阳光100上市后的未来

阳光100为何在其资本化的道路上总是显得力不从心，归根到底就是其描述的商业故事难以获得投资者的认可。上市后，它又会走向何方？

对于阳关100而言，在未来能否真正敲开国际资本市场的大门，迎接由资本红利带来的房地产新一代黄金十年的关键，不在于上市首日是否遭遇破发的窘境，而在于其能否用一个成功的案例给自己的商业故事划上一个圆满的注脚，或者说给投资者一个冲动的理由。

作为马年内房股IPO首秀，阳光100上市首日即遭破发的结果，多少让公司高层感到异常沮丧，这无疑让阳光100的资本化之路蒙上了一层阴影。

事实上，多年以来阳光100一直在积极寻求与资本的合作，但最终的结局也总是差强人意。

从山东兖矿、美国华平基金、杭州工商信托、湖南信托、天津农垦集团到五矿置业等，均成为阳光100扩张资本的扛鼎者，但这些投资者最后都没有追随阳光100，要么将阳光100“甩掉”，重新寻求合作伙伴，要么无作为敷衍了事。

阳光100为何在其资本化的道路上总是显得力不从心，归根到底就是其描述的商业故事难以获得投资者的认可。

精准定位的双刃剑

如果只是将阳光100定位为一个纯粹的住宅开发商，就其近年来的业绩发展而言，不可谓不成功。

业内人士指出，阳光100成功的根源是其清晰地市场定位，关于阳光100市场定位，可以从其口号“为年青的中国，为中国的青年！”窥见一斑，阳光100定位于“新兴白领公寓”与“新兴中产阶级”这个细分市场，并主打二三线城市，力求以一线的品质领跑二线城市。这一清晰的定位，为其发展战略和产品设计提供了准确的方向。自1999年以来，阳光100的高层就将开发的产品聚焦于“城市新兴白领公寓”这一方向上来，并坚持“不做裁缝，要做设计师”的观点开发产品，逐渐形成了阳光100产品的标准与自己的风格特点： 不仅是建筑，也是艺术；不仅是居住，也是生活方式；不仅要尊重地方文化，更要具有超越地方文化的现代国际视野。而在我们本次的调研中，大量的市场反馈信息和阳光100的销售业绩也证明，越是明确的定位与鲜明的个性，越容易赢得客户的忠诚度与美誉度。

然而，这一成功根源也恰恰是其局限性或者说无法得到资本市场认可的原因所在。定位于年轻时尚国际化的风格特点是一把双刃剑：一方面是能有显著的可识别性和标志性，吸引更多忠诚的客户和年青一代的关注；另一方面，这些手法过于简单直白，给人感受最深刻的仍是对自身个性化建筑风格的推崇，而没有突出更深内涵的品牌诉求理念和内在价值。同时，这种产品风格也具有很强的模仿性从而容易被超越。当今许多开发商都开发出了简约、时尚的楼盘，这与阳光100的产品风格已经十分接近。另外，这一定位也会在一定程度上限制阳光100品牌形象的再塑造和其后的延伸，容易使“阳光100”的品牌局限在针对青年客户群的中端住宅，向高端和低端的品牌扩展都会受到影响，为今后的扩大发展留下了一定隐忧。

这种“一定隐忧”无疑将给投资者心中投下某种阴影，对于资本而言，希望听到的是一个无法复制很难超越的“日不落帝国”的故事。

“社区商业”底气不足

同样的，在阳光100此次登录港交所的过程中，所讲述的“社区商业”的故事也未能打消投资者心中的那块阴影。

在其招股书中，阳光100透露将成为典型的“建后出售”物业发展商，大部分物业建成后会出售而非持有，并有意“继续销售本集团开发的大部分物业，同时持有少量投资物业。”

早在在2007年，与易小迪同为出身万通的潘石屹，就按照瑞银蔡洪平的包装策略，以商业和散售为卖点，带着SOHO中国叩开了港交所的大门。

不过，时过境迁，如今SOHO中国已经从散售转向持有，潘石屹也从开发商变成“包租公”。相关港股分析师指出，行业内这种模式的企业很多，只不过阳光100专门提炼出来做主打卖点而已。

有分析师言明，相比于住宅来说，商业确实是个不错的吸引点。但后话是，商业将更加难做。易小迪也曾在公开场合坦言，“做住宅然后卖掉是我们的老本行，但留下来的自己干，就不太会了。”

对于阳光100来说，首先需要面对的问题是二三线的风险。虽说阳光100要从住宅转到商业，但是在转型期中，其大部分销售还是来自于住宅。而关于二三线楼市成交下滑及价格增长受压已经在阳光100去年的销售中有所反应。

阳光100招股书中披露，其2013年前9月的销售额较前年同期小幅下降3%至20.84亿元，至于原因，其表示主要是因为期内所交付的物业面积和销售均价减少所致。另外，阳光100在2013年前9月的毛利率也由前年同期的33.7%大幅下降至24.6%。

即使是商业部分，近年来关于二三线城市商业过剩出现泡沫的言论早已不绝于耳。虽然易小迪一再强调，阳光100的街区式商业是特别的，有核心竞争力的。但是不可否认的是，任何商业形式都需要考虑所在区域的消化吸收能力。

更为重要的是，转型商业地产还意味着对经营管理能力的考验。即使是以销售为主的商铺，在卖出去后，依然需要统一管理规划，以达到最佳营业表现。而目前市场对于阳光100的运营能力仍缺乏了解。

事实上，阳光100从2004年即开始做商业街区和综合体，距今已有十年之久，那么其成绩似乎有些太过“低调”。就在现在，业内对其商业部分的了解还未有太多，而阳光100至今似乎也没有令人太信服的商业地产项目和产品。

业内人士直言，当万科等一些大型开发商已经把社区商业服务当成企业未来的新盈利点之一，随着越来越多的企业开始关注并投入，该领域的竞争将愈发激烈。未来如何创立出一套市场需求又符合企业自身发展的经营模式将成为开发商的新课题。

不可否认，受地方经济水平及消费能力、消费理念的制约，与一线城市相比，在二三线城市尚未开发的区域做街区商业综合体难度将更大。同时，中国商业地产目前依旧是投资需求占主流。另一方面，面对来势汹汹的电商冲击，体验式街区商业综合体将面临严峻挑战。

对于阳光100来说，上市仅仅是第一步，决定市场信心和企业未来发展的，绝不是其是否能将其描述的资本故事讲好，而是如何让其街区商业综合体通过市场竞争形成其自身生态机能，得以实现自身兴盛。而当务之急是其能否打造出几个经典街区综合商业案例，体现出其经营理念和运营能力，从而令资本市场信服。

Going public is just Sunshine 100’s first step. Story-telling of capital has no way to decide an enterprise’s development but forms its unique ecology of commercial complex through competition to thrive. The urgent question is whether it could fashion some successful case of block complex as a manifestation of its operation idea and capability to convince the capital market.