促销还是高价？开发商赠面积背后算盘精

买90平方米送35平方米，买147平方米送45平方米。近日，宝山顾村的保利叶上海因其超高“性价比”—买房大送“面积”在低迷楼市中赢得不俗的销售业绩：该项目以平均每天售出6套以上房源的速度成为今年上半年上海销售速度最快的楼盘之一。

“赠送面积”在楼盘销售中一直存在，但此前因赠送的面积不大并未引起市场重视。在2007年“90/70”政策的出台，赠送面积的做法随之在开发商中“大行其道”。

随着销售竞争的日趋激烈，很多开发商早已在产品设计上跳出“顶层送阁楼、底层送地下室”这些老套手法的桎梏。包括老盘金地未未来、新盘绿地松江名邸在内的一些产品，都已经将“赠面积”的手法做到了极致。

有业内人士指出，“赠面积”背后的最终获益者是谁，却值得商榷。“千算万算都算不过开发商。”

多用途的“设备层”

中房信集团的销售统计数据显示，保利叶上海已成为6月上海楼市唯一的“日光盘”，原因是，在成交均价仅比5月份下调了5.7%的情况下，该盘的附送面积更达到每套房建筑面积的40%左右。

记者对保利叶上海一套“名义上”建筑面积147平方米（产证面积）的三房两厅两卫房型进行探访后发现，该房源套内还有两个不属于建筑面积的“大空间”，其中一个入户后便能看到，还有一个，则正对主卧而设。开发商将这两个“空间”作为两个房间一并纳入了样板房装修，如此一来，这套147平方米的三房两厅就升级成了五房两厅。加上一个面积约10 平方米的南阳台，该套房源的“得房率”已高得令人咋舌。

对于上述两个赠送“空间”，销售人员表示均不纳入产证，也不会在任何书面合同中体现。“反正这是在套内的面积，具体叫什么名堂我也不知道。”

有媒体因此质疑保利叶上海所送“面积”或有违规之嫌。

上海某区规划局一位负责房地产项目规划审批的人士在接受《第一财经日报》记者采访时指出，上述不能算作入户使用面积部分的学名，很有可能是规划设计中的 “设备层”。“‘设备层’一般出现在高层建筑，用来摆放空调机箱等设备，其层高有一定限制，但这部分面积不计入建筑面积。”

事实上，在 2008年楼市低谷期热卖的金地未未来项目，也出现过“设备层入户”的说法。据当时金地未未来销售人员介绍，该项目有一种建筑面积89.6平方米（产证面积）的两房两厅两卫房型，复式的一层是客厅、厨房，二层是两个卧室、一个卫生间和一个小阳台。

值得一提的是，记者发现，该种房型客厅有 10余平方米的一、二层挑空部分——层高为两层之和，达5.7米，若将此挑空部分“封”好，便可多出一个卧室；并且，客厅外还有一个约10平方米的“设备层”，业主也可根据具体情况将这一空间“处理”成房间——如此一来，若再计入8平方米左右的入户花园，该套房源可利用的面积将比产证上登记的建筑面积多出约38平方米。而金地未未来也因此成为上海楼市极度低迷时，依靠产品设计逆市热销的典型案例。

上述规划人士亦向本报记者表示，这种将 “设备层入户”作为“面积赠送”的手段，确实是开发商在打政策“擦边球”，并且，一旦规划获批，目前尚未有明文规定能对其采取相关措施。“在市区，这种规划很难获批，一般郊县区域会相对较多。”

而针对增加层高，在垂直方向上“挤面积”的行为，此前，上海绿地集团相关人士也向媒体声明，松江“90墅”项目已被规划部门认可，并不属于违法建筑范畴。

精于算计的开发商

其实，也不是所有赠送面积的楼盘都能获得不错的销售业绩。在宝山大华的梧桐城邦，近期推出一批房源几乎户户都有一个约6~7平方米的工作阳台，销售人员称此工作阳台体现在产证上仅计约2平方米的面积。开发商以精装修房交房时，此工作阳台将成为一个配有墙纸和地板的精装修小房间。或许是赠送面积太少，梧桐城邦四期开盘后，6月仅成交20余套。

无疑，在当下的买方市场，购房者的“嘴”越来越刁，对赠送部分面积的要求越来越高。开发商也因此绞尽脑汁在“赠面积”手法上“精益求精”。

然而，“赠面积”背后的最终获益者是谁，却值得商榷。

佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，“羊毛还是出在羊身上”。因为开发商在建造赠送“面积”时增加了成本支出，这部分成本必定会转嫁给消费者，并且还可获得超额利润。在目前市场下，赠送“面积”只是提高了产品的性价比，且绝大多数有附赠“面积”的房源，价格都要高于同区水平。“极有可能出现的情况是，购房者最终等于出钱买了赠送部分的‘面积’。”

以绿地松江 “90墅”为例，该项目去年年底主要推出面积为85~95平方米和96~110平方米的房源，并通过巧妙的空间利用，使得房屋的利用面积可以达到 150~160平方米。当时，该类产品的售价在21000~23000元/平方米。若按照150平方米计算，面积平摊后的价格为15500元/平方米。而与这个项目一路之隔的保利西子湾及三湘四季花城，当时售价也只有约12000~15000元/平方米，其板块附近的别墅项目久阳文华府邸的二手房挂牌价也只有约13000元/平方米。

“千算万算都算不过开发商。”上述规划人士表示，开发商在“偷面积”的过程中，项目实际容积率被人为增加，这部分增加的面积，也最终变相成为开发商的“销售面积”。“相信这些行为在未来有望得到规范。”