最严厉调控直接打击“炒房客”

刚刚过去的周末，很多想买房子的和想卖房子的人，毫无疑问都处于复杂的心理当中。17日，国务院出台了房产新政，包括房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款，措施之严厉前所未有。

分析人士普遍认为，这几条政策，条条切中了高房价命脉，堪称史上最严厉的调控政策，楼市的高房价已经不可能持续。争议之处在于：效果会立刻显现，还是会有一段的观望后才有反应；一线城市和二三线城市的房价，谁更抗跌；流动性泛滥带来的投机性炒房，是否因此丢盔卸甲退出楼市；政策效果能持续多久；城市居民的第二套改善性住房是否会被“错杀”等等。

《第一财经日报》今日起推出“楼市走势疑云”系列报道，为您全方位地报道开发商、中介、购房者这三方对此的反应。

一系列最严厉的房地产调控，对炒房客的投机行为将是重大的打击。

昨天下午，全球五大代理行之一世邦魏理仕（CBRE）住宅部中国区高级董事陈炜与《第一财经日报》记者交流时表示，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款，这个条款的用意在于“直接打击异地炒房”，这在客观上或将重创“温州炒房客”。

我爱我家华东市场总监俞静向《第一财经日报》介绍：首套贷款和二套贷款首付提高后，购房人支付的首付成本加大。因为二手房是按照评估价贷款的，所以新政调整后首套房贷款实际首付提高到约五成左右，二套房贷款首付提高到约七成。购房前期成本逐渐加大，将会考验购房人经济实力，手中资金实力不足的购房人需要慎重。

她给记者算了一笔账：以一套总价为120万，评估价为100万的二手房产为例：如果是首套房，新政实施之后，购房人要多支付10万元首付，由于贷款额降低，借款人每月可少还614.34元月供，总还款利息节省47441.16元。

如果是二套房，新政实施之后，购房人要多支付10万元首付。由于贷款额降低，贷款每月可少还747.34元，总还款利息节省79361.69元。

易居臣信分析师杨晨青认为，由于本次政策调控力度较大，未来对于购买第二套及以上住房的投资客首付款比例将提升至50%以上，其必然将使投资客对银行杠杆的利用空间大大缩小，对抑制现阶段快速增长的非理性购房需求有着强而有力的打压作用，多数购房人将会产生观望情绪。另一方面，原先手中有多套住房的投资客有可能将出售品质较差的房源，借政策出台之机对名下资产进行重组和优化。

“上海本市各大银行可能会在未来一周左右的时间内就落实国务院的该货币政策。”美联物业交易管理部主任张佳露透露，预计该货币政策对市场的影响将马上显现，未来的一段内楼市可能会出现今年头两个月的僵持、观望情况，成交量再次回落到低迷状态。

上海汉宇地产区域总监李斌告诉《第一财经日报》记者，根据政策中针对第三套及以上购房者的要大幅度提高首付比例和利率来看，如果银行严格执行该标准将首付提升到六成甚至更高，相信市场中部分投资需求将会被迅速制约，从而被迫暂离目前的市场。

“我们公司手头一手代理的一个热销住宅楼盘正在接受考验。这个项目不少的买家都是投资客，有的客户当初来买房子的时候，十分痛快地就一口气买了几套。当时，这些人基本都是下了小定金，之后申请贷款，运用财务杠杆。如今，一些客户开始动摇了，可能退小定，或者由于银行信贷收紧而导致大量集中出现定金逾期记录。”

●对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；

●对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；

●商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；

●对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

●地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

——《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》

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广州：新政当前各方观望

国务院接连两个限制住房投资的政策出台，让即将到来的广州“五一”黄金周楼市蒙上一层阴影。买家的观望情绪进一步延续，有市场人士预计，广州的一手住房成交量至少要跌去10%。

突如其来的严厉政策，让处于房地产市场当中的主体各怀心事，买家欣喜地看到房价可能会下降的信号，而卖家则对此无比担忧。

18日，张寒改变了她的日程，不再去看楼，因为她计划过一段时间后再重新考察市场。为了买房子，她和先生已经观望了整整半年，本计划在这个五一赶快出手，但这一次宏观政策的出台，让她决定继续等待。

张寒的同学，黄小姐则心急如焚。她去年年中以170万的总价购买了广州市新港西路一套建筑面积近100平方米的一手房后，本打算在今年12月新房收楼后才将旧房子出手转让，但接连而来对楼价打压政策，使她不得不担心未来房价的下跌。

刚刚过去的这个周末，凡事与买房卖房相关的人，毫无疑问都处于复杂的心理当中。而房地产市场行业的人士，更是如此。在广州市区的部分楼盘中，周末看房的人并没有出现明显减少，但有销售人员表示，确实存在部分准买家出现了迟疑。

面对如此的市场环境，广州多数中介人士对后市“看淡”。例如广州中原地产投资部总经理黄韬就较为保守地估计，4 月底到5月份，广州楼市成交量将会有10%到20%的萎缩，但还需等到7月份才能看到房价有真正明显下降。

开发商方面，目前也表现各一。由于目前接近五一黄金周，不少楼盘原本已经制定了相应的促销计划，例如富力地产和恒大地产，旗下均有楼盘在周末进行买房返利等各种名目的促销。但鉴于国务院的政策出台太快，大多数开发商都没来得及立即做出反应。广州一大型房地产公司的营销总裁表示，自己一直在外地出差安排五一销售的事宜，还没来得及回总部了解情况。

下一页：上海：未设缓冲期 银行周末加班办业务

上海：未设缓冲期 银行周末加班办业务

房价调控终出重拳，这一次的“组合拳法”尤为犀利。在14日召开的国务院常务会议上，迄今最为严厉的控制举措出台。除了对“第三套及以上住房”的信贷予以限制之外，不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，将暂停发放购买住房贷款。这一被业内解读为直指投资投机购买需求的调控措施，一时间在楼市引发震荡。

这个周末异常不平静。“今天太忙了，有时间再回复你吧。”一位银行系统人士在电话中对《第一财经日报》记者说道，背景中只能听到传来嘈杂的人声。昨日虽然是周日，但按照该银行规定，与信贷相关的各个部门正在加班加点。

“这一次的政策来得很快，完全没有设置缓冲期。”一位银行内部人士告诉记者。据他介绍，按照原本计划，从周一开始，各大银行便统一开始执行第二套房首付提升至五成、利率上浮1.1倍的规定。这样一来，上周六、上周日便成为“门槛”提升之前的最后大限，信贷部门不得不加急处理之前交至银行的业务单据。

据悉，新政于上周四刚刚对外公布，上海各大银行便在上周五紧急开会，然后决定在周一具体实施。不过令他们措手不及的是，第三套及以上住房贷款的限定政策随即对外公布。“这方面操作细则会如何进行，现在还来不及开会讨论。”上述人士称。

上海代书投资咨询有限公司副总经理赵晓霞表示，如果以2008年的政策调整周期为参考，从政策大纲出台、各地方政府细则明确，再至具体操作层面，通常市场会需要一段时间进行消化。“这便产生了一个滞后反应，所以短期内市场成交的变化可能不会太大。”

“第三套及以上住房贷款的暂停，在政策中明确是‘商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的区域’。目前还没有收到当地银行的通知，至少这两天还是可以按照旧有规定操作。”一位房地产公司销售人员表示。这家房企重点布局于长三角区域，名下不少楼盘分布于上海周边二三线城市中。言下之意，即暗示记者需赶紧趁这段“空窗期”前来办理登记手续，其紧迫心态不言而喻。

虽然楼市纷乱初现端倪，但也有业内人士认为，与2008年的那一轮调整不同，买卖双方的胶着状态可能会持续较长一段时间。“现在开发商的现金流还算充足，市场成交也没有立刻发生调整，极端的价格销售策略短期内不会出现。”CRIC南京机构高级分析师王鹏表示。

下一页：北京：限房价竞地价 土地出让新规亮相

北京：限房价竞地价 土地出让新规亮相

酝酿已久的北京土地出让新规终于出炉。

4月16日，北京市国土资源局宣布，为抑制地价和房价过快增长，将改变过去价高者得的挂牌方式，试点“限房价、竞地价”及“限地价、竞政策性住房面积”土地竞买方式，同时更多采用“综合条件最优者得” 的综合评标方式。

对于“综合条件最优者得”的综合评标方式，北京市国土局副局长曾赞荣解释，今后将投标价款、付款进度、开发建设周期、政策性住房建设条件、土地节约集约程度、企业资质、财务状况、以往出让合同履约情况、参与建设的政策性住房规模、近期拿地情况和对未来商品住房销售价格的承诺等因素，作为评标条件。投标中的价格因素将进一步弱化，其所占分值由50分降低到25分，最终按照综合条件最佳者得的原则确定土地受让人。

北京市土地整理储备中心副主任叶向忠介绍，为保证评标公平公正，评标专家将从专家库中由电脑随机抽取，且在评标前10分钟才能抽取。评标现场屏蔽手机信号，全程录像做证据，并邀公证及纪检监察人员监督。

为了防止一家企业过多拿地、囤地、抬高价格，北京市还将对企业通过土地交易市场取得的商品住宅用地规模进行限制，原则上6个月内房地产开发一级资质的企业拿地规模不得超过40万建筑平方米，其他企业拿地规模不得超过20万建筑平方米。

我爱我家副总经理胡景晖认为，北京的土地出让新政从土地的根源上解决了高房价的问题，对于稳定市场价格，打击炒高房价的买家起到非常大的作用。这个政策的执行，会使接下来的北京市场上出现很多低总价的廉租房、限价房等保障性住房，这对于平抑房价，稳定市场会起着关键性的作用。

而刚刚出台的土地出让新规被迅速付诸实践。

16日上午，北京市土地储备整理中心挂出9宗土地出让公告，其中8宗为住宅土地，一宗为公建为主、混合住宅土地。曾赞荣透露，9宗地中，有5宗采取了综合评标的招标方式，2宗采取了不设评标委员会的价高者得招标方式。此外，北京市房山区长阳镇起步区6号地居住项目则采取了“限房价、竞地价”的挂牌方式，成为北京市第一宗明确定位为中小套型普通商品房并采取“限房价、竞地价”出让方式的项目。

在开发商看来，这一做法却有违市场规律。此前，SOHO中国董事长潘石屹就曾表示，“房价最低、地价最高者中标”的方式不好，“会把市场机制的供求关系破坏”。

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重庆：曲线打折

不过这一次，开发商的反应不可谓不快。如重庆某滨江高档楼盘，即将推盘的新房源为125～160平方米的主力户型。按照重庆当地的习惯，其对外套内面积报价为17000元/平方米左右。由于户型大、均价高，如果按照二套房首付提升至五成的规定，客户至少需要一次性付出100多万元。

新政重压之下，这一高档楼盘主动“放下身段”。“你可以先支付10万元意向金，开盘之后如果对报价满意愿意签订合同的话，这10万元就可以用来抵消30万元。如果不满意，还可以全额退款。”售楼处工作人员告诉记者。记者计算了一下，假设按照现行套内面积报价，这一“优惠”几乎就等同于直接打了8.5折。

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中介惊魂

山东小伙儿修德顺是上海易居臣信房地产经纪有限公司的金牌物业顾问，“对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平”等政策消息让他加班至深夜。

昨天，修德顺在电话里告诉《第一财经日报》：“真可以说是惊魂48小时。就这两天，我在获得消息之后第一时间，让卖家赶紧到各区房地产交易中心缴纳契税，争取抢在政策执行之日起完成过户。与此同时，让已付购房定金而尚在办理房贷的客户抓紧补齐贷款所需的各种资料，挤进优惠门槛的最后一天。”

据修德顺介绍，“我所在的闵行区莲花路地铁站中介门店，日均带看量明显下降，络绎不绝的现象没了，但是，新增的挂牌抛售房源就这两天一下子多了18套。这是18位卖家，基本是贷款购买第二套、第三套及以上住房的家庭。这些房源的基本特点是，纷纷主动调低了挂牌价格，但幅度很小。此外，他们依然打算将税费转嫁给下家，坚持到手价而非成交价的出售原则。”

受到3月交易放量的“刺激”，上海中原地产、汉宇地产等大型中介开始了新一轮的开店狂奔：3天新开一店。然而，严厉楼市调控政策让他们开始发愁。

二套房贷款首付比例提高到50%，贷款利率上浮1.1倍即6.53%，目前各家银行根据借款人的个人信用情况不同实施的基准或者下浮优惠利率将不复存在，严格执行统一的6.53%利率。

修德顺说，改善型需求是上海目前的购房主力之一，二套房首付五成的规定会“错杀”改善型购房者。但是，最新政策中并没有提到有关改善性需求的言语，这似乎表示政府已将该部分需求购房者一并规入投资需求的范畴内。毫无疑问，有着强烈置业升级需求的自住人群，将受到一定程度的影响，有可能会致使这部分人群暂缓购房。

“对于中介来说，最可怕的并不是价格高低，而是没有成交量。”他估计，交易量将再次直线回落到去年上半年的低位，并可能再次出现中介业务员多于二手房买家的萧条现象。

与修德顺同样忙碌的还有易居臣信浙江中路店经理蒋莺。据她介绍：以人民广场板块为例，大致有30%～40%的客户将受新贷款政策影响提升首付比例或贷款利率。

蒋莺说：“从新政第一天市场的反馈来看，由于新政主要集中在购房成本的增加上，所以买方的反映要明显强于卖方，门店一天之内接到近30位老客户的询问电话，而关注的重点则集中在当前买房是否立即就要按照新标准来付首付。”

这一前所未有的楼市调控政策出台，是否会直接浇灭楼市的虚火？中原地产集团总裁黎明楷在接受《第一财经日报》专访时表示，成交量将严重萎缩，而成交量的下跌不一定带动价格大幅下调。这是因为供应量也将同步下调：一手发展商或将放缓开发节奏，持盘观望。而紧跟一手市场的二手房卖家将表现更为明显，转售为租。只有比较慌张的、急于套现的一些业主将会抛盘。商品住宅的价格在年内或难以出现大幅滑落。

对于刚刚高调宣布的中原地产开店的大跃进，黎明楷表示，将根据成交量的变化，适时下调开店数量。