巅峰对话：寻找地产行业新增长点

 

杨柏国：非常高兴跟四位重量级嘉宾主持今天这个研讨，我们今天主题是寻找地产全新增长点，我们主要从两个层面，第一个是宏观层面，四位嘉宾可以讲一下宏观政策走是，货币政策以及房价市场，有一个框架性的分析。

第二个层面，因为来了很多企业界朋友，请四位嘉宾给企业的一些具体建议，首先我想请秦虹主任和顾会长，讲了一两年房地产走势包括刚才讲到调控政策，首先有请秦虹主任。

秦虹：关于政策明年出什么怎么出，现在我们是不知道的，但是我们要展望一下，谈谈个人的看法，国十条和国八条一直持续到现在是没有改变的，所以这一轮调控持续了两年的时间了，这轮调控会不会变，我是这样想，我们要理解这次调控的核心是什么？这次调控的核心，实际上就是管好两头。一头是投机，炒房的那种投机需求。另外头就是，我们所说的满足合理住房需求。包括买不起房的，降价也买不起的，所以要建3600万套保障性住房满足他们需求，同时对第一次买房家庭初次置业买普通商品房给予支持，我觉得这样控制方向，控制好投机的需求，满足好合理的住房需求，这个方向，我认为在明年也很难改变。

具体的政策形势，比如说政策手段会不会调整？无论怎么变方向不变，这是我的看法。

顾云昌：前两天证监会部长说了句话，不想放松房地产调控，是这意思吧。我理解就是，没有放松房地产调控的意图和想法。对于现在的房地产市场我有个看法，我个人判断房屋市场和土地市场，或者叫房产市场应该是回稳，现在稳步上升，无论是销售量和销售价格，缓慢的稳定下来上升。

但是土地市场还不变，当然下一步土地市场会有所好转，但是也不会好到哪里去。

这次调控放松主要是稳增长导致的，然后市场有一个变化。从长远来说，目前看中国在住房方面的政策，三点可以肯定，一点保障性尽量满足，第二投机性需求不断抑制，第三刚性需求（ 自主性需求）支持。

下一步对刚性需求自主性需求支持率，现在是首套房支持，这个恐怕地方政府要在这方面动脑筋，因为我想从咱们历史来看，新一届上任总有所作为，总不希望经济比上一届差。而且某种意义讲，都给下一届政府留有空间。所以某种意义上讲对房地产利好的可能性更大一点，这是我自己的判断。

但是我也觉得，中国整个经济的转型，也就是说，尽管我们现在还处在中央一个方向没变，但是黄金、快速发展的阶段恐怕要到来了，所以中国经济可能总快速增长转为中速增长。中国房地产产业可能从过去快速增长转为中速增长，增长速度可能大不如以前，但是这种需求，对房地产市场的需求，因为中国经济增长从消费角度，最主要消费是住房消费，促进消费，促进消费在汽车、火车，另外在哪里？房地产所以说全新增长没有动力的，未来我判断增速会放慢，谢谢。

杨柏国：刚才讲到房地产空间很好，但是具体增长空间取决于，包括金融这一块，钟伟老师是咱们全国出名的金融教授，下面请钟伟老师给我们讲一下货币的走势，这也是在座企业家关注的。

钟伟：明年经济增长大概可以分三种可能性，第一种可能性走老路，财政赤字率大概2%左右，今年年底经济工作会议都有说，另外货币政策还是用过去两年的老调子，稳健的货币政策。过去两年每年信贷新增大概8万多亿，如果到今年年底经济工作会议和明年的两会，持续过去两年，已经做过的这样的财政和货币搭配。那么2013年的经济增长，毫无疑问将继续向上。因为这个政策已经使2011年一直增长到现在，所谓今年第三季度、第四季度出现拐点我不承认，因为我们看到。

第二个由于今年第四季度可能比第三季度略好，明年一季度重新掉头向下，导致到了明年的三四月份，新的政府的班子搭建之后，对过去延续差不多9到10个季度经济下沉有所警觉，开始做一些适当的，财政和货币政策的调整，如果是这样的话呢，明年的房地产情况可能比今年略好，这种可能性我估计大概60%、70%。

另外一种，今年第四季度增长跟三季度差不多，而明年第一季度的增长，迅速向下，跌破7%，如果这种情况出现的话，而新接政府班子希望经济增长在明年上半年稳定下来，结果财政赤字比较大，这种可能性我估计10%左右。结合这三种延续政策经济继续向上，政策放松会维持7%以上的增长，以及明年一季度经济增长急速滑坡使得政策倒退，被迫大幅度下跌，这三种情况我觉得第二种可能性更大，温和的放松政策像挤牙膏一样，从四月份到十月份，一点点被挤出来，如果这个搭配是这样的话，明年的房地产市场，我估计销售金额，销售面积，跟今年同比都能够，进而大概能同比增长10%左右，也就是明年卖房子到7.2到7.5万亿，面积跟今年比增长5%左右，也就是说明年商品房全年卖到10亿平米多一点，将近11亿平米。

杨柏国：谢谢钟伟老师，我理解钟伟老师的观点是明年政策有适度的放松，这个放松可能对房地产市场是一个利好消息。丁总易居是中国房地产最大的信息平台，请丁总给我们讲一下整个房地产市场的情况。

丁祖昱：几位专家和领导都已经把房地产市场未来政策以及未来走势分析的非常明朗，我稍微补充几句，从宏观到微观讲，其实也谈到了整个城市之间的差异，我个人觉得差不多今年二季度时候，中国一线到二线城市房地产会上升，也就是过去一年半中国一二线房地产调整，自己一个市场，一个调整期差不多，开始走一个全新全民发展路线。有一个开始回暖和恢复。我们看到在一线和二线城市，2—10月份的平均销售量，达到了2010年的平均水平，不是说仅仅比去年好，已经达到了2010年平均水平，从这个销售量上来讲，我认为有一个回落，当然我指一线。

同时我们也看到，在过去相对热点的三四线城市，包括丁总提到几个例子，另外包括东北盘锦等等东西部三四线城市，少两长三角三四线城市，像之前报出来无锡和极少量在华南的三四线城市，这些三四线城市，今年承受的压力要比去年还要大，因为这些三四线城市没有钱，但是市场在对他们进行新的一次调整。

当然中国更多三四线城市，还是处于一个相对稳定的情况，这是我讲的第一个，因为城市太多，差异很大，288把201个拿调，剩下87个，有的是恢复，有的往下走，有的慢慢往上，这当中差异是巨大的。

第二个我们谈是住宅市场，非住宅市场某种程度讲压力更大，我个人认为按照当前中国的经济发展水平，和实际房产需求情况来看，住宅市场未来十年，也应该是平稳健康发展，整体上没有太大影响。只是个别城市短期内供求关系，导致市场比较大的下沉。但是从商业房地产、旅游房地产、产业房地产，包括目前养老地产来看，有可能短中期出现极大的不稳，比住宅更大的不稳。刚才也谈到了商业地产，我今天把非住宅全部谈进去，当时只是说商业地产问题大一点，今天我们看产业地产、养老地产也好，实九世纪长投资被压抑之后，我们整体调控对投资性需求，投机性需求打压之后，真正的中国房地产理性需求的情况下面，实际上这些非住宅房地产是有一定问题。

比如说商业地产最核心是开发模式问题，都是采用开发销售模式，很少采用开发区模式，这必然导致短期失衡。旅游市场没有考虑中国消费者旅游住房的消费需求，忽视中国人到此一游的一字核心，一次让他来第二次不来的，他为了旅游买一套房不可能，如果没有投机性需求，那就没有需求。

而产业地产中国50%以上是工业地产，每一块地在招商情况下，产业导入也出现同样问题。

而养老地产也没有找到一个好的模式，所以我的观点一个是城市差异很大，另外住宅和非住宅情况不容乐观。

杨柏国：谢谢四位嘉宾从宏观角度讲了一些，下面因为时间关系我想请在座四位，做一个咨询，第一个请问钟伟老师，未来在融资方面您能不能给一些好的建议？

钟伟：我对2013年房地产市场判断是这样的，销售比开发投资要好，总体上讲明年卖房会不差，但是房地产企业总体开发投资不容乐观。其次一二线城市比三四线好，也就是最终房价高的，城市人口比较集中，新增人口比较多的这些大城市，还是有机会的，三四线，虽然没有限购，但是人和钞票都离开了。

第三点，住宅比非住宅讲。刚才丁总讲的比较也用，我个人认为非住宅未来几年除了局部重点城市，也就是一线，北京、上海、广州其他非住宅机会都可能不是太多。在这样一个背景之下，房地产企业我觉得，应该考虑的是两个事情：

一、减少冲动拿大地城东，造城冲动。因为以后市场尽管不错，但是拿一个不太大的地块做一个比较象样的产品，没有多少利润这是一个比较理性的做法。

二、境内外运作。你指望2013、2014人民币信贷宽松比较困难，如果有比较好的境外融资，由于外部量化宽松政策，使得2013—2014外汇整个贷款利率低低境外资金调动到境内运作。

杨柏国：下面一个问题我想请教一下秦虹主任和顾会长，基于你们对宏观形势的展望，您对房地产行业有什么建议？首先有请秦虹主任。

秦虹：其实每个企业是不一样的，我觉得借助钟主任的话融资，我们最近对民营资本调研，我们发现民营资本钱还是很多的，未来银行贷款如果是对企业对公司还是有很大的支撑。另一个直接融资，到境外融资当然也是条渠道，国内民间的资金还是比较丰厚的，我觉得信托也是比较好的融资渠道，我觉得也是值得考虑的。

顾云昌：题目很大，借着刚才讲到融资问题短期私募可以，但是长期不行。我理解可以去国外融资，股票回购资金没多少，以后海外投资利润比国内好，我的理解是这样。

关于企业问题有几点，一个是新的时期下新的债务，调整自己的债务。

第二点两个品战略，一个品牌战略一个是品质战略。品质根据秦主任他们预测，我理解中国已经过了以数量发展的阶段，现在进入数量和质量并重，更多是讲质量。所以我觉得提升品质，千方百计提升品质，一个是叫做物质品质一个是服务品质，两个品提升是下一步的发展。

第三多元载体，房地产开发，我也觉得住宅市场是很好的市场，但是由于整个城市居民消费结构，消费的提升，必然人们精神文明，健康层面有需求，必然对非住宅有一个很大空间，但是没有找到一个很好的模式，所以不能把商业地产的模式拿来套用，我经常说商业地产中国还有很大的馅饼，但是陷阱也很深，既要吃到馅饼也不要掉到陷阱里去。

第四句话生态文明，这次十八大提出五为一体的建设，经济、政治、人文、环境、生态，对生态提了很多很多要求，我觉得我们房地产如何在生态文明的结构当中，找到我们的市场。所以我们在开发时候如何把生态文明绿色低碳加到我们开发当年当中，恐怕也要动脑筋，包括我们这个产业还有很大的发展途径这是我的不成熟的一点意见。

杨柏国：谢谢顾会长，我理解第一个一二线城市比三四线城市要好，债券途径境外是更好的途径，在品牌上要有一个双品的战略。

我还有一个问题，这个问题我身边很多朋友也在问，经过一两年等待观望以后，明年是不是房价该涨了？这一点我想首先请丁总给消费者提个建议，看看什么是好的时间，该买什么样的房？怎么买房，四位嘉宾依次。

丁祖昱：我今年年初预测整体今年走势，今年2012年回暖年，不像去年探低，所以从某种程度上今年买的越早可能越合适，一季度相对来说价格是最便宜的，二季度比一季度贵，三季度可能比三季度贵。当然这个贵也不是很多，只是说有一部分的楼盘，绝对的低点，我们今年很偶然才能看到这样一个绝对的低点。

从自用角度看，自用需求特别是首次购房需求，我觉得任何时候买房，只要不是刚刚开始调整时候买房都没什么太大问题，所以你问我今天能不能买，今天肯定能买，明年能不能买？当然可以买。这是我说的自用的。

如果问我投资型购房那就要具体问题具体分析，如果还是用前几年投资购房目的性消费来看，我认为是不适合购买的。回过头来，如果你今天只是希望资产有一个合理的配置，相对保值增值，相对希望一部分的合适，极少量北上广深办公长期收租的投资回报这个可以考虑，但是投资购房需谨慎。

钟伟：以前买房是靠胆量，今后买房要看质量。以前闭着眼睛买都对，现在闭着眼睛买肯定是错。

第二比智慧比什么呢？只买一线核心区，不买其他任何地方。北、上、广这三个城市，我讲这三个城市，不讲深圳，因为深圳不如北上广，北上广也是核心区，以及今后几年冒出来的城市主盘比较重要的附功能区，第二个比智慧只能在北上广城市核心区良好品质楼盘考虑，其他地区如果你考虑以后，一概补选。

第三如果你有其他良好的投资方式，比如说你能够投资理财产品，或者是其他的一些民间融资类的借贷方式，或者稳定的流动性回报，也不一定非买房不可。因为毕竟即便是北上广目前明显特点是交易手续费比较高，要买时候资金杠杆运用开始下降。所以要获得非常丰厚回报难度很大，总体上一句话，可能各位也不愿意听到，今后房地产增长速度比我们GDP增速还慢。

顾云昌：他们两个观点我都比较赞成，所以我不补充了。我想补充一点供大家参考，讲房价走势，中国房价从去年9月份环比下降，连续9个月，降到5月份为止。6月份至跌回稳，回稳很慢0.1、0.2这样，但是房价往上走。这种态势我估计会延续下去，所以也不用太多担心。

第二房地产市场目前为止，统计数据看，全国房价同比还是下降的，但是下降不多是肯定的。我觉得随着环比的延续，可能到年底或者什么时候，同比上升，这是总体需求是这样。

第三大家可能都发现，北京、上海，广州我不知道，他们都说新建房价实行稳中有降，而去年、今年都是这样，听这样的话会产生一个错觉，房价降怎么买呢？请注意新建住房价格有降，不是新建商品房价格有降，因为它包含了保障分，实际上新建商品房价格是稳中有升，要不要买对比一下就知道了。

秦虹：你这个主持很郁闷，因为观点没有对立的，我觉得钟老师的表达很全面，自主性需求因为是生活质量，还是蛮是个问题。投机性需求两类，不一定选房子，不是买股市不是买上市企业股票，如果可以的话可以买一点房地产私募我觉得非常好，商业地产优质的房地产市场可以投资的。

杨柏国：时间原因，最后我想请四位嘉宾每人用两分钟时间，就今天这个主题，寻找全新增长点做一个小的总结，站在开发商角度，站在宏观角度上也可以，首先从秦虹老师开始。

秦虹：我们认为未来的增长点是属于，品牌企业和专业化能力强企业，专业化和品牌是未来房地产市场，他们比较明显的竞争点，这是我的看法。

顾云昌：第一一定要建造百年建筑，第二打造百年企业。两个百年。

钟伟：中国混到现在，改革已经是共识，但还不是一个共同的行为，所以如果十八大开完了，未来五到十年，中国有扎扎实实的自上而下的改革，包括房地产在内各行各业，就会有增长点。如果改革只是停在口头上，既不走老路，也不走其他路，存在原来不想选的任何路上，我们就没有增长点。

丁祖昱：讲一个我对企业的看法，我对房地产企业未来有两个趋势，一个是集中度越来越高，另外一个利用率越来越低。当然不会区近于0，如果是这样两个观点，对于大企业来说，战略上面要对于原有的战略，做一个深刻的反省，回到一线二线，控制适当的回暖，追求一个合理的利润，不要为了规模而下降，在投资、营销、成本当中，找回应该有的利润。

对于中小企业来讲越来越难了，如果还想发展，在三四线寻找一些别人不愿意去的机会，这时候大企业不去，小企业可能存在一些机会。这个过程当中赚他应该赚的钱。