城镇化“城市标本” 受益地区成龙头房企必争地

全国城镇化会议或于4月中下旬召开，会议结束后，《全国促进城镇化健康发展规划》有望公布。

众多机构和专家都指出，未来受益城镇化的地区会在中西部二三线城市和一线城市周边的三线城市。这样的预测并不算新意，而截取若干城市标本细观发现，城镇化带来的房地产热在这些城市中的楼市也早已蔓延。

城市标本

云南·昆明

驾车行驶在云南省会昆明，感受到的气息，除了春城“万物生长”的盎然，还有当地楼市的蓬勃——分布在各区域楼盘正在拔地而起。

尽管项目售楼处还没建造好，中海地产位于五华区学府路的项目还是租下了一家酒店的二楼，争分夺秒地进行推介。展厅里面，关于该项目的信息还少之又少，大部分资料是中海的企业的介绍。

“我们中海刚进入昆明，但在外地很有名，你听过吗? ”见记者进门，一位售楼员上前搭话。通过她介绍记者得知，这个项目是中海地产进军昆明的第一个项目，单价估计每平方米在11000元左右，比较亲民。而在今年1月，中海还在滇池边拿了地，欲打造高端豪宅。

作为西南重城，昆明和成都、重庆一样，被认为将是城镇化规划的重要受益地区，近年来日渐成为龙头房企必争之地。

就在中海项目的几百米外，万科一楼盘已经开盘。据统计，万科进军昆明仅3年时间，就已经开发了白沙润园、万科学府等5个项目，昆明万科2012年完成18.4亿销售额。保利地产落子昆明辅城安宁5年后，2012年终于进驻昆明主城开发第一个项目。今年1月，招商地产也加入其中，一举拿下环湖东路半岛近300亩住宅用地，正式进军昆明房地产市场。

中海售楼员向记者坦言，作为昆明本地人，觉得现在楼盘数量有些饱和，“单靠本地需求肯定无法消化，需要外来购买力”。她同时指出，楼盘越来越多，房价也越来越贵，2008年三四千元单价可以买到不错的房子，现在基本都在万元以上了。

万科学府的一位销售人员则向记者介绍，项目在3月刚刚开过盘，购买者除了置换学区房的本地居民，也包括云南其他城市，甚至北京上海来投资者。但12000元/平方米的房价，对于收入并不高的农民和外来打工者来说还是奢侈品。

浙江·嘉兴

上海的部分地铁站口，总可以听到“房子均价只要八千”之类的吆喝，接过传单一看，楼盘竟是在嘉兴。随着交通的日渐便捷，一些上海、杭州的居民开始关注这一沪杭之间的房价低谷，养老置业的人群不在少数。而作为长三角主要的制造业地区，嘉兴也是外来打工者希望安家的目的地。

嘉兴下辖的海宁市，下高速后开车前往市区，可见林立路边的众多在建楼盘，其中不乏绿城等知名开发商，很难想象几年前，这座县级市还少有20层以上的高层建筑。

因政府规划的倚重，城南地区成为了近年海宁楼市发展的重心。而受经编产业发展带动，距离市中心约15分钟车程、曾是住宅开发空白的城南经编园区周边也盖起了不少楼盘。

上峰华府一位销售人员告诉记者，目前楼盘均价在7000元/平方米左右，比市区普遍万元以上的房子便宜很多，而且位置就在产业园区周边，距离海宁皮革城也不远，这一带楼盘颇受外来打工者的欢迎。“接待的外地购房者都是来海宁工作多年，拖家带口的，希望在这边安家落户。他们的一个特点是，偏向于90平米以下的小户型，首付和月供不能太高。 ”

当地一家皮装企业的负责人告诉记者，因为工作强度高和招工不易，一些熟练工人的月收入可以7000元以上。如果夫妻双方都在工作，奋斗买房、扎根落户并不是空想。

销售员还告诉记者，除了外来打工者，一些当地农民也是主要置业人群之一。他们来买房并不是出于居住需求，而是为了下一代可以和城区小孩一样，享受到更好的教育资源。

尽管符合“产城融合”的城镇化发展路线，但“大跃进”式发展不无隐忧。有房产网站信息显示，海宁目前在售和待售楼盘有近40个。一位当地房产中介向记者透露，海宁全市总人口仅有60余万，当地居民之中，有两套以上房产的不在少数。如果产业更迭不能有足够的人口输入，空置的房子卖给谁便是一个难题。

海南·博鳌

博鳌镇是海南省琼海市的一个镇，因亚洲论坛名声在外，很多人都只知博鳌，不识琼海。亚洲论坛效应下，博鳌吸引了人气，也带动了经济，基建配套迅速更新换代，兴建了火车站、飞机场、国际会议中心等，成为了城镇化中的一匹黑马。

但博鳌在“快速致富路”也带来了极大的副作用，房价高企已经脱离居民实际收入水平。记者查询发现，博鳌在售楼盘中，几乎所有项目均价都在万元以上，博鳌亚洲湾、博鳌宝莲城等甚至高达22000万元/平方米以上。而国家统计局数据显示，2012年海南城镇居民人均可支配收入为20918元。

据新浪财经，博鳌本地居民对外地游客有着复杂的感情，“外地人来，房子贵了买不起，但是没有游客，生意也不好做。 ”尽管开发商的楼盘一个比一个豪华，但面对七位数的高价，当地人不可能也不会触及这些精致的商品房。

同时，博鳌没有任何工业，本地消费也无法支撑农商业长远发展，这都是超速后的博鳌需要面对的问题。

新浪财经报道称，当地政府渴望将旅游业打造成经济支柱，今年耗资超过2300万元推出的风情小镇改造计划，为吸引游客四季常往。2300万元，已经接近博鳌镇2012年全年的财政收入。但是，旅游“常青树”需要兼具个性文化、综合配套以及产业支持，博鳌的路恐怕还很长。

三问城镇化

1.人从哪里来?

过去五年，8463万农村人口实现了转移，未来，每年1000多万农民入城也是大势所趋。

新型城镇化以人为核心，农民工市民化和外来人口本地化是其本身的含义所在。但由于二元结构的存在，这一目标实现起来并不容易。

目前，由于没有城市户口，农民工在基本社会保险制度、最低生活保障、子女义务教育、保障性住房等基本公共服务上的覆盖率大大低于城镇居民和户籍就业人员，许多项目甚至在制度上把农民工排斥在外。据介绍，近2亿生活在城镇里的人没有城镇户口，造成“就业在城市，户籍在农村;劳力在城市，家属在农村;收入在城市，积累在农村;生活在城市，根基在农村”的“半城镇化”现象。

消除这些壁垒是政府的职责所在，推进农业转移人口市民化、突破城乡“二元制”户籍制度也成为新型城镇化建设的重要内容。

国家发改委副主任徐宪平表示，要逐步解决现有2亿多和每年新增1000多万农民工的半市民化问题。 “统筹推进户籍制度改革和基本公共服务均等化，按照分类推进的原则，逐步把符合条件的农民工转为城市居民，全面放开小城镇的落户限制，有序放开中小城镇的限制。 ”

据报道，去年底，哈尔滨、南宁两地政府发布有关改革户籍管理制度的政策，取消农业和非农户籍划分，建立城乡统一的户籍管理制度。

2.地从哪里来?

土地是推动城镇化的核心资源。据机构保守估算，未来数年，仅我国中东部18个省区市可流转的集体建设用地就接近一百万公顷，此外，农村承包土地经营权流转规模则将更为庞大。

但事实上，土地的城镇化已经快于人的城镇化。国土资源部副部长胡存智透露，从2000年到2010年，土地城镇化速率是人口城镇化速率的1.85倍。如果再考虑城市非户籍人口不能充分享用城镇用地的情况，实际上土地城镇化的速度还应该更快一些。

而且在近年，耕地被占、征地纠纷等矛盾也越来越多。如何既保耕地，又保发展，还要保障农民作为土地拥有者的合法权益，是各地政府亟待解决的问题。

对此，胡存智表示，目前土地城镇化上存在着诸多问题，比如城镇布局和用地结构不合理、建设用地利用粗放浪费多等等。所以，未来需要合理规划，优化国土空间格局，集约节约用地，盘活现有的用地来推动城镇化的发展。同时，还要重视城镇化过程中的人地矛盾，协调好土地利益的关系，缩小征地范围，严格征地程序。

而在中央财经领导小组办公室副主任杨伟民看来，土地城镇化应该是在存量上做文章，不要再去做增量的文章，争取做到总量上空间的平衡。 “我觉得，这些已经变成水泥的地方，基本上能够满足我们国家工业化和城镇化的需要。 ”

3.钱从哪里来?

发改委在重庆的一项调查显示，一个农民工转户成本就是10万，一般政府出1/3，企业出1/3，农民出1/3，用于解决其在城市的基础设施和教育等问题。当两三亿农民要落户城市，钱从哪里来成了非常现实的问题。

分析指出，当前占份额最大的是间接融资渠道，包括银行信贷、开发性金融等，债券市场、股票市场，包括其他一些相关的金融市场可能在未来的城市化发展中需要加快发展。

发改委城市和小城镇改革中心副主任邱爱军还表示，地方各级政府应该借鉴欧洲小城镇建设经验，转变观念，尝试引进民间私人资本投入城镇化的公共服务设施建设，达成共赢互利局面，同时也能决地方政府的资金问题。

不过，长沙市市长张剑飞却对此表示“不可行”。 “核心问题是资金的成本问题。私人投资进入政府的基础设施，成本一定比银行高很多。所以对地方政府来讲，我们的顺序是债券、贷款，实在没有办法才找私人投资。 ”

“城镇化是需要大量的资金投入的，但是现在恰恰我们就卡在这个地方。 ”中国人民大学校长陈雨露则指出，一方面每年至少1%的城镇化增长率最低需要2万亿的投资，而另一方面，大家又担忧中国会不会也爆发主权债务危机和系统性的金融风险。 “所以要走新型城镇化道路，新型的含义之一，恐怕就是怎么能够既筹到钱又不爆发金融危机。 ”