刘正山：从海外房地产调控看中国

约翰·卡尔弗利在《泡沫——从股市到楼市的繁荣幻想》一书中写道，泡沫膨胀时，它会与经济互相影响，造成一种自我加强型的繁荣和崩溃，危险的泡沫通常是股市和房地产泡沫。

中国的房地产是否有泡沫?又该如何调控?我们每天都能听到这样的争论声，那么，我们不妨将目光投向海外。

2010年以来，青年学者刘正山相继对德国、法国、英国、日本等国家的房价调控模式做了梳理研究。他将德国对房价的调控模式树为典型，德国不仅禁止将房地产作为支柱产业，甚至炒房赚取暴利即是犯罪。

《财商》：你对海外房价调控做过很多研究，那么，这些国家调控的依据和时机选择都是怎样的呢?

刘正山：欧洲国家政府比较放任市场的发展，当市场运行中发生了问题，政府才介入。欧洲是反反复复地调，中间也有空当期。当市场自己运行得好的时候，政府就不会介入太多。

但是房地产有它自己的特殊性。房地产行业在国外学科分类中属于金融业,因为房地产是资本密集型行业，很容易出现投机的行为，很容易出现泡沫。从海外国家的房价调控来看，主要是防止投机行为的蔓延，防止泡沫。

《财商》：房价收入比是不是一个很好的调控指标?

刘正山：房价收入比是在上世纪90年代初世界银行的研究报告中引用一位香港大学教授的说法提出的。刚开始是一个学术探讨，认为3~6倍是老百姓比较容易接受的。

但是各国并不一定都把它作为指标。比如在美国，房价不能超过家庭消费的30%以上，美国人认为如果家庭消费的30%以上都用在住房上了会严重影响生活质量。

所以房价收入比是一个参考，但更多的是舆情指标，就是百姓呼声很高就必须采取措施。比如韩国曾经出现房价疯涨,建设部长因此而下台了，舆情使得政府必须采取措施。

《财商》：国内的高房价是什么因素造成的呢?

刘正山：高房价很大程度上，是投机炒作造成的，按照欧美的标准，炒房的人群要严格控制在住房市场上人群的6%以内的，毕竟市场也需要流动性。但是根据戴德梁行2010年初的一份报告，中国房地产市场上70%以上的人是炒房者。

很多人认为高房价是刚性需求造成的，其实这是忽悠老百姓的，经济学上没有刚性需求的概念。(编者注：刚性需求，相对于弹性需求，指商品供求关系中受价格影响较小的需求，指人们日常生活中常见的商品和必需品。)

当年日本土地紧缺，当时的日本人和现在的中国人一样坚信土地资源稀少一定会让房价一直涨下去，但是最后日本的泡沫破灭了。

北京2009年的住宅用地(包括保障性住房)只占供地量的22%，日本的土地资源比我们紧缺，但是他们用在住宅用地的比例是76%，美国也差不多70%左右，而且北京的住宅用地还没有完全落实，所以单说刚性需求没有说服力。

《财商》：你提到海外很多国家在房价调控上，税收手段用得比较多，国内的税收手段用得如何?

刘正山：税费不在高低，关键在于能否调节社会差距。在国外，如果住宅是自住的，那么税收是很低的。但如果是第二套，那么就要收很高的财产税(我们翻译成物业税并不准确)。在德国，炒房如果赚取过多差价是犯罪的，比起来我们的税收不算重。

《财商》：从你的研究来看，你承认国内地产有泡沫?

刘正山：不是承认有，而是有严重的泡沫。

《财商》：你还有篇文章讨论2010年会否是地产泡沫破灭的时期，但你似乎也不确定?

刘正山：不好判断。经济学判断走势主要是靠供求，但是由于投机的存在，而投机因素有很大的不确定性。拿现在北京的租售比来说差不多是1：600，如果靠投资房屋出租赚钱可能要下辈子才收得回成本，所以投资已经是没有吸引力的了，市场主要是投机者。但是投机又有太大的不确定性，所以很难判断。

同时，对房地产市场有很大影响的是货币政策等调控手段，如果有政策抑制，投机分子成本增加肯定会退出市场，而政策因素也很难预测。

但是一旦泡沫破灭，中国可能会比日本还更加糟糕。因为日本的工业基础比中国好，还有比较完善的住房保障制度，还能支撑底层百姓的生活。

《财商》：对于未来房价，你如何判断?

刘正山：有人说房价还会再涨20年，客观地说不可能再涨20年了。这几年房价上涨的原因，一是投机因素太大，二是真实需求。我国从2010年进入老龄化社会，赚钱的人越来越少，用钱的人越来越多，财富无法再像从前那样大规模积累，这是无法托起一个高房价市场的。