陈启宗不惧“熊市”恒隆广场沈阳“大跃进”

[ “周期永远存在，重点只在于我们能否熬过谷底以迎接下一个增长期，以及对存活者来说其胜利有多大。” ]

“商业地产领域存在赢家通吃的现象，赢者越赢、输者越输。”9月底，在恒隆地产（00101.HK）沈阳第二个项目——“市府恒隆广场”开幕活动上，董事长陈启宗这样说道。

这句话更像是在为自己打气。市府恒隆广场是恒隆地产迄今在内地投资额以及体量最大的综合商业项目，总建筑面积达到106万平方米，接近上海恒隆广场和港汇恒隆广场建筑面积之和，其中包括一个近10万平方米的购物商场，以及办公、酒店、服务式公寓。

这已经是恒隆在沈阳开业的第二个项目。2010年，沈阳皇城恒隆广场投入运营，但开业后租金收入表现平平。根据恒隆地产上半年财报，沈阳皇城恒隆广场的租金收入为8200万港元，相比之下，上海恒隆广场的购物商场租金收入达到7.25亿港元，港汇恒隆广场的购物商场租金收入为4.9亿港元。

对近年将发展重心转向内地二、三线城市的恒隆地产，不得不经常面对来自外界的质疑：恒隆能否将上海的成功经验复制到沈阳、济南、无锡、大连以及昆明这些城市？“济南、沈阳当地的百货商场已经有不少奢侈品牌的专柜，恒隆这时候进入并没有太多优势。”仲量联行上海研究部总监周志锋认为。

不过，陈启宗对于沈阳、济南项目的前景却颇为乐观。他在半年报中以济南项目为例：该项目的初期总收益率将胜过去年开业之初定下的4%至5%的目标，预料今年可达7.9%。对于沈阳皇城恒隆广场，陈启宗也认为在经历初期困难后，如今已渐上轨道。

但不同于济南，沈阳市场可能更为复杂，这座城市因2011年新增购物中心体量居全球第一、在建商业项目居全球第二，而被认为是零售地产泡沫的“重灾区”。数据显示，目前沈阳商业项目总体量约600万平方米，而未来已知大型商业项目超过100个。沈阳的消费力能否支持如此大量的供给，以及商业项目定位、入驻品牌的同质化正在成为难以回避的严峻问题。

“如果只看沈阳商业项目总面积，是比较可怕的。但每个行业竞争生态不一样，只要地点、设计、建筑和管理是最好的，我们就不太担心竞争。而且越多竞争对手，越能够维持一个区域的活力，所以我们一点都不担心商场太多。”陈启宗说。

除了需要在竞争激烈的沈阳市场杀出一条血路，陈启宗以及恒隆地产还不得不面对另一个“坏消息”：经济严寒期已经来临，中国也不能幸免。

在半年报中，陈启宗承认，经济严寒期，奢侈品行业较其他行业受创更深，十多年来首次消费放缓，这种情况即使在2008至2009年也没有出现，其导致的直接结果便是上海的恒隆广场租金增长在今年上半年出现放缓。

这对于同样定位于奢侈品牌销售的沈阳市府恒隆广场也意味着严峻的挑战。“事实上，恒隆对此已经做出一定调整，在济南以及沈阳的项目引入了一些中端品牌。”周志锋说。

不过对于体量超百万平方米的沈阳市府恒隆广场而言，陈启宗还需要制定出更多风险控制的计划。陈启宗说，在10万平方米购物商场开业之后，两栋双子塔共计40万平方米的写字楼也将逐渐入市，但剩余面积是作服务性公寓还是办公楼则将由市场环境决定。

“恒隆是比较看长远的，财政实力不够，企业只能看短线，但我们财力比较雄厚，已经6~7年零负债，所以就要看长远。长远来看，中国市场还是比较好的。另外，熊市也有熊市的好处，这期间，有些竞争对手熬不住会被淘汰。”陈启宗说。

在半年报中，陈启宗对于不佳的经济环境也表示出同样的乐观，并称恒隆地产为“拥熊者”。“周期永远存在，重点只在于我们能否熬过谷底以迎接下一个增长期，以及对存活者来说其胜利有多大。”陈启宗写道。

在陈启宗看来，熊市的另一个好处是可以以更便宜的成本取得土地。“我们认为目前的经济困境是系统性的、全球性的，其持续时间可能比大多数人所想为长。我们所能做的不外乎是观察、分析及耐心等候。我们会在适当时间重拳出击，但本人并不肯定是否会在今年内。这需要一幅卓越而造价吸引的土地，方能引动我们出师。”

就在去年9月，恒隆地产在昆明经过83轮竞价，以35亿元人民币取得一幅土地，未来又将兴建一个40万平方米的恒隆广场。