房产经纪何以不怕房管局只怕中介协会

房产中介的水到底有多深？

广州一家大型房中介机构经纪人近日告诉《第一财经日报》记者，从“阴阳合同”到发布虚假信息再到“房托”扰市，都是行业内公开的秘密。这些已经成为部委整顿房产中介的严打对象。

住房和城乡建设部（下称“住建部”）和工商总局已经下发“关于集中开展房地产中介市场专项治理的通知”（下称《通知》），明确了十类行为将成为专项整治的重点，包括发布虚假房源信息、骗取购房资格、骗提或骗贷住房公积金、规避限贷，协助当事人签订“阴阳合同”规避交易税费等。

然而，对于房产中介这个零、散、乱的市场主体，监管挑战依然存在。

前述经纪人直言，房产中介并不惧怕房管局或工商局，目前真正对其具有“威慑力”的是房地产中介协会。

“房管局主要查业主和客户，工商局管理公司的运营，中介协会才会管到我们。”上述经纪人表示，经纪人需持有“房地产中介从业人员资格证”方可从事这一行业，房地产中介协会若发现经纪人的违规行为有权取消其资格证。

乱象频出

房产中介市场乱象由来已久，新旧伎俩大行其道。

发布虚假信息早已司空见惯。上述中介机构经纪人告诉本报记者，由于房产中介行业竞争激烈，经纪人通常会在网上有意降低房子价格以吸引眼球，待顾客“上钩”后再想办法以其他房源吸引之。

此外，一些房产中介还利用“房托”制造房源紧张或者紧俏的假象，诱使消费者仓促交易。

而“阴阳合同”早已是房产中介市场公开的秘密了。在二手房交易中，“阴合同”显示买卖双方真实的成交价格，而“阳合同”则根据使用需要有所不同：一种是虚高的房价合同交给银行，以申请更多按揭贷款；一种是填低房价的合同交给房地产交易中心过户，以减少税费。

上述经纪人解释，“阴阳合同”多由客户主动提出，特别是在未超过五年的房屋买卖中更为普遍，因为这类房屋税费较重。

4月份以来，“国五条”地方细则密集出台，一度市场以为“二手房买卖征收20%个税”（“满五唯一”除外）将重创房产交易，但从目前各地的实施来看，按照交易总价1%~2%核定征收个税的“老办法”依然通行。

有分析认为，“国五条”及其细则中，“个人住房转让按转让所得的20%计征个税”的规定被视为调控重锤，但“阴阳合同”的存在让该项政策的力度大打折扣。

对于骗提或骗贷住房公积金的现象，上述经纪人透露，由于公积金只有在买房或者房子重大装修的情况下才能提取，因此协助客户骗取公积金主要是通过伪造房产证来实现，这些假房产证多由房产中介找地方炮制。

但并不是所有经纪人都具备这样的“能耐”，该经纪人指出，帮客户骗提公积金需要认识公积金中心内部的人，否则很难操作。她同时表示，正规公司现在较少出现这种情况，因为这些公司的经纪人一旦被发现将被行业禁入。

如何监管

目前，对房产中介的监管，除了政府部门外，行业协会亦发挥着作用。一些城市还通过建立“征信”系统来加强对房产中介经纪人的监督。比如，珠海市于2011年8月启用了房地产“经纪人管理系统”，房地产经纪中介机构及其经纪人的资质及信用度通过该系统可被查询。

住建部、工商总局发布的《通知》亦强调中介行业协会的作用，称要指导房地产中介行业组织加强行业自律建设，完善行业规范，强化业务培训，不断提高房地产经纪人员队伍素质。 《通知》还规定，对存在违法违规行为的房地产中介机构和经纪人员，要加大查处力度并记入信用档案；对拒不改正或情节严重的房地产中介机构，可取消网上签约资格、处以罚款。

一纸公文能否刹住房产中介的违规操作？比如，由于协助买房人规避限购或制定“阴阳合同”等操作中，房产中介与买卖房者系利益共同体，取证难成为监管的瓶颈。

对于《通知》提出的专项治理的落实进展，广东省工商管理局相关工作人员近日对本报记者表示，目前尚未接到专项治理通知。

事实上，这已经不是有关部门第一次发出整治房产中介市场的通知。

早在2008年，广州、深圳就曾开展房地产中介市场整治。近几年，我国多个城市亦开展过不同程度的整治行动。广东省综合改革发展研究院副院长、广州市房协专家委员会委员彭澎对本报表示，对房产中介的整治并不新鲜，但这些规定都没有得到很好的实施，其中的重要原因之一就是地方政府并不想影响当地房地产业的发展。