万达模式，你学不会

“始终被模仿，从未被超越”，这是万达多年来引以为傲的地方。

事实上，任何对于成功经验和模式的借鉴和模仿并不困难，美国经济史学家亚历山大?格申克龙的后发优势理论早已证明了这一点。所以我们无法超越的不是模式，而是模式背后那些语焉不详的东西。

“一座万达广场，一个城市中心”，在几乎所有城市的万达广场都能见到这句广告语。

这句广告词背后的潜台词很明显，因为有了万达广场，这里才能成为城市中心。

但在这次《中国房地产金融》的实地调研中，万达广场和城市中心之间到底存在着怎样的逻辑顺序，是先有鸡还是先有蛋，似乎很难说清。

在以往媒体对万达广场的描述中，总是试图将万达描写成一个点石成金的魔术师的形象，仿佛万达走到哪里，哪里的地价房价就会随着万达一起提升，甚至带动周边区域的升级发展。

但这样的说法则受到了一些业内人士的质疑。

南京易居副总经理周颖表示，在其他地方或许存在这样的情况，但至少在南京万达对于区域发展的拉动并不明显。

据周颖介绍，万达在南京的三个项目，新街口是传统的商务区，本身的价值就已经决定了这里的高端属性。而其第二个项目河西万达所处的地块，本身就是河西新城规划中的核心地段之一，早在万达进入这里之前河西地区已经是一个都市白领聚居的地方，区域的整体消费能力在南京属于中上水平，房价也已经有了大幅上涨。河西万达开盘之初，其售价并未超出整个河西平均房价，甚至部分产品略低于周边物业，其后，虽然价格一直呈现出上涨态势，但也从未领涨整个区域，或者成为区域房价的标杆。同样的，万达在南京的第三个项目所在地江宁区，本身也是南京的高新经济开发区，那里云集了很多知名的高新技术企业，那里的居民比河西地区更是高一个档次，基本可以算作南京中产阶层聚集地。从售价上，江宁万达的产品略高于周边项目，但主要原因是江宁万达推出了高端精装修的豪宅项目，所以售价较高，但去化速度则并不理想。

《中国房地产金融》在翻阅历史资料后发现，早在2002年，南京市政府便提出要打造河西新城的规划目标，在当年的规划文件中，河西新城被定位为以河西中央商务区、新城科技园、江东中央活动区、新加坡?南京生态科技岛等重点功能园区为主体，形成优势明显的总部、研发、金融、会展等高端产业基础。其中，河西中央商务区（河西CBD）是华东地区第二大中央商务区，仅次于上海陆家嘴金融贸易区。而江宁经济开发区的规划则更早，于1992年就开始建设，1993年正式成为江苏省省级经济开发区。目前，该区域已经形成了以爱立信、西门子、统宝光电、华宝通讯等大型IT企业为龙头的平板显示、移动通讯等IT产业链。以及以上汽大众、长安福特等6个整车制造企业，法雷奥等120多家配套企业为核心的汽车制造业基地。

事实上，万达在南京的经历并非个案。历史资料显示，万达在许多城市进驻区域，都是该城市规划中的城市副中心或者新城的核心开发区，而几乎所有的规划都早于万达进入的时间。

一家开发商老板也曾经试图去借鉴和模仿万达的成功经验，为此他不惜以副总裁的位置和百万以上年薪从万达挖项目经理，但没多久他就发现，这位曾经在多地开发万达项目的专业人士并不具备什么过人的操盘能力，甚至在一些地方连基本的专业知识都不过关，细问之下，他才知道，原来万达的项目经理就是一个执行的角色，从拿地到开发中的所有关键环节都由总部一手包办，项目经理只负责执行和后期营销。

此前早有业内人士指出，表面看来，万达的成功缘于其订单开发模式，即所谓的先招租后建设的模式。但实际上，万达的成功主要依靠的还是和政府良好关系，万达总能比其他企业在更早的时间以低廉的价格获取核心区域的土地，万达往往还在建设当中，就已经从当地政府的基础建设投入中获得了较高的土地溢价，再加上后期销售回笼了大部分资金，从根本上保证了万达以低租金吸引品牌和主力店进驻的招商模式，这才是万达“始终被模仿，从未被超越”的核心所在。

此前，万达董事长王健林在接受媒体采访时表示，自己现在不想也不能考虑退休的问题，至少他要在万达干到2020年。屈指算来现在距离2020年还有7年的光景。

我们的疑惑在于，7年之后，当进入后王健林时代的万达，是否也会发出一句“万达模式，你学不会”的感慨！