陈淮：20年内现有城镇住房得拆一半

“中国至少有一半以上的住房在未来15-20年内得拆了重建。”日前，在中国地产金融年会“旧城改造与城市新规划中的投资机会与眼光”对话里，中国城乡建设经济研究所所长陈淮语出惊人。

据《南方日报》报道，陈淮指出，目前真正能够在城市中保留下来的房子就是1979年到1999年建成的，但其管理格局以及配套设施都远不能适应今天的城市发展需要，只能存在10-15年，到时也就是“拆”。以后城市能长期保存的，就是1999年到现在十年间建的房子。

哪些房子该拆？哪些房子该留？

据新华网消息，陈淮指出，中国城镇化过程中危旧房改造任务为繁重，中国城镇老百姓现有住房中低质量住房仍占有相当大比重。与发达国家和工业化密切相连的城市发展历史比，中国的城市建设曾经在一个很长的历史时期内处于不正常的特殊背景下，这可以分四个阶段：

第一段是1949年以前的房子。1949年以前的中国城市，除上海等城市的少数街区外，要么是在缓慢的自然经济中形成，要么是长期战乱下动荡所致。1950年2月，百废待兴的北京新政权就拿出了当年预算支出的2.25％，对北京最贫穷的南城地区一条危害多年的臭水沟进行改造。这就是著名的龙须沟工程。为什么这么急呢？因为当时北京平民百姓的居住条件实在太差了。1949年以前的民用住房，迄今已经至少有60年到70年以上的房龄了，除少数有历史文物价值的以外，一般说都应当拆建改造了。

第二段是1949年到1979年盖的房子。上世纪50年代，在大规模工业建设中，我国建设了一批现在叫“老工业基地”的城市，并在这些工业基地型城市中建起了一批“工人新村”。目前保障房建设中的“棚户区”改造，主要指的就是这批房子。2010年，就是今年，我们的保障房建设任务580万套，其中280万套为棚户区改造房。为什么要在政府出钱的保障房建设任务中单分出一个“棚户区改造”的类型，就是因为这类房改造的任务已经非常迫切！

上世纪60年代到70年代的城镇住房建设甚至还不如50年代。在这20年中，我们的城市建设处于“要准备打仗”的背景下，建设原则是“靠山、分散、进洞”的“山、散、洞”方针；处于“工业学大庆”、“农业学大寨”的背景下，大庆人说，要“先生产后生活”，大寨人说要“先治坡后治窝”。在这20年中，我们只在城市中建了一些简易房、战备房、过渡房。这些房子当初建时就没打算住过10年。什么叫“简易房”？只有多家共用的厨房厕所，楼房冬天要生火炉；质量就是黏土砖加预制板，连带钢筋的构造柱都没有。上世纪70年代末，唐山地震之后这些房都成了危房，北京花了三年时间改造加固，用钢筋从外面把这些房子像箍木桶一样“箍”起来勉强住人。这些房子的房龄也有50年左右了，除少数有历史文物价值的，该不该陆续拆改？

第三阶段，1979年到1999年建的房子。这段时间建的房子是后来“房改房”的主要来源。这些房子还有一定的保留价值。它们的优点在于基本是成套住宅，而且很多位于核心市区；缺点是由于以“脱困”为目标，不仅套型面积普遍很小，而且在功能、环境、质量等方面也具有很大缺陷。这些房子今天已不能适应城市发展和功能分区的需要，不能适应老百姓改善性的住房需求。这一时期的住房目前还有一定的保留价值，但再过15年到20年，它们的房龄也有40年甚至更长了。随着我国城市现代化、国际化程度的不断提高，城市功能的不断完善，这些住房也将逐步失去保留价值。

第四阶段，1999年迄今10年略长的阶段。我国城镇中能够长期保留的住房，主要就是这一阶段建的房子。

是拆是留谁说了算？

陈淮指出，他所说的“20年拆一半”和建筑质量、是否达到规定使用年限无关，说的是特殊历史条件下形成的住房状况。同一历史时期的住房，是否拆当然要视具体情况而定。别把整体估计和具体的某一街区、某一栋房子是否拆建混为一谈。

他举例说，汽车行驶里程达到一定程度，交管部门虽不会强制报废，但由于安全性下降，会要求您每半年车检一次。

“短命建筑”为何频频出现？

陈淮指出，“短命建筑”问题，仅仅归咎于“地方政府政绩工程”，这太过表面化。根本问题是我们得承认，在改革开放以来，我们始终对城市化、城镇化的规模和速度估计严重不足，对这样一个历史进程的规律严重缺乏了解。

举个例子说，首都机场二号航站楼当初就是为奥运会准备的，2001年投入使用后原来的一号楼都准备拆除了；但二号楼投入使用不到一年就严重饱和，不得不把一号楼重新装修起来使用；一号楼刚装修完又再次饱和，不得不赶紧修建三号楼。这样的例子不胜枚举。北京的西客站当初号称远东最大轨道交通枢纽，结果奥运会前不得不抢建北京南站。

住宅方面，北京方庄小区当初设计时，根本就没留停车场；西三旗、望京等能容纳30万－50万人的小区，当初居然只留了一个高速公路入口。谁的问题？不是规划设计人员的问题，甚至不是地方政府的问题，而是根本指导思想的问题。多年来我们在城市地铁、城轨建设上摇摆不定，到现在我们不得不在二十余座城市同时修地铁。此外，很多城市的规划，获批之日已经是饱和突破之时，结果迫使地方政府不得不“违规占地”。

再者，我们的制度严重滞后于城市化也是一个大问题，以为城市扩张可以像修“乔家大院”那样，子孙攒点钱陆续建几间那么个建法；普遍的城中村、小产权房问题就是制度滞后留下的严重后遗症。