金科二、三线城市密集拿地 抄底抢地挑战财务承受力

3个月花掉近20亿元，重庆民企金科地产集团股份（000656.SZ，下称“金科股份”）公司自今年4月份以来突击拿到8宗土地，该公司称远离“北上广”战略令其获得了更多的盈利空间，但其财报数据显示，如在销售不出现大幅度增长或突破的前提下，继续大量购地，其财务压力明显。

抄底

7月7日，重庆九龙坡举行“2012年九龙坡区房地产开发用地推介会”，会上共推出34宗近7000亩净用地，当地主要房地产开发商金科股份、龙湖地产（00960.HK）到场。

事实上，金科股份已经在过去几个月中频繁发布“抢地”公告。

今年4月份至6月份，金科股份接连出击3次，拿下国内几个城市的8块地块，耗资近20亿元。2011年，该公司购地投入为56亿元。

金科股份在过去3个月取得的这些地块，主要位于重庆主城区及周边区县，以及江苏张家港市。

4月26日、4月30日，该公司通过挂牌出让方式取得重庆市北碚蔡家一块宗地、重庆市开县两块宗地的土地使用权，其中蔡家地块面积为19.47万平方米，成交价4.67亿元；开县共2块地，分别占地4.59万平方米、10.46万平方米，成交价为1.14亿元、2.59亿元。

5月2日，金科股份第三次下手，以3.59亿元取得重庆市长寿区13.29万平方米土地。

5月29日，金科股份的子公司无锡金科房地产开发有限公司于通过挂牌出让方式取得江苏省张家港市两块宗土地的土地使用权。面积分别为4.66万平方米、9.48万平方米，耗资1.43亿元和2.9亿元。

6月14日，金科股份及其控股子公司通过公开拍卖方式分别取得重庆市开县一块宗地、四川省内江市一块宗地的土地使用权，面积分别为9.33万平方米和13.6万平方米，耗资5600万元和2.95亿元。

上述购地总支出为19.83亿元。如果以金科股份2011年8月23日借壳挂牌上市以后计算，该公司上市后已经投入28亿元在国内多个城市购买土地。

金科股份今年4~6月份获得的土地，溢价率均不高，其中部分地块多以底价成交。

布局

不过，金科在此前3个月抢先密集拿地的行为，并未能得到股票市场的认可。

6月15日，当金科股份发布其今年第三个买地公告后，其股价一度深跌4.62%。一些分析师认为，“金科股份目前财务状况并不好，其今年到期流动负债就有48亿元，而今年上半年公司销售额还不到40亿元，”且“金科在2011年多利用信托等高利率融资工具，导致其今年偿债压力较大。在此情况下，金科逆市拿地耗尽手中的现金，在房地产市场下半年面临较大不确定性的情况下，机构并不看好金科这个冒险的举动。”

另一些分析师则认为，金科股份目前储备的土地，多在以重庆市为中心的西部地区，以及长江沿线城市，且这些土地多在除北京、上海、广州及沿海发达城市之外的第二、三线城市，这在国家宏观调控的背景下，二、三线城市面临的风险比一线城市更大。

不过金科股份董事长、总经理黄红云并不这么看。

“经济发达的城市，房价涨跌都快，此外，在一线城市做房地产，投资相对更大，如果房价大起大落，对我们这种进入一线城市较晚的房地产商来说，风险更大，更难控制，”黄红云7月13日在接受《第一财经日报》记者采访时称，“所以我们现在的主力是进二、三线城市，尽管这些城市的房价低，但地价低；以一线城市为辅，这些城市的房价高，但地价过高。”

据中国指数研究院今年7月初发布的数据显示，今年上半年全国300个城市的土地出让金总额为6525.98亿元，较去年同期的10598.24亿元减少38%，缩水额度超过4000亿元。

该数据称，在今年1至6月全国土地财政收入位列前十名的城市名单中，二三线城市跻身前列。其中，重庆以出让金总额379.42亿元位居榜首，同比增加20.6%。南通、常州等三线城市也跻身前十，分别位于榜单第四、第五位，土地出让金总额涨幅均超过80%。

压力

目前的信息显示，金科股份今年大举购入土地的举动，可能还将继续下去，其原因之一是，土地市场在低迷近1年后，其溢价率仍然较低。

据中国指数研究院西南分院7月11日向本报提供的数据显示，2012年上半年重庆市共成交土地422宗，成交金额397.2亿元（记者注：与上述统计的口径有差异），其中住宅用地的成交楼面均价为每平方米1416.24元，溢价率为2.83%，而2011年上半年的住宅用地成交楼面均价为每平方米1273.97元，溢价14.04%。

所谓溢价，就是比原来的价格高，高出多少用百分比表示就是溢价率，其实质是涨幅。

两相比较，尽管今年该市的土地成交均价有所上涨，但这些土地的溢价率反而比2011年低10多个百分点。

耐人寻味的是，金科股份6月份、7月份多次发布有关向金融机构融资的公告，并收回在外的委托贷款等。

至于该公司的财务情况，本报记者在查询其2011年年报时发现，金科股份的负债为319.40亿元，资产总额为373.53亿元，负债率超过85％。

而其2012年一季报显示，公司经营活动产生的现金流量净额还有-6亿多元，而同期归属于上市公司股东的净利润为3.22亿元，如在销售不出现大幅度增长或突破的前提下，继续大量购地，其财务压力明显。

二季度，国内房地产市场快速回暖，金科股份拿地资金得到缓解。该公司7月10日发布公告称，2012 年上半年，实现签约销售金额53.22亿元。其中6月份销售金额暴增至15.20亿元，同比增长61.97%。

黄红云在接受本报记者采访时，多次称在房地产市场宏观调控后，房地产行业的钱“不好赚了”。

该公司去年的业绩为每股盈利0.92元，今年一季度为0.28元。

该公司7月10日发布业绩预告称，预计今年上半年每股盈利约0.51至约0.60元。