港府打压楼市阴霾散 李嘉诚系三宝攻守皆宜

9月3日消息，据香港明报报道，上周早段市传政府快将出招打压楼市，拖累本地地产板块股价于上周四急挫，不过“梁十招”事后证明“无料到”，反而进一步消除政策阴霾，鉴于本地地产板块于8月初见顶后，迄今已出现颇大幅度的调整，估值较前吸引，呈现趁低吸纳的机会，其中，主张“货如轮转”的长实(0001)，预料会成为政府新政策方针的最大赢家。嫌本地地产板块太进取，退一步，可以考虑房产信托基金(REITs)，特别是主力做“街坊生意”的置富(0778)，基于其业务性质，就算面对本港7月份零售按年升幅大幅度放缓至3.8%，所受的影响不会太大。

除了REITs，股息率高的本地电讯板块亦是防守之选，鉴于iPhone 5快将推出，势必带动本地4G市场急速增长，行业前景不俗，其中，和记电讯(0215)值得看高一线。

长实货如轮转 有钱途

地产股上周“有惊无险”，针对“火热朝天”楼市，特首上周推出稳定楼市“梁十招”，预料未来一年新增1800个单位供应，但新供应只占去年成交宗数逾2%，兼未有推收紧按揭等“辣招”，调控力度欠奉，在未来两年超低息环境下，实难扭转目前高楼价，加上政府加快批售楼花增加供应(但没有改变每年供应2万个一手单位目标)，预料对未来有多项新盘推售的大型发展商更为有利，当中可留意“超人”李嘉诚的旗舰长实(0001)。

今年销量 有望达历史第二高

“继续投地，继续卖楼，货如轮转！”是长实主席李嘉诚上月初在记者会上强调未来方针，长实上月中以96亿元夺荃湾西站5区湾畔项目外，公司藉“多元化”销售策略，截至上月初今年累售逾3000个单位，预料套现逾200亿元，今年余下时间会再推出荔枝角项目、九龙塘安域道、荃湾西部七区项目(除安域道项目外，余下均正等候批出预售楼花同意书)。

据大摩估计，长实下半年可供出售单位数量逾3900个，长实亦指今年销量有望达历史第二高销售量(历史最高为2003年共售6600个单位)，若港府能落实加快批售楼花，可进一步提升未来盈利透明度，长实极有“钱途”，有望成地产商“货如轮转”周期下的大赢家。

李嘉诚大派“定心丸” 料增长持续

本港不少地区楼价已升越九七高位下，但地产股仍相对落后，股价对每股资产净值(NAV)折让普遍大于历史平均值水平，即使港府有潜在再推出抑制楼 市措施，预料已反映风险因素，长实上周五股价收105.5元，较市场预测NAV折让近22%(对比历史折让均值为18%)，风险与回报比率吸引，近日低见 50天线(约103.6港元)有支持，可回调吸纳。

在外围“大风大雨”下，李嘉诚上月曾坦言，只要外围无大变化，“未来5年旗下公司均有增长，只会比今日好”，可见对长实未来盈利具有信心，亦向投资者大派“定心丸”；事实上，长实上半撇除物业重估及和黄(0013)后核心溢利75.7亿元，增长大幅优于市场预期。

置富翻新商场 提升租金收入

与领汇(0823)一样，置富(0778)主力做“街坊生意”，即使面对本港零售市道增长放缓，其业务仍具一定的抗逆能力。另一方面，集团的两项大型商场翻新工程，将于今明两年陆续完成，届时可望拉动集团平均租金加快上涨。鉴于置富现时的2012预测股息率高达5.4厘，可谓防守、增长、高息概念兼备。

置富上半年业绩表现十分出色，收入按年增加20.3%至5.4亿元，每基金单位分派更增加23.6%至0.16元。置富期内收入大涨，主要是因为集团于今年2月完成收购的丽城荟及和富荟开始作出贡献，以及续租租金表现强劲，升幅达到20.6%，带动集团平均租金上升11.5%。

预测股息率达5.4厘

展望未来两年，集团的业务发展已具一定保证，首先，置富第一城的翻新工程于去年10月展开，首阶段已于上半年完成，并且开始带来更高的租金收入，余下阶段亦将于今年底前完成。紧接？荂A银禧荟的翻新工程亦将于明年上半年完成。

上述翻新工程完成后，置富料会藉此提升续租租金水平，以吸引入更多更高质素的租户，除了相关商场的平均租金可望更上层楼，因翻新工程而下降的出租率亦可望回升，于今年上半年，置富第一城及银禧荟的出租率下跌至95.7%及81.6%，两者去年同期的出租率为98.2%及100%。

商户租客更趋多元化

除了翻新商场，活化新收购项目，相信亦是集团的发展重点。集团新收购的丽城荟及和富荟，前者之前的商户租客以贩卖日常用品的商户为主，集团于2月完成收购后，已成功引入多间零售店及一间饮食店，成功令商户租客更加多元化。

至于后者，出租率亦由去年9月30日的92.3%，大幅上升7.3个百分点至今年6月30日的99.6%。值得留意的是，丽城荟及和富荟超过30%的租约将于今年底前到期，换言之，相关商场无论是平均租金还是商户组合，两者都存在改善空间。

“机”饿太久 和电一触即发

市场饿等待新一代iPhone，拖累苹果公司最近一季销售大跌近六成。新iPhone预计本月登场，有望触发新一轮3G甚至4G上客潮，利好电讯商。和电香港(0215)智能手机用户渗透率依然较低，业务仍有改善空间，加上公司派息慷慨，中长线皆宜。

受惠iPhone 5推出

和电今年上半年总客户增长近一成，其中3G和4G客户增长逾两成，3G和4G综合后缴ARPU(每月每户平均消费)由去年下半年的251元提高至253元，反映集团促使客户升级策略得宜。据本港通讯局统计，截至6月香港流动数据通讯量按年增加1.1倍，由客户平均用量计增加74%及相关客户数目增长21%带动，其中3G和4G客户占逾九成，当中客户平均用量更连升7个月，反映整个市场对数据需求有增无减。目前和电港澳后缴客户中，仍有一半为非使用智能设备的客户，为扩大数据收入提供空间。

目前4G发展方兴未艾，电讯商对这遍蓝海摩拳擦掌，要吸纳客户，其一重点是设备配合。目前能提供LTE服务的有不同频谱，现可支持本地4G制式的手机不多，平板计算机更少之有少，以新iPad规格为例，只能供700及2100MHz频谱使用，皆不适用于香港。据业界表示，未来主流发展应该为2600MHz的FDD制式，其次是中国发展2300MHz的TDD制式，现时只有和电香港及中移香港均拥有该两条频谱，和电覆盖率较后者为佳，未来将可藉？荍韟h新机配合，大展拳脚。

派息慷慨 股价具防守性

当然，智能手机早年为电讯业带来爆炸性增长，未来不易再复制，长远要靠市场趋向成熟，改变收费模式来提升收入。事实上，数码通(0315)今年2月曾提出“用者自付”收费模式，最终面对同业的竞争压力，才未能全面施行，但最终发展出有条件的无限数据服务，算是走出一小步，因此即使行业发展更趋均衡，和电前景依然可以乐观。另一支持股价表现，是和电愿意与股东分享成果，上半年维持派息比率75%，派息增加17%，若保守一点估计，全年派息仅增加一成，现价息率达4.6厘，具相当防守性。