高价拿地“越卖越亏” 苏宁环球去年净利大降四成

在被视为暴利的房地产行业，如果没有踏准行业周期，亦有可能亏得血本无归。上市房企苏宁环球（000718.SZ）昨日晚间发布的年报让多位业内人士惊呼不可思议——由于2013 年第四季度结算的芜湖项目和宜兴项目住宅产品毛利率为负，苏宁环球净利润、每股收益、净资产收益率较去年同期大幅下降。

数据显示，苏宁环球2013 年实现营业收入67.2亿元，较去年同期增长52.53%，归属于上市公司股东的净利润4.87亿元，同比下降43.55%。

“毛利率为负确实很罕见，但不代表没有可能，这次苏宁环球的案例说明，房地产就是一项生意，本身就有赚有亏。”一位国企开发商对《第一财经日报》记者分析称，苏宁环球在2009~2010年扩张太快，拿下了多幅高价地，踏错节拍的后果就是高价地逐渐变为一个个“烫手山芋”。

两项目销售价过低致毛利率为负

拖累苏宁环球去年业绩的这两个“老大难”项目分别是位于无锡宜兴市的苏宁天氿御城和芜湖苏宁城市之光。年报显示，天氿御城一区和城市之光一期的项目收益情况均为亏损，而在此前发布的业绩预告中，苏宁环球也已明确表示，上述两个项目销售价格过低，毛利率为负数。

数据显示，苏宁环球去年房地产开发业务的毛利率为28.96%，而2012年这一数字高达43.17%。亿翰智库发布的报告显示，2013年，104家A股上市房企的平均毛利率为36%。

一位上市房企董秘告诉记者，一般情况下，房企的毛利率平均在30%以上，净利率在15%~20%，“但是如果项目地价很高，销售时又碰到了困难，导致低价甩卖，毛利率为负也是有可能的。”

据业内人士分析，这两个项目陷入“越卖越亏”境遇的原因类似，一是因为拿地价格太高，二是因为区域存量大，始终卖不出高价。事实上，在楼市会火爆的2010年前后，苏宁环球曾是激进拿地房企的代表。

2009年12月9日，苏宁环球以28.3亿元竞得总建筑面积为70万平方米无锡宜兴市22号地块，折合楼板价4034元/平方米。随后，苏宁环球在此地块上打造了天氿御城项目。2010年4月7日，苏宁环球以29.2亿元竞得总建筑面积高达112.6万平方米的芜湖市1006号地块，折合楼板价2593元/平方米。

29.2亿元的总价超过了绿城集团2009年底拍下合肥某项目所创造的26亿元的纪录，成为当时安徽省单宗土地总价新高。苏宁环球在此“地王”地块上打造的项目即为苏宁城市之光。

早有迹象表明，苏宁环球在城市之光项目的销售上遇到了巨大的困境。据公司2012年报披露，2012年底，芜湖苏宁所开发“城市之光”项目根据可变现净值低于账面价值的金额计提存货跌价准备1906万元，这也导致公司2012年的资产减值损失暴增294.03%。

业内人士告诉记者，一般通过地价加建安可以预估项目的成本，再根据未来同区域项目的销售单价减掉各种税费来计算项目的可变现净值，如果净值低于成本即开发赚不到钱，就要计提减值。

去年销售未达预期

在国内楼市整体高歌猛进的2013年，苏宁环球的销售业绩却爆出冷门，年报披露，苏宁环球2013年的签约销售额为84.35亿元，没有完成100亿元的目标。

民生证券发布的研报显示，芜湖市场绿地、碧桂园等大盘项目在2013年陆续推盘，再加上市场需求的疲软，苏宁环球在芜湖的城市之光项目销售额稍低于2012年。宜兴天氿御城项目2013年依然占据宜兴市销售面积龙虎榜的第一名，但实际销售面积较2012年下降了44%。

亿翰智库分析师张化东告诉记者：“苏宁环球在南京的几个项目运营的还不错，而无锡、芜湖都是楼市存量很大的地方，之前高价拿地是要付出代价的。”

据中介机构统计，2013年芜湖市区累计销售商品住房销售面积241.53万平方米，较2012年同期下降11.64%；无锡楼市则正遭遇高库存的困扰，一季度库存量达到1600多万平方米，总套数接近14万套。

“苏宁环球目前遭遇困境，也不仅仅是市场环境不好的问题。”张化东表示，苏宁环球的产品不是做高周转，而是追求高溢价，这家公司曾经在南京获取过一些低价土地，在此赚便宜的苏宁环球一直处于一个逻辑，即赚土地升值的钱。“这类土地虽然比较便宜，但开发也比较慢，土地升值空间虽然不小，但是现在土地增值税高，也不一定能赚到什么钱。”

值得一提的是，苏宁环球昨日同时发布的2014年一季报显示，报告期内公司营业收入为3.04亿元，同比下降81.31%，实现归属于上市公司股东净利润2294万元，同比大幅下降91.79%。