不大，带动的成交也比较有限，所以11月以来人流量并没有明显增加。

二手市场持续低迷中介转向一手代理

“惊爆，上海市，地铁零距离精装公寓，首付22万起!”宝山吴淞淞滨路上的一家中介门店挂出醒目的红色条幅吸引顾客。由于二手房市场的低迷，中介纷纷转向一手市场的代理。

门店经理告诉记者，由于二手房成交量下跌严重，门店将经营的重点转向了一手房的代理。“今年下半年以来，一手房价格有所松动，但是我们门店二手房房东大多不愿降价，购房者也观望居多，我们门店二手房平均每月只有一套交易，有几个月甚至是零交易。”门店经理告诉记者，“我们现在手上有宝山、嘉定、花桥、浏河等多地的一手房代理权，还有多个商铺的代理。一手代理是现在的经营重点。”

同样地情况也发生在美兰湖板块内的一家中介门店。店门橱窗中醒目地张贴出很多一手新房房源的信息，而二手房的信息则被挤到了角落。店员告诉记者：“美兰湖板块二手房房源较新，一般只有约5%左右的议价空间，所以二手这块很难做。公司接受了很多开发商的一手代理要求，现在主要做新房的代理。”

在冷市中，中介门店都出现不同程度的员工流失，很多有经验的老员工被迫跳槽或者转行。记者探访的中介门店几乎每一家都有张贴招聘启示，一家门店的店长告诉记者：“现在我们的员工压力很大，我们底薪本来就不高，如果没有业务提成，自己的基本生活都没法保障。”

不仅仅是员工的流失，有个别中介在如此市场之下经营也难以为继。据了解，宝山区牡丹江路上的一家品牌中介门店今年10月关门歇业。二手市场低迷，仅靠租赁市场和一手新房代理，房产中介的这个“冬天”的确难熬。

暂无降价计划大多楼盘仍随行就市

据搜房网数据监控中心统计，10月以来，中海、龙湖、万科等大型品牌房企率先降价销售，个别楼盘跌幅高达30%，这几个降价的楼盘占据了10月销量榜的榜首位置。宝山区的成交总量一直位于全市的前两位，而价格也相对较为稳定，此次降价潮似乎没有在宝山漫延的趋势。

记者走访了位于美兰湖板块内的美兰湖中华园项目，销售人员告诉记者，该盘的小户型单元已进入尾盘阶段，供应量不大，所以没有降价销售的计划。据了解，该盘在今年的金九银十取得不错的销售成交，而16500元/平米的价格在板块内还是颇有竞争力的。

但是，据销售人员透露，该盘下半年开始的来电来访量有明显下降，“来访量跟去年是没法比的，每天几十组中很多都是过来看看，问问价格，真正具有购买意向的不多。”

据板块内21世纪不动产工作人员介绍，美兰湖板块内的新房一直有着稳定的销售量，虽然与前两年的行情不能相提并论，但与本市其他板块相比，放量和走量的情况还算不错。近期区域内也没有明显的价格松动，只有万科、朗诗等几个盘有1000元左右的小幅优惠，开发商目前还是随行就市，近期没有降价的计划。

低开新盘人气高涨成交情况良好

与价格稳定的在售项目相比，宝山区内新开的楼盘普遍定价较低，现场的人气和成交情况都比较理想。

同样位于美兰湖板块，上周末刚刚开盘的上置美兰优湖虽然是商住项目，但开盘价仅为15000元左右，与板块平均19000元的单价相比较十分有诱惑力，此外，该项目有大量50平米以下小户型产品，80万的总价大大降低了刚需族的入手门槛。

即便是工作日，该项目的售楼处依然人声鼎沸，售楼处门口大量其它项目的中介人员借机拉客。高人气也带来了高成交量，据销售人员介绍，项目开盘仅仅4天已成交90套左右。

此外，上周对外开放的旭辉澜悦湾也报出了9800元的开盘价，罕见的万元以下楼盘吸引了络绎不绝的访客。下午5时仍有购房者源源不断地进入售楼处，才开放不久的样板间里3组客户同时在参看，满满两箱的废弃鞋套可见楼盘的高人气。据销售人员介绍，旭辉澜悦湾第一批推出200套的电梯洋房，上周末开始认筹，现已有150组客户有购买意向。

浦东：二手房成交缩水九成新房市场降价回暖

“世事难料!”看着如今冷清的中介门店，再回想前几年购房者蜂拥而来的火爆现场，中原地产浦东店的一名销售人员不由感叹到。

在记者11月23日走访的近10家中介门店中，感叹的不仅是中原地产，所有的中介从业人员都面临着业绩缩水9成，仅靠租赁度日的情形。冷清的浦东新区房产交易中心更是楼市寒冬的另一个缩影，但相对于冷清的中介门店和房产交易中心，顽强支撑着楼市成交的“刚需”，在现下高房价松动迹象显现之际，酝酿着在新年来临之前完成他们的“筑家梦”，成为楼市寒冰之下暗涌的暖流。

浦东新区房产交易中心冷清上午办理产权交易人数不足50组

上午11点30分，房地产交易中心的工作人员已进入了午休时间，但从房地产交易中心接待的排号情况看，整整一个上午来浦东新区房地产交易中心来办理过户的购房者还不足50组。而交易中心现场，等待办理产权的客户也寥寥无几，负责大堂安保的工作人员回忆起以往高峰期的情况，仍历历在目。

“现在人少多了，都没有人，前两年楼市火爆的时候，每天来办理产权交易的人数连拿号都要先排队，更不用说办理排队的时间了。”

他告诉记者，自今年1月调控起来，人流量就一直稳定在每天100组左右，一直没有太大波动。尽管时至年末，楼市房价最近有松动，个别项目也给予了大幅优惠折扣，但来产权交易中心办理过户的人流却一直比较稳定，看不出有明显回暖迹象。

中介出售来绩近一年单店成交仅原来1/10 现生存危机

而同样可用“冷清”来形容的还有此次受调控波及严重的中介。

在记者走访陆家嘴附近的包括中原、21世纪、汉宇、永庆、九间半等知名中介公司在内10几家大小中介门店时，均未见任何一家门店有客户上门。而在问及他们单月成交量时，他们无奈地告诉记者，现在成交量不能用“月”来做单位而是用“年”，今年全年成交均在5套以下。

位于世茂滨江对面的中原地产主要以周边高端楼盘销售为主，由于没有客户上门，两名工作人员来到门外透透气，两人均入行两年多，相比以前每月2-3套的成交再配合一些租赁业绩，两个一直感觉做得“还不错”。但好景不长，楼市调控打乱了他们的生活。

“从今年一月到现在，我们这个门店才成交3套，只是以前一个月的成交量，还不及原来的十分之一，现在主要靠租赁撑着。”一年下来，他们早已接受了这样的事实，漫不经心地告诉记者，现在这个门店一直是处于亏损状态，但由于中原是大公司，门店都是直营，所以平摊下来还能维持，现在为了增加业绩还代理了一些外地新盘项目进行销售。

房东“不差钱” 二手房房价难“低头”

关于近期频频见报的新房降价潮，似乎也与二手房无缘，多家中介告诉记者，现在房东完全没有降价意愿。中原地产销售人员分析说“陆家嘴附近地段这么好，土地已经没了，现在周边无新盘供应;加上中国投资的渠道很少，东房钱都没有地方去，当然不急着把房子卖出去，最关键的是现在房东都不差钱。”

而在记者随后走访的门店中，答案也都类似。专注高端二手房交易的永庆房屋与中原地产相隔为不到100米。他们说，到目前为止今年成交也仅3套，房东也基本上没有降价的势头，但也有一部分温州投资客，急需资金周转有10%的松动。

而为了销售他们会将这样的信息集中在一起，向意向强烈的客户做重点推荐。

在限购令下，豪宅受“伤”难免，但对于做普通住宅的二手房市场情况又会怎样?似乎也没有好到哪里去。胜邦地产并不大，在上海仅7家门店，而位于东昌路的门店今年也只成交了三套，而现在单月租赁约20-30单。

负责人表示，在房价上，从年初到现在挂牌出售的房东一直不曾让步，而有许多房东在目前调控情况下，房屋出售意愿并不强烈。“他们不像开发商需要资金周转，基本不缺钱，所以很多人宁愿转租为售。”她还判断，未来楼市房价将会有10%的下降，未来将会有更多房东变售为租，而情况好转则会到明年4-5月份。

打折促销迎入市新机遇刚需谋“价”而动

相对不缺钱的房东而言，开发商对“钱”显得格外急切。“年底开发商要与供应商要结算全年的费用，还要拿地继续开发项目，现在信贷全面收紧，因此年底资金回笼是他们目前最为迫切的任务。”同策研究部副总监张宏伟表示。

从搜房网数据监控中心来看，中海、龙湖、万科大型品牌开发商均给予了购房者不同程度的优惠折扣，比如位于浦东康桥板块的中海御景熙岸精装户型网上报价22000/平，但给予搜房网友团购价成交均价约17500/平，而对于精打细算的刚需客户来讲，自然是谋“价”而动，见好就“出手”。

据了解，自中海御景熙岸10月推出优惠，仅一个月售出了450多套房源，成为上海10月单月销售冠军，而记者在现场看到，由于大幅打折优惠引起老业主不满而被砸的售楼处并未被修复，凌乱的沙盘，没有玻璃的门冷风不断吹进售楼处，但由于案场优惠仍在继续，尽管由于所剩房源并不多，位置比较好的房源已被买走的情况下，在价格和品牌吸引下，每天仍有大批购房者前往。

因价而动的项目当然不是个例。记者来到浦发御园时，案场购房的“暖意”与外面的寒冷的天气形成强烈的反差。在首批开盘推24000元/平的均价下，开盘现场购房者蜂拥而至，而在非节假日的情况下，今天到场的购房者让案场坐无虚席。工作人员告诉记者，现在每天到现场的客户超过30组，周末更是超过百组。

“浦发御园首批产品开盘的价格比较实惠，现在还可以享受4万的优惠，购房者自然能判断出这个项目值不值得出手。”

调控出真招楼市短期看跌长期看涨年底楼市回暖?

限购、限贷、房产税等重重调控之下，2011年楼市的“金三银四”与“金九银十”均失去了往日风光，而在购房者的判断中，这种情况或将持续到年底甚至于明年第一季度，短期之内房价将会继续下降，但同样他们也相信，随着中国经济的发展，仍相信未来房价会平稳上涨。

“这个楼层的三房现在总价多少?”尽管已经是午饭时间，可是张先生仍在中海御景熙岸向工作人员了解项目更为详情的情况。他说，作为刚需的一份子，除上班时间外花时间最多的就是研究楼市和各项目价格，现在感觉房价已经快触底，所以近期先多看看，看中了就准备出手。

“最近房价可能还会有10%的跌幅，但从长远来看，房价还是会上涨的。”

同样在中海御景熙岸的项目现场，艾巍上午了解完房价后就已经在让家里准备筹钱，看项目现场看房的人这么多，担心中意的房子被人买走，就准备在今天付完首付把房子订下来。但这样决定并不是因为他一时冲动。

“以前也看了好几个楼盘，现在就看中这个项目的价格，房价还能承受，怕以后房价涨上来买不起。”他说，今年调控出了真招，现在房价已经有所松动。而且第四季度的房价还将下降，由于买房是自住就不看短期的房价，未来房价肯定会逐步上涨的。

无论购房者看跌或看涨，开发商死扛还是降价，2011年年底仍如期而至，就如业内人士所判断，现在不是房价下不下降的问题，而是下降多少的问题。发商打折促销购房者是否买账，汹涌的降价潮中，年底楼市是否会有所回暖，一切静看市场回应。

闵行：二手房转售为租现象普遍新房降价楼盘少

近日，记者对闵行区进行了实地走访，与嘉定浦东区频现大幅降价盘不同，闵行新房价格表现较为平稳，降价风似乎尚未波及。同样二手市场也并无突出表现，但取而代之的是转售代租的现象兴起。

闵行房产交易中心依旧不愠不火人流量稳定

楼市惨淡期，上海楼市不少开发商以价换量，新房大幅降价影响二手房议价空间 。然而楼市降价潮并未给房产交易中心带来多大暖意。

23日12时左右，记者来到位于雅致路上的闵行区房产交易中心。交易中心的门前仅停留着四五辆轿车。而二楼的大厅内也寥寥坐着十几对前来办理房产业务的市民。“现在办证的人数不如以前呀，以前中午这个时候来几乎没有位置，排队领号至少要一个小时，你看现在人就十几个，领号办证十几分钟就好了。”一位前来办理业务的市民告诉记者。

“现在的人是挺少的，跟九十月份相比没什么变化，人流量都差不多，很稳定。”房产交易中心的一位工作人员告诉记者，“人最多的时候应该是八月，那时正是新婚姻法出台，前来办理房产证加名的人可谓络绎不绝。”

据工作人员透露，虽然日前楼市降价风流行，但闵行市场却没多大动作。新房和二手房的价格也无太大回落。

新房价位仍高大多楼盘暂无降价计划

据搜房网数据监控中心统计，上海一手商品房11月23日签约套数426套，签约面积39210平方米。住宅方面，11月23日成交套数为330套，闵行区以62套成交量位居第一位，大浦东(包括原南汇区)以50套成交量位居第二位，闵行区当日成交数量位居榜首，而记者在走访期间却发现闵行一手市场降价楼盘少之又少。

11月23日下午，记者走访了位于闵行区春申版块的春申景城MID-TOWN，据悉，春申景城MID-TOWN这个项目在售房源主要分为精装和毛坯房，毛坯房户型为108-110平米的2房、141平米的3房，均价为24000元/平;精装房户型为94-111平米2房，137-196平米的3房，均价为34000元/平米左右。售楼处工作人员告诉记者目前此项目暂无任何降价计划。记者离开春景申城MID-TOWN项目售楼处时，已经停留了约半个小时，其间没有任何看房人员进出。

随后，记者又来到位于闵行区的万源城项目售楼处。记者走进售楼中心时，大厅内只有寥寥几人。售楼工作人员告诉记者目前万源城的主打房型是71㎡的二室一厅，总价为240万到260万，相当于每平34000~36000元，唯一推出的优惠是购房者购房即可获赠免费车位。

二手房议价空间小二手房东转售为租现象普遍

“急租，两室一厅二手房3000元!”位于闵行区莘建东路的金管家房屋地产中介店外挂着一张大海报，而周边位置也都密密麻麻贴满了二手房屋的出租信息。记者随即走访了雅致路的其他几家中介店，发现几乎每家中介店外全都贴满了房屋出租房源情况，而二手房出售消息相对较少。

面对当前传楼市新房降价风普及，上海不少地区二手房议价空间扩大。金房屋管家中介的高级物业顾问邱星辉说：“目前闵行的二手房价格均在两万左右。相对于前几个月没有多大变化，虽然上海其他区的部分二手房略有降价，但因为闵行区开发相对已经十分成熟，新开项目较少，而且市民手头资金都比较充裕，所以二手房很容易出手。特别是相对于小户型的房源，只要一挂出来就能立刻被卖掉。”

但由于二手市场成交仍属低迷，二手房东转售代租现象普遍。据邱星辉透露，由于上海租金略有增涨，不少二手房房东直接挂牌出租。

松江：降价新盘热销二手房卖不动中介站街拉客

从宜山路交通枢纽乘坐轨交9号线，40多分钟便可到达松江新城区。交通条件的革命性变化，令松江的房地产业在过去两年时间里出现井喷式发展。2009年开盘时标价5000元/㎡左右的项目，如今价格已经飙升到18000元/㎡左右。邻近2011年年末，楼市成交量萎缩，调控政策效果初现，不少开发商为回笼资金纷纷降价放量。在这样一个敏感而又关键的历史节点，松江的房地产市场是否有所变化?有怎样的变化?带着这样的疑问，搜房网记者完成了松江“一日游”。

新房房源少二手房卖不动中介站街拉客

“去年的这个时候，这100米路段内总共有7家中介门店，一个月前还有3家，不过现在的情况你也看到了”，说这话的是松江新城某房地产中介门店的员工小胡，他指着旁边那间广告尚在但大门紧锁的另一家中介店告诉记者：“他们这家店9月份才搬过来的，这还不到两个月就关门了。”在小胡所说的那家房屋中介门店隔壁，是另外一家知名二手房代理商，正在店内施工的师傅告诉搜房网记者，卖房子的人几天前已经将东西搬走，这间门面将会成为一家装修建材商店。

冷清的场景和小胡的描述令记者惊讶不已，要知道该区域是松江新城商品住宅最集中的地方。不过小胡说：“别看房子多，但有效房源很少的。这边别墅比较多，公寓住房则几乎都是二手房，基本上都不是我们现在主要经营的产品。”也许是注意到记者有些疑惑，小胡进一步解释：“别墅项目总价太高，市场需求量很小，二手房嘛，本来是我们的主营项目，但现在一二手房价格倒挂比较明显，几乎没有人愿意买，我们现在只能靠一些新楼盘赚赚钱了，但松江现在的新房真不多。”

记者注意到，小胡所在的中介门店有大约30个办公位，但可见到的员工只有4个人。据小胡介绍，这是由于生意不好做，很多人离开了，剩下的大部分则都“上街拉客”了。小胡所说的“上街拉客”是指中介手持海报，在一些新开盘项目附近沿街推销。由于人才流失严重，且很难招得到新员工，小胡所在的中介公司也面临很大的生存压力。他表示，留下的人大都在咬牙坚持，以期待明年行情好转。

新开盘项目普遍打折地铁房供不应求

记者以想买降价地铁新房为名让小胡推荐房源，由于松江新城城区几乎全是二手房，小胡便带记者乘坐公交车来到了松江大学城轨交站附近。据小胡介绍，这里的“好望山”开盘不久，由于单价比周围其它项目二手房便宜好几千块，所以房子卖得比较好。

小胡的另外两名同事早已在该楼盘样板房处等候，两三个人相互配合正是当前形势下很多房产中介的通行做法，其目的是尽量使每一个客户变成有效客户。小胡说：“我们最近的主要业务都在松江大学城轨交站区域，这里新开盘的房子基本都在打折。由于前两天有新闻说这里开盘降价，所以昨天来了好多人排队看房，我们索性就专门安排人整天驻守在这里。”记者发现，与中介店门庭冷落的情景不同，这里显然要热闹很多。就在小胡正在陪记者看一套叠层复式两居时，他的同事接到电话，称他们公司持有的这个户型房源已经卖完了。

记者随后来到售楼处，才发现不少房产中介人员在这里扎堆，他们试图同每一个看房的人搭讪。

购房者心理出现分化抄底观望各不同

走出“好望山”售楼处，记者遇到了同样从市区过来看房的乌小姐及其母亲。乌小姐已经领了结婚证，未婚夫出差，便拉着母亲一同来看房。“我们已经买下了，等下去备案”，乌小姐说。乌妈妈则对记者打趣道：“买了就好了嘛，小伙子爽快一点好啦。”记者表示想再看一看，乌妈妈抢在女儿之前开口：“看什么呀?没看那么多人来看房呀，总共就两百多套，你再等就没了。看看旁边那个楼盘，贵好几千块嘞!”

乌妈妈的说的一点没错，据记者了解，松江大学城轨交站附近的二手房价早在半年前就已经达到了均价18000元/㎡左右。尽管目前行情不好，但许多二手房东却不愿意轻易降价卖出，这也正是小胡们日子难过的重要原因之一。因此，像“好望山”这样均价13000元/㎡左右的新开盘项目便有了比较明显的优势。

就在记者同乌小姐一家交流的时候，另一位看房者侯先生就在旁边，他是同记者在售楼处结识并一同走出售楼处的。侯先生说：“不要听中介瞎吹，哪像他们说的一两天就卖光了。我还是打算等等再看，毕竟现在楼盘降价潮才刚刚开始，等到明年初看看行情有什么变化。”从记者当天了解的情况看，乌小姐和侯先生的态度正好代表了目前购房者两种截然不同的心理，一些人好不容易等到房价下跌，便毫不犹豫出手了;另一些人则对房价下跌幅度有更高的心理预期，遂选择了继续观望。

成交量持续低迷小范围降价难带动大市场

记者以了解行情为名随乌小姐一行来到了位于松江老城区的房产交易中心，这里曾因办公面积太小而“人满为患”。然而，即将于12月8日迎来乔迁之喜的松江区房屋产权交易中心却面临尴尬。一方面，房产交易中心将搬进现代化的办公新址，办公面积和工作人员数量都将扩大数倍。另一方面，松江区楼市成交量骤减，来房产交易中心大厅办理业务的市民屈指可数。

坐在领证台后面的耿姓工作人员看到记者马上兴奋起来，热情询问记者是不是来领房产证的。记者告诉他准备在松江这边买房，今天看完房顺便过来咨询一下。在被记者问到目前目前交易量怎么样时，该工作人员说：“来的人比前段时间要少一些，我这边你也看到了，人很少的。”记者追问，不少楼盘纷纷降价难道没有令交易量增加?耿先生说：“那才几个楼盘呀!松江这边新开盘的楼盘比例很小的，在二手房交易量很小情况下，少数打折新楼盘解决不了问题。”

记者观察到，当时正在松江区房产交易中心办理业务的市民不超过10人，考虑到大多都是2人或更多人同行而来，真正在进行的业务数量可能连5单都不到。对耿先生和他的同事们来讲，这样的“闲日子”不知还要持续多久。

杨浦：房产中介与售楼处抢饭碗一手房风头盖过二手房

楼市调控迎来关键转折点，沪上打折风频吹，嘉定、松江等区外环外楼盘均呈现大幅度优惠趋势，直降3000元/平甚至6000元/平等字眼充斥上海楼市，那么外环内区域的楼市又发生了哪些微妙的变化，近日搜房网记者独家走访了杨浦区多个二手门店及在售楼盘。

新盘方面，据上海搜房网数据统计，杨浦区目前在售楼盘有10个，主要集中于五角场、第三代国际社区新江湾城和滨江高尚特色区域东外滩三个板块。与外环外部分项目不同，杨浦区在售楼盘均未传出大幅打折降价消息，但销售仍较为清淡。

而二手房方面，记者通过走访多家房产中介发现，部分主营二手房交易的中小型房产中介近期成交量下滑严重，有时甚至会出现连续一个月不出单的情况，一些大型房产中介则依靠一手房代理业务赢得了生存空间。

房地产交易中心人流量趋稳工作人员不忙也不闲

23日上午10时，搜房网记者来到位于长岭路上的杨浦区房地产交易中心。与8月份新婚姻法出台后前来办理房产交易手续的高峰期相比，此时人流量少了一大半。交易中心一楼大厅内，约有三十余人在办理手续，另有二十余人在等待，整个大厅内的座椅约有3/4处于空置状态。

据房地产交易中心工作人员表示，房地产交易中心的忙与闲，一方面取决于政府政策，另一方面取决于市场。当下国家政策趋紧，越来越多的人对房产市场采取观望的态度。然而，刚需者或者善于挖掘市场潜在机遇者则选择适时入市。

刚办完手续的汪先生告诉记者，由于前房主申购了一套保障房，将于近期内交付，房主急于将现住房售出以回款，所以低于目前市场价出售，他觉得针对目前行情来看性价比还可以，于是断然出手。另有一位购买了新房的先生说，由于自己是刚需，看最近受政策打压，房价有所松动，看着差不多就买了。

二手房市场持续低迷大型房产中介提高一手房代理比例

为了探明房产中介的生存现状，记者分别走访了杨浦区几家中介公司。在实地探访中，记者发现，以二手房为主营业务的中小型房产中介公司有些已经暂停营业，尚在维持经营的门店也是门可罗雀。与此形成鲜明对比的是，一些以一二手联动的大型房产中介则仍有部分成交，但大多份额被一手房代理占据。

记者在黄兴路某路段调查发现，该路段共有四家中小型房产中介，分别为卫百辛房地产经纪、久成房产、宏侨房地产经纪、天盟房地产经纪，均以二手房租售业务为主。其中，卫百辛房地产经纪门链紧锁，暂停营业，其他三家虽然处于开门纳客的状态，但门可罗雀。

记者走进久成房产，询问工作人员有没有一手房在售，工作人员笑脸相迎，大声说“有”，待记者坐定，工作人员才说他们这儿不卖一手房，但有在代理一手房的朋友可以帮忙联系，随后便向记者分析买二手房比买一手房划算，力荐记者买二手房。据久成房产物业经理介绍，现在二手房不好做，很长一段时间没有卖出一套房子了，并称每天喝西北风的日子不好过，也有转做一手房的想法。

与此形成鲜明对比的是，一手房业务已经成为大型房产中介的主营业务。中原地产、21世纪不动产、汉宇地产等大型房产中介，纷纷提高了一手房代理业务的比例。据中原地产某店销售经理介绍，2010年上半年，一手房在其业务中只占10%左右的份额，至今年10月份，一手房业务份额已经上升至50%以上。

业内专家认为，沪上一手房近期的降价潮，对二手房市场产生了严重冲击，买方认为二手房仍有下跌空间，观望情绪依旧浓重，卖方由于没有资金压力并不打算低价抛盘，买卖双方陷入僵持状态，这给之前以二手房销售为主营业务的房产中介带来了不小影响。

房产中介与售楼处抢饭碗谁能成为最后赢家?

随后，记者走访了杨浦区位于新江湾城板块的东方御景项目，该楼盘4期于今年7月开盘，所剩楼盘已经不多。据工作人员介绍，工作日来看房的人比较少，一天大概有10人左右，周末来看房的人比较多，私家车会从路这头排到楼那头。

在该楼盘门口，一个身穿正装的人过来问记者是否想买此处的房子，并介绍说他是中原地产的中介，代理此楼盘业务，并称中原地产是从地产商那儿直接拿折扣，所以优惠幅度会比售楼处多不少。当记者问其为什么不卖二手房时，中介说现在二手房销量不多，不如卖一手房赚钱多，并称其公司一半以上的人都出来跑一手房了。

记者走进售楼处，里面比较冷清，只有几个售楼人员在，售楼人员告诉记者该楼盘均价为3.3万，确定购买还有优惠空间。走出售楼处，记者碰到汉昌房产一中介人员带客户过来看房，该中介的报价为3.1万，比售楼处人员的报价少了2000元，并称还有大幅优惠。

据记者观察，中介人员的热情度远高于售楼处人员，同时，中介人员在报价和优惠幅度上都优于售楼处人员。目前看来，一手房与二手房的博弈中，一手房胜出，那么，在房产中介与售楼处的竞争中，谁又会成为最后的赢家呢?

嘉定：新盘或低价入市中介介入一手房推波助澜

2011年底将至，上海楼市在经受上一波的“降价潮”之后，现下会否有新的打折优惠现身?新盘的开盘仍是小心翼翼，开价高了客源会少，价格太低又怕老业主不满;房产中介在冷淡的市场中首当其冲，以前的主打业务二手房受到新房降价冲击后，代理新房渐渐成为中介的主营业务。

成交较低迷房产交易中心人气不高

据上海搜房网数据监控中心统计，上周(11月14日-20日)上海市商品住宅市场个共计成交1019套，环比前周(11月7日-13日)上扬28.4%;总计签约面积11.2万平，环比提升10.99%。但是与去年同期相比，仍有50%的下滑。上海楼市前一波的“降价潮”看来并没有大幅拉动成交和交易中心人气的提升。

在嘉定区房产交易中心，以往业务量大得“人声鼎沸”的房产交易业务办理大厅显得空荡荡的，在中午接近一个小时的时间里，仅仅来了不到10位市民前来办理前来办理业务。一名工作人员说，现在在正常工作时间内，前来办理房产业务的人也不多，往年九月十月人气很盛，今年的九月十月和平日里并没有两样。

老盘“躲过”调控政策无打折优惠动力

走进位于平城路的日月光伯爵天地售楼处，宽阔的大厅只有一名保安和一名售楼员，对于楼盘有无打折和优惠，售楼员说，伯爵天地现在仅剩90平三房和143平四房，由于这一期开盘在今年3月份，算是“躲过”了后面的政策，现在仅剩下十几套房源，也不急着销售，所以只是在总价上优惠7万。

该售楼员说，现在政策虽然很严厉，但是刚需仍然需要买房，比如婚房;但是更多的购房者并不急着去买房，现在还保持观望。

在嘉定区红宝石路的某楼盘，同样也出现了上述的现象：空荡荡的售楼处、悠闲的售楼员、两三组客户在交谈。售楼员说，悠活城现在仅剩135平三房，大概只有十几套了，没有特别的优惠政策。

新盘传言降价未开盘已“爆棚”

24日下午的新城金郡售楼处已是门庭若市。售楼员介绍了一种“登记预订”的手续：现在看样板房后，缴纳2万元，买房时可享受二房减5万、三房减8万，在开盘后可优先选房，2万元将转为预付金，如果客户不看好，仍可退还。

对于开盘时间和均价，售楼员并未明确回答：前一段时间有楼盘开盘时价格比前期低，导致老业主冲击售楼处，现在开盘时间仍保密。对于开盘价格，售楼员透露，就像是这种86-90平户型，最多也就是130万。

中介主攻一手房二手房颇受冷落

记者在去新城金郡的路上，刚出地铁站，就被中原地产四五名员工围住，得知要看房时，争先恐后地介绍楼盘信息，并要求登记联系电话等信息，称登记数量越多，在享受售楼处打折优惠的同时，还能通过中原以“团购”的方式议价，能享受到更加优惠的价格。

其中一名员工说，中原的员工很多都开始在售楼处驻场，新城的楼盘很多，新城在上海很多楼盘都由中原代理;现在中原的主导业务已经转向新房，自己去年从昆山调到上海，一直从事新房的代理工作。而中原二手房方面的业务在今年渐渐少了，业务也集中在卖二手房置换新房这一方面。