海南开发商被指“自娱自乐”

在总规划和配套政策尚未出台之前，海南国际旅游岛战略在很大程度上被演绎成一场房地产市场的资本追逐游戏，大多数中低收入者被排斥在外。

　　海南省政协委员王毅武在海南“两会”上大胆直言，这仅仅是开发商的自娱自乐，并建议对海南房屋销售进行最高限价政策。

　　不过，中国房地产研究会副会长顾云昌和深圳市经典阳光置业发展有限公司海口分公司总经理蔡志喆则提出了不同看法。

　　第一财经日报：目前海南楼市是否已有泡沫化的倾向？

　　王毅武：近期三亚、海口、琼海、文昌的房价就迅速飙升，海南房地产泡沫现象已很明显，但和上世纪90年代初海南烂尾楼泡沫不是一个形式，当时的房地产泡沫表现为烂尾楼和半拉子工程，而这一次的泡沫很明显的表现为房价价格和老百姓的收入差距太大，房子的成本和房地产商的利润两者之间的差距已经太离谱，这种离谱就是泡沫的表现。

　　这里可以用四个指标来衡量。海南的房产空置率很高，有的地方高达60％以上，“两投购房”相当严重；租售比已超越警戒线；收入与房价比也已超越警戒线，现有房子的平均价格已经远远超越海南普通老百姓的购买能力；GDP增长与房价上涨比远远超越警戒线，去年海南省GDP是增长8.7%，但房价却增长100%甚至更高。

　　顾云昌：泡沫是肯定有了，问题是泡沫的大小，也不是说一有泡沫就要惊慌失措。上海、杭州也都出现房地产泡沫。不过，海南的房地产泡沫比较特别，当地人的收入水平是绝对买不起的，它是靠全国的有钱人支撑的。

　　蔡志喆：房地产泡沫实际上是指在市场供需严重失衡情况下人为炒作造成的房价虚高，虚高的部分是泡沫。虽然这段时间海南房价上涨速度较快，但从我们监控的数据来看，目前海南房地产市场还没有出现泡沫。这一轮房价上涨纯粹是由需求造成的，而且目前房价并没有涨到它应该达到的水平，只是大家在心理上很难接受这种短时间内急剧上涨的局面。

　　日报：预测海南房价在未来三至五年内会如何发展？

　　顾云昌：房价主要还是靠供求关系来决定的。在我看来还没办法进行预测，因为我们无法知道未来的宏观经济走势和房地产市场的供求关系。尤其是海南的房地产市场比较特别，和全国的房地产市场不是一码事，根本不能用全国的标准来衡量。比如人们常用的租售比，它无法衡量投资性住房。

　　蔡志喆：预测应该建立在市场特点基础之上。尽管政府一再强调海南房源充足，但这是相对的。从目前的数量来看，这些房源供应本岛是足够的，但面向全国肯定缺口巨大。

　　我预测，到2015年，海口楼市均价在目前每平方米8000元左右的基础上，可以突破每平方米18000元，而三亚一线海景房均价有望突破10万元/平方米，毕竟它集中了中国最有钱的一部分人群，一个稀缺产品的价格定多高都不为过。

　　日报：海南房地产最应该警惕的问题在哪里？

　　王毅武：目前从海南房地产市场“楼盘紧俏”、“抢购火爆”的表征来看，这更像是开发商借市场表征合演的一出“双簧”，开始是开发商自己炒自己的自娱自乐。但海南房价迅速飙升已经直接影响到海南本地居民的购房支付能力，实际上也是收入水平或生活水平下降，房地产市场呈现出“经济规律性的扭曲”。

　　政府应抓紧出重拳，控制房价继续上涨。政府应对海南房屋销售进行最高限价控制，同时向房地产业开征房屋价格调节税，并实行实名制购房。

　　顾云昌：海南房地产市场面向全国，但它在发展高端房产的同时更应该加大保障性住房建设，把本岛居民的住房问题解决好，否则就会带来一系列民生难题。