为什么是济州？

随着中国开发商不断加快“出海”的脚步，韩国济州岛开始进入他们的视野。这里有丝毫不输海南的自然风光，基础设施更加完备，土地价格却只有海南的几分之一甚至更低，而且是永久产权。

位于汉拿山南麓，一家中国开发商的项目已经动工，按照规划，项目建成后，走上阳台就可以眺望太平洋。而项目所在的地方，不是到了夜晚就漆黑一片的荒郊野岭，几公里外就是热闹的市区，居住在这里的外国人，不必为生活是否便利太过担心，而这样一个项目的楼面地价，只要2000元/平方米。

事实上，如果来济州投资的开发商愿意对项目的位置稍微放低一些要求，土地的价格还能便宜更多，几万元一亩的土地比比皆是，甚至十几元买到一平方米土地也不是不可能。“在济州开发房地产，土地成本几乎可以忽略不计。”一个济州当地别墅项目的中国区代表对记者表示。

济州还有其他足以打动中国开发商的地方。这座面积相当于一个半崇明岛的海岛，距离上海只有500公里，且离国内旅游地产项目买家大本营的中国东北更近，济州还对中国游客免签，出入几乎与在国内无异。

当地政府对外商投资以及移民也十分鼓励。2002年4月，济州岛被韩国政府指定为国际自由城市，提出了“No Visa， No Tax”的口号。

凡是在济州岛投资的项目被确立为投资振兴区域，且投资规模在500万美元以上，将享受一系列税收优惠，包括法人税（所得税）前3年免税，之后2年减免50%；财产税前10年免税；注册税、取得税及进口资本货物关税全部减免；农地保护税等各种费用减免50%；公有土地的租赁一次最长可达50年，还可延长租赁，且租费最多可减免75%。

2010年2月，当地又推出新的移民政策，中国买家只要愿意花上50万美元在这里买一套房子，就有机会获得一张绿卡。与中国香港、新加坡这些传统的移民目的地相比，济州50万美元的移民“门票价”相当诱人，而且一套50万美元的房产可以解决夫妻和孩子一共三人的绿卡。

正是上述这些优势，让一些中国开发商近年来将目光开始投向济州。济州一家负责在中国招商引资的企业告诉记者，正有越来越多中国开发商与其洽谈合作的可能。

当然，济州毕竟对于中国开发商还是陌生的。这里也有许多令中国开发商望而却步的地方。

按照韩国的法规，开发合同中除了房地产项目的容积率有严格限制外，对项目可售房屋套数也有要求，这对户型的设计有很大的约束，并且济州将地下室面积也计入容积率的计算中，与中国的情况有所不同。

此外，为了保护当地就业，中国开发商在济州只能雇用当地的建筑工人，而当地劳动力十分昂贵，一个建筑工人的月工资至少在1.3万元人民币，并且当地建筑工人十分紧张，习惯快速周转的中国开发商在这里很容易感到水土不服。

当地的建筑材料费用也比国内高出许多，有中国开发商测算，如果从中国购买建筑材料运往济州，运费加上关税后，成本有可能比直接从当地购买更低。

而且韩国国内对于工人权益的保护更加严格，各种协会、工会的势力盘根错节，令中国开发商很难在他们面前表现出强势的一面。

当地政府官员的办事风格，也与中国国内有着天壤之别，一个项目从申请到获得批准，审批的时间少则一年多则两年以上，其中需要经历景观审议、城市计划审议、环境影响评价审议、道议会同意程序等若干程序。而这期间，环保意识极强的济州当地居民和公民组织会对项目做出最严厉的审视。

还有值得注意的一点，韩国房地产项目的平均利润水平要低于中国国内不少。在济州岛上，既有相当数量已经开发完成的现房，也有大量待建项目，激烈的竞争环境下，中国开发商很难在利润率上抱有太大期望。

而中国的购房者能否从观念上接受在济州置业，这恐怕也是中国开发商的最大压力。