三中全会后房地产调控升级预期或趋浓

宽融资严用地 房地产调控长效机制初露端倪

由于多地房价近期快速上涨，在十八届三中全会后房地产调控升级预期可能将趋浓，酝酿已久的房地产调控长效机制将逐渐浮出水面。中国证券报记者近日获悉，住建部等部门近期将对成都等地楼市进行调研，目的在于收集相关信息，总结各地调控楼市经验教训。业内人士认为，此举意味着，房地产调控长效机制正在加快建立。

另据中国证券报记者了解，正在酝酿的房地产调控长效机制中，有关房地产企业直接融资的政策可能会得到明确，房地产企业融资将进一步市场化、多元化。其中，备受市场关注的房地产投资信托基金(REITs)政策方案，已被相关机构提交至决策部门。

在房产税、个人住房信息系统建设和供地政策等方面，有可能在短期内取得一定突破，在房地产调控长效机制中被明确。其中，供地政策可能将要求各地年度土地供应规模需比照此前五年供地规模平均值。以限购为主的行政手段恐仍将在一定时期内存在。

多项长期措施有望推出

对于房地产调控长效机制，中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一曾表示，更多地采用税收、信贷等经济和法律手段进行调控，同时，在完善住房用地供应体系、房地产税收制度、金融制度和推进住宅产业化等方面健全长效机制。

据中国证券报记者了解，相关部门已对房地产调控长效机制进行过多轮探讨，有关报告数易其稿。从现已披露的信息不难看出，一些基础性政策措施有可能长期化运行。一些城市已陆续将房产税试点方案上报，虽有部分方案被退回修改，但房产税试点扩围已是大势所趋。

鉴于重庆、上海两地房产税试点影响有限的现实，不少业内人士呼吁，新一批房产税试点方案应有所不同，不仅需提高税率，也应扩大征收范围。应尽快明确房产税面向存量房征收的长远目标。

尽管存在重重障碍，个人住房信息系统建设和联网仍将是未来一段时间的重要工作。在此基础上推进的差别化信贷和税收政策(房产税、个人所得税、契税等)，将可能长期化运行。

此外，土地供应政策也有可能被纳入房地产调控长效机制中，其原则与国土部现有要求大体类似，即各地年度土地供应规模需比照此前五年供地规模平均值。其中，热点城市应高于上述标准。

旨在规范土地流转的土地改革方案，正在国土部主导下推进，可能在即将召开的十八届三中全会上有所突破。但由于农地确权工作尚未完成，法律障碍较难破除，在短期内尚难实现城乡建设用地自由流转。这意味着，城镇建设用地规模将不会有明显增加，热点城市所面临的房地产用地供应紧缺状况仍将存在。

业内人士认为，与融资层面的松动不同，未来的土地供应政策仍将趋紧。其中，推进城镇化将可能带来大量房地产用地需求，但为防止土地被粗放利用，土地政策反而可能更加严格。

直接融资政策或逐步放宽

中国证券报记者近日从权威人士处获悉，有关机构已将REITs相关政策方案提交至主管部门，该政策可能伴随着房地产调控长效机制推出。

作为房地产融资证券化的重要手段，REITs在国外已较为成熟，被不少业内人士看好。多数业内人士认为，若未来房地产融资政策有所放开，REITs就极有可能随之开闸。

6月底、7月初，数家涉房上市企业宣布股票停牌，准备重大资产重组等事宜。此后，停牌的房企迅速增多。首批停牌的新湖中宝、宋城股份已向证监会递交了与再融资有关的申请，但由于土地市场火热、房价上涨迅速，其再融资申请审批速度明显放慢。

多数业内人士认为，从当前房地产再融资政策的变化不难看出，促进房地产业融资市场化、多元化和规范化，将是政策方向。因此，未来的房地产直接融资政策将可能倾向于逐步放松行政管制和限制。

行政手段短期难退

房地产调控长效机制的确立，是否意味着以限购、限价为代表的短期行政手段迅速退出市场？多数分析人士认为，当前行政手段不具备大规模退出房地产调控领域的条件。

据中国指数研究院统计，9月，全国百城新建住宅平均价格为10554元/平方米，涨幅比8月明显扩大，且自2012年6月以来已连续16个月环比上涨。当前，房价仍处于上涨通道中，业界普遍认为此时不宜对政策进行松绑。

此前，温州、芜湖等地曾尝试放松“限购令”，且未被有关部门叫停。此举虽引发房地产调控政策松绑预期，但多数业内人士认为，为稳定市场，热点城市的限购等政策还将持续。

业内人士表示，在国庆长假前后的这波楼市上涨热潮中，除改善型需求释放的影响外，因地价上涨和政策松动传闻而引发的房价上涨预期，也成为重要推动因素。因此，从预期管理的角度，相关政策不会在短期内有大的调整。

事实上，梳理近几个月来高层领导及有关部委人士公开表态，并没有关于政策松绑的说法。“房地产调控长效机制推出意味着现有政策松绑，更多是外界的一厢情愿。”一位接近住建部的专家表示。

上述专家表示，由于涉及多方利益，房地产调控长效机制建立是渐进的过程。相应的，以“限购令”为代表的行政手段退出，也应是渐进的过程。否则，在缺乏有效替代政策的情况下，大规模放开限购，意味着楼市调控松绑，对市场稳定有害无益。曾有专家认为，房地产调控长效机制建立需5年时间。

业内人士认为，在短时间内，楼市调控政策总基调不会发生大的变化。虽不排除个别城市再度尝试松绑政策，但对热点城市来说，行政手段甚至有加码的可能，如“限价令”、“限房价竞地价”等手段范围可能扩大。

深圳房产调控加码风声再起 将研究提高二套房首付

自9月25日，国土资源部召集部分省份和城市国土资源部门负责人专题研究房地产用地管理和调控后，在今年前三季度仅成交1宗住宅用地的深圳，率先做出表态。

9月30日，深圳市规划和国土委员会房地产处在官网发布通知称，将继续加大房地产调控力度，确保今年普通住房用地供应在以往5年平均供地量的基础上增加20%以上。

短短10余天后的10月11日，《每日经济新闻》记者从深圳市房地产宏观调控领导小组联席会议上了解到，会议部署了下一步地产调控工作，其中包括今年四季度供应约60公顷住宅用地；增加住宅用地供应量；加强差别化信贷政策执行力度，人民银行要抓紧研究调整第二套住房贷款的首付比例和利率等。这意味着，在房价上涨的压力之下，提高二套房房贷首付比例和利率或呼之欲出。

四季度供应60公顷宅地

此轮调控声音再次出现，或源于近期土地市场上“地王”的频现和房价的上涨。今年房企加大力度布局一、二线重点城市，推动了各地“地王”的出现。根据中国指数研究院发布的 《2013年三季度中国房地产市场研究报告》显示，三季度楼面均价创下历史新高，住宅用地涨幅最为明显，同比上涨49%。

其中，在剔除配件医院和保障房后，北京农展馆地块楼面单价达7.3万元/平方米，北京夏家胡同地块和孙河西甸村地块楼面均价超过4.5万元/平方米，上海杨浦区延吉街道和浦东新区前滩地块楼面均价均超过2.8万元/平方米。

“‘地王’会带来房价上涨的预期，使得房地产市场上实际成交价格上涨。”美联物业全国研究中心总监徐枫在接受《每日经济新闻》记者采访时表示。

成交价格的上涨幅度，已经使得多个城市在今年“国五条”地方细则出台后公布的房价调控目标难以完成。深圳公布的调控目标为“全市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度”，深圳2012年居民人均可支配收入40742元，剔除价格因素实际增长8.6%，但中国指数研究院公布的深圳前三季度新房价格涨幅已达18.84%。

在此背景下，9月25日，国土资源部召集13个省份和16个城市国土资源部门负责人，专题研究房地产用地管理和调控，指出在供求关系紧张的城市务必做到年内不再出“地王”。同时，要求在明年的住房用地供应计划编制过程中，要以过去5年实际供地平均量为标准，衡量年度供地量，尤其是四个一线城市要持续增加住宅用地供应。

9月30日，深圳率先做出 “回应”，深圳规划与国土资源委员会官网发布《继续加大房地产调控力度》的通知，提出要加大普通住房土地供应力度，确保今年普通住房土地供应量在以往5年平均供地量的基础上增加20%以上。

10月11日，深圳市房地产宏观调控领导小组联席会议部署了下一步调控工作，共提出八项措施，其中包括 “加强差别化信贷政策执行力度，人民银行要抓紧研究调整第二套住房贷款的首付比例和利率。”

对于政府做出的这一系列表态，徐枫认为，房地产市场的价格由多种因素促成，单项的措施并不能在短期内对房价产生影响，“如果不从土地的供给方式等更深层次着手，很难在短期内改变房价一路高涨的现状。”

此外，上述会议还重申了确保增加今年普通住房用地供应量，并明确表示四季度还要供应约60公顷用地。但对于“5年平均供地量的基础上增加20%以上”的计划，记者计算前5年深圳土地供应数据后发现，完成难度较大。

将加快释放存量土地

根据 《深圳市土地利用总体规划(2006~2020年)》，2008~2012年新增居住用地总量900公顷以及2007年公开的210公顷的住宅用地计划，前5年，深圳公开的住房用地供应总量计划为1110公顷，平均供地量为222公顷。

如果按照此次深圳市政府公布的“5年平均供地量基础上增加20%”的计划，深圳今年需完成住宅用地供应266公顷。但根据《深圳市近期建设与土地利用规划2013年度实施计划》，除预留指标外，深圳今年全年计划供应居住用地165公顷，这与266公顷的计划还存在较大差距。

根据深圳土地房产交易中心数据显示，今年前9个月，深圳仅于1月15日以1.41亿元总成交价、7472元/平方米楼面地价成交了光明新区1宗居住用地。而从挂牌的情况来看，到今年10月底，深圳仍无挂牌出让的居住用地。

对于深圳新增供应土地有限的现状，根据深圳市规划与国土委员会房地产处9月30日在官方网站上发布的《继续加大房地产调控力度》的通知显示，深圳将进一步完善和优化城市更新政策，加快释放存量土地。

而存量土地的二次开发主要包括土地整备和城市更新，土地整备将以政府为主导，城市更新则由市场主导。

为此，深圳于2012年10月挂牌成立了深圳市土地整备局，计划到2015年，通过土地整备释放150平方公里建设用地，2011年和2012年，深圳累计完成土地整备67平方公里。

而据记者不完全统计，截至目前，深圳已公布了2013年两批城市更新单元计划，涉及拟拆除重建用地面积197万平方米。深圳近几年的城市更新已成为城市土地供应的主要来源，相关数据显示，2011年，深圳完成47项更新单元规划审批，新开工更新项目24个，全年累计完成项目投资68亿元；2012年，深圳全市城市更新项目65个，土地面积达497.43万平方米，其中住宅项目46个，土地面积达391.17万平方米，接近2012年深圳“一手”住宅用地出让量的8倍。（每日经济新闻）

北深广房价涨幅远超调控目标 急招降温或难奏效

一线城市房价涨势难收，北京、深圳和广州前三季度新房价格涨幅已逼近历史最高点。21世纪网梳理发现，北深广前三季房价涨幅都超过三地最新公布的人均可支配收入实际增长速度的10%以上，完成房价调控目标承压。

近日，三地不约而同出招遏制房价过快上涨，包括暂停原地王地块出让、增加土地供应、推出上千套经适房等。

对此，多位分析人士则向21世纪网表示，房企重新向一线城市集中，刺激了当地的土地成交，在政府不断提高供地价格的背景下，进一步加速了土地价格的上涨，地价上涨，房价也不可能下探。而从房屋供应来说，经适房只能满足少部分人群的需求，因此对当地房价不会形成大的冲击。

北深广房价涨幅远超调控目标

2013年3月，各地出炉“新国五条”具体细则。深圳和广州公布的细则均将2013年房价目标定为“全市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度”，而北京细则为“保持房价基本稳定”。

然而，从最新公布的数据来看，三地在前三季度均未实现房价调控目标。来自深圳市统计局的数据显示，2012年深圳居民人均可支配收入40742元，剔除价格因素实际增长8.6%。而中国指数研究院的数据显示，深圳2013年前三季度新房价格累计涨幅达18.84%，高出2012年人均收入实际增速10个百分点。

广州今年房价突飞猛进，涨幅超过20%，超过上海，仅次于北京。而2012年广州市居民家庭人均可支配收入38054元，扣除价格因素实际增长8.1%，比2013年前三季度房价涨幅低13个百分点。

在北京的细则当中，对于房价调控目标表述模糊，业内将其理解为房价不再上涨。然而，北京新房价格领涨全国，累计涨幅超过20%。

房价涨势难挡，而媒体报道则称某大户抛售北京市区十几套房产，购房者担忧房价见顶，自己是最后的接盘者。对此，链家地产研究员张旭认为，北京二手房市场成交今年表现不如一手房，主要是由于“新国五条”细则中20%交易个税的规定，大户出让房产，是想在高位卖个好价钱，并不代表市场会崩盘，此外，年底并没有调控政策出台的迹象。

北京叫停地王或难阻涨势

“地王”催热楼市，使一线城市离调控目标渐行渐远。

9月4日，北京朝阳区农展馆地块经被融创集团以21亿元拿下，楼面价高达73099元/平米，成为北京新地王以及全国单价地王。仅仅相隔一天，9月5日，上海、杭州、苏州卖地吸金401.7亿，一日诞生三个地王。广州、杭州、武汉等地也出现新地王。曾放言不当地王的万科也加入地王争夺战，今年斩获广州、重庆、佛山多个单价地王。

2013年前9月，北京土地出让金已经达到了1154.89亿，这一成交量创造了同期历史新高，预计年内将突破1400亿。

9月25日，国土部召集13个省份和16个城市国土资源部门负责人召开座谈会。在座谈会上，国土部副部长胡存智明确要求，供需紧张的一线城市加大住宅用地供应，平抑地价，务必做到年内不再出“地王”。北京应声响应，10月9日宣布暂停原大龙地王北京市顺义新城区第21街区地块挂牌出让，该地块2009年成交楼面价2.99万元/平方米，是当时北京单价、总价双料“地王”。

一边是明令禁地王，一边是加推促土地供应。

国庆前后，北京市土地整理储备中心发布了17宗经营性用地，总出让土地面积高达188.9万平方米，其中包括10块住宅用地，总的住宅土地面积也达到了157.8万平米。而在已经挂出出让的总土地中，住宅类的地块也高达15宗，合计面积达到了230万平米。叠加已经出让的814万平米土地，全年预计住宅类土地出让可能突破1400万平米。

对于北京调控动作，链家地产北京研究员张旭对21世纪网表示，“短期来看，对房价没有什么影响。”她认为，新增地块也很难避免地王的出现，大型房企集中在北京拿地，资金实力较强，地价上涨，房价也不可能下探。

莫尼塔地产行业分析师罗雨认为，房企重新向一线城市集中，刺激了当地的土地成交，在政府不断提高供地价格的背景下，进一步加速了土地价格的上涨，使得当地的土地市场逐渐显露出过热的迹象。

广深推出经适房价低量少

同样面临调控目标难题的广州和深圳则希望通过经适房降房价。

10月9日，广深分别推出1418套和2795套经适房。其中广州此次提供的经适房最低价格低至2480元/平米，仅为周边楼盘均价的十分之一。

由于去年公布的《广东省住房保障制度改革新方案》(以下简称《新方案》)，规定保障性住房由原有的经济适用房、限价房以及廉租房，转变为以公租房租赁为主要保障方式的新型住房保障制度，导致经济适用房成了市场上的抢手货。

对比往年的房源数量，以及之前官方公布的持有准购证的家庭数据，广州今年推出首批1418套经济适用房为历年最低，主要分布于白云、黄埔、天河、海珠等区域。

和周边均价在万元以上楼盘相比，广州经适房价格在2458元/平米-5216元/平米。10月9日登记首日，据广州市住房保障办统计，截至下午5时，进行了购房意向登记的家庭已超过1200户。

广州市经适房基准价钱与市场价一览表：

行政区域 小区 基准价钱 市场价

白云区 南悦花苑 5216.89 12300

龙归花园 4538.38

黄浦区 亨元花园 4122.89

苗和苑 4401.46 11000

瑞东花园 4708.95 12800

天河区 安厦花园 4256.6

3775.17

广氮花园 4445.15

白云区 集贤院 2480 12600

云山居 2585 12000

惠泽雅轩 4409 14000

荔湾区 芳和花园 4277.56

海珠区 聚德花苑 2615.8 13600

一位广东本土开发商内部人士向21世纪网透露，对于今年一路上涨的广州本地房价而言，推出经适房并没有影响。“此次推出的房源数量对比往年减少很多，无法满足市场的刚需。并且申请条件严格，人数众多，堪比中彩票。”他认为，经济适用房可能会导致其周边的楼房价格短期内有一定影响。但是长期而言，并不会对周边楼盘的成交价造成大的影响。

深圳在龙华新区和罗湖莲塘推出经适房，均价仅为周边楼盘的五分之一。“对当地房价不会形成大的冲击，”深圳中原副总经理贺晓丽对21世纪网表示，“套数还不及深圳市一个月一手楼成交量的一半，不到整个市场一个月成交量的20%。”

贺晓丽认为，经适房主要是小户型，只会满足一部分人群的需要。经适房位于龙华新区和莲塘，该区域房价也不会有太大波动，选择经适房的人群，不一定是该地区的主要购房群体，可能是其他地区有购房需求的人群。从房屋供应来说，市场的供给者不完全由政府决定，经适房只能满足低端人群的需求。而改善性和豪宅是由市场说了算，这个购房群体是多于经适房的。

贺晓丽分析认为，深圳市四季度房价会略有下滑，“一是二手房调控力度加大，二是政府有意卡住高端盘入市，新盘取得预售证的概率降低很多。”（21世纪网）