湖南国土厅：“黑名单”只是沧海一粟

2009年9月30日完成的那份闲置土地“黑名单”显示，当今中国房价最高的城市之一——上海，没有一幅土地位列其中，引起业内一片哗然。

上海易居的分析师指出，“零”闲置的说法似乎和事实颇有出入——就在今年1月9日，上海土地管理部门还祭出“重剑”，发布公告称，决定收回和督促开工8幅闲置地块。“上海闲置地块确实会比其他城市少些，但恐怕还达不到‘零’闲置的境界。”其实，不只是上海，许多地方所涉及的闲置地也未被这份“黑名单”提及。或许，1457幅闲置地只是诸多闲置地中的沧海一粟。

昨日本报披露的名单中，共披露了湖南57宗闲置土地的情况，其中由于政府原因闲置的土地25宗，由于企业自身原因造成闲置的土地32宗，涉及面积为248.272559公顷，据长沙多位房产商透露，这一数字应该只是实际闲置数的冰山一角。

湖南省国土资源厅执法监管部门负责人刘细红也认同上述观点。她表示，国土资源部这份名单只能说是起一种警示作用，肯定不可能是包括了所有的闲置土地，还有大量的数字没有进去。

其实，上海的“闲置”地块又何止8幅，回顾去年8月，上海市规划和国土资源管理局相关负责人曾向媒体透露，上海当时总共有1077公顷住宅用地处于“批而未用”的状态。据悉，这1000多公顷批而未用的土地，有相当一部分在开发商手中，涉及70多个房地产项目。

“为何上海的‘闲置’地块没被列入黑名单，目前还不清楚。可能是因为大家对‘闲置’概念理解的不同。”易居分析师指出，就上海市区土地市场来看，情况比较复杂，多数土地确实开发不了，动迁难就是其中一个很突出的问题。“东方海外之前在上海几乎的所有土地，都是因为动迁原因开发不了。”

去年8月，上海市规土局副总工程师蔡顺明亦曾表示，土地批而未用，既有规划、动拆迁等方面的原因，也有开发商的原因。

上海某研究机构曾出具过一份上海闲置土地名单，记者据此对其中有一些土地进行实地调查后发现，部分地块至今没有动工，但是其土地出让早在2003年就已经完成，间隔时间已经达7年之久。

其中一幅海门路630号出让地块，该地块曾在2003年8号公告中推出，并被上海海上人家房地产开发有限公司和浙江万马房地产集团有限公司以3.5亿元的总价，4170元/平方米的楼面地价收入囊中。此后7年，该幅地块都未曾动工。

记者昨天在海门路630号发现，该地块上面是一栋老式公寓和一个停车场。据老式公寓的一位住户陈阿姨表示，该地块开发商高层已经历过多次“洗牌”，或多或少影响到该幅地块的动迁进度。

停车场门口自行车修理铺的老板告诉记者，该地块被用作停车场已经好多年了，而停车场的老板就是该幅地块的开发商。“目前开发商已经在宝山建房来安置这些居民，据说该地块世博会以后就可以开始动工了。”

一个不容忽视的信息是，虽然动迁费用甚巨，但在开发商漫长的动迁过程中，海门路附近的房价和7年前已不能同日而语——目前区域内在售二手房房龄普遍不小，但挂牌价也基本在21000~27000元/平方米，周边在售的次新房瑞虹新城的挂牌价更是高达36000元/平方米，较7年前翻了几番。

记者发现，就上海市区地块来说，动拆迁已经成为地块开发“搁浅”的主流“借口”。除了上述“搁浅”7年的虹口地块之外，瑞安房地产位于卢湾区的多幅地块以及泛海建设位于董家渡的几幅地块，目前也还处于动迁未完成状态。一位地产研究机构分析人员认为，可能有部分土地是因为动迁问题被迫闲置，但市场中还是有那么一批开发商，本就希望能够延期开工，“囤地”获利。

值得注意的是，从业内人士掌握的土地闲置状况与读者的反馈情况来看，这么一份内容如此翔实的文件，仍然没有覆盖所有闲置土地。换言之，1457宗土地闲置名单仍然不“全”。 比如，此前不少媒体已经报道过的闲置地块，在名单中并未见到踪影；比如，一些地方居然呈现出的是零闲置，这明显与事实不符——业内人士指称，某些闲置了多年的地块，至今还在“晒太阳”，部分地块甚至成了停车场。由此看来，1457宗土地闲置名单，与真实的现实相比，其中疏漏之处绝不少。一些晒了多年太阳的地块，照旧“逍遥法外”，而在“逍遥法外”者中，不乏一些知名房企和上市房企。我们期待有关部门能尽早整理出一份更完整的土地闲置名单。

焦点1、万科称争取年内动工上海两幅闲置地

走出上海的地铁9号线七宝站，即可置身上海闵行区古镇七宝的商业中心区域。在该区域的七莘路、漕宝路的交叉路口，印刷着“万科”字样以及包含万科新 盘信息和公司形象广告的喷绘围栏大面积地连成一体，展示给过往的行人。巨大的喷绘围栏里，“雪藏”的地块，长期没有开发。

七宝地块:“杂草长得比人高”

昨天傍晚，《第一财经日报》记者赴该地块实地考察，这幅地块东至民主路、南至青年路、西至七莘路、北至漕宝路，毗邻历史悠久的七宝老街。紧邻七宝老 街的这幅地块旁边的一扇铁皮门在风吹雨打之下，已经有所破损。门上的铁锁生锈。从铁门的空隙之处向里面探望，地块上面长着茂盛的杂草，有的杂草高度远远高 于人的身高。

显然，这幅名为“七宝镇53号地块”，到现在还看不到开工建设的明显迹象。

昨天，紧邻该地块的小区保安称，这个地块搁置在这里“晒太阳”已经不少时间，暂时没有听说开工的消息。

8月10日晚上，本报记者查询上海市闵行区规划局官方网站。在“规划审批”之中看到了2008年10月7日留下的记录：“七宝镇53号地块控制性详 细规划已经报区府审批，根据《上海市城市规划管理信息公开暂行规定》，现将审批内容在我局网站上进行公开。信息公开 号:MC6301003-2008-005。”

这幅宝地为什么至今“批而未用”？

一位曾任职于上海万科的项目管理层表示，动迁任务没有完全完成是其中一个重要原因。昨天，本报致电万科上海公司相关发言人咨询该地块的情况，他亦表 示，地块迟迟未动工的原因正是因动迁未完成。

浦东滨江项目沉寂三年多

万科在上海的闲置土地并非七宝地块一幅。通过股权收购取得的浦东滨江地块在收购完成后三年多也没有动工。

2006年11月，上海万科房地产集团有限公司通过股权收购正式获取浦东滨江项目，但“鲸吞”土地之后的“收购后遗症”随之浮出水面。

昨天，一位曾经参与该项目的知情人士在电话里接受本报记者采访时透露：这幅地块目前尚未开工。其中一个重要原因是，收购之初的“四至”等规划内容， 与眼下的控规（控制性详细规划）存在差异，万科正在和相关政府部门协调解决。

对于这幅地块的闲置原因，上述万科发言人也承认了因政府方面未完成控制性详细规划导致地块闲置。他同时表示，两个项目都会争取年内动工。

焦点2、海南罗牛山称均已悉数转让73万平方米闲置地

一家企业共有9宗地块被列入闲置土地“黑名单”，罗牛山（000735.SZ）成为此次单个企业闲置土地宗数最多的公司，涉及土地面积共计73万平 方米。这或许只是“冰山一角”，罗牛山在海南土地资源储备之多在当地早已众所周知，被称为海南当地最大的“地主”。

更耐人寻味的是，《第一财经日报》记者多方采访调查发现，早在2003年，罗牛山名下的这些闲置地块就曾被海口市国土环境资源局连续五次下发通告， 要求无偿收回。迫于无奈，罗牛山最终将这些闲置土地悉数转让出去。

已将闲置土地全部转让

根据名单列举的资料，罗牛山此次进入名单的9宗闲置土地位于海口市滨海西路，均为商服用地，合同签订时间都是1998年12月17日。

但让记者意外的是，罗牛山董秘贾新文在接受本报采访时表示：“如果你是指这些地块被列入闲置土地名单，那我可以确定地告诉你，这些地块早就不是我们 公司的了，公司对这些地块的股权早就百分之百转让完毕。”

贾新文说，自己担任公司董秘不久，对这些地块的规划和相关情况说不上来。

罗牛山2009年1月以专业化投资房地产为由专门成立了海南锦地房地产有限公司，负责公司在海口白水塘商业用地的地产开发。此举也被市场视为罗牛山 积极进军海南房地产市场的一个信号。

但在成立房地产开发公司之前，上述闲置土地均已经被罗牛山全部转让出去。

海南房地产多位业内人士表示，不管上述地块的背后股东如何变化，股权转让通常只是导致受让人公司的股权有所改变，并未导致《国有土地出让合同》中受 让人发生变更，这意味着上述闲置土地在国土部门登记的受让人依然是罗牛山。但记者未能就此联系到海口市国土环境资源局进行求证。

但毫无疑问的是，通过股权转让实现土地交易的现实已经引起政府警惕。2010年年初，海南省国土环境资源厅发布《关于充分发挥土地调控作用促进房地 产业平稳健康发展的通知》中，在国内首次提出“严禁以股权转让为名，变相违规转让土地使用权”，意在打击借道股权转让进行变相转让土地使用权的炒地现象。

国土局五下通告要求无偿收回

海南房地产多位业内人士谈及这些闲置土地获取成本之低，均深表感叹。按照名单列举的资料显示，罗牛山当时获得这些土地的总成本为6213.7678 万元。以此推算，当时这些土地的地价约为每亩6万元。

而公开资料显示，早在2007年海南平均地价已经涨到220万元/亩。

将如此低成本的土地转让给其他公司，其背后的原因一直让外界深感疑惑。但本报记者在调查中发现，罗牛山公告中披露的一份关于对中国证监会海南监管局 现场检查问题的整改报告透露了其中的缘由：因长期闲置而被迫转让。

这份公告显示，由于罗牛山资金和市场行情等因素的制约,公司一直未对上述土地进行开发建设。2003年7月9日,海口市国土环境资源局连续向罗牛山 下发了（2003）告听字第89~94号、101号、102号、114号、115号土地行政处罚告知书,拟无偿收回约73.2万平方米土地使用权。

为防止公司资产被无偿收回，罗牛山一方面努力向国土部门申请开发宽限期，另一方面加紧与多家单位联系转让土地使用权事宜。公告显示，截至上述土地转 让给海南成燕房地产公司完毕，罗牛山共获得转让款2.9亿元。通过上述土地转让，罗牛山获利之丰不言而喻。

根据其历年年报及相关公告，罗牛山及控股子公司至今拥有土地11014.48亩。其中，可供交易或者商业开发的土地不足1100亩，占其土地储备总 量的不足10%。有业内人士表示，罗牛山拥有的众多土地储备绝大部分为多年以前取得，剩余的其他土地是否存在类似闲置之嫌，仍需要国土部门进一步核实监管。

焦点3、珠江地产：广州两地块闲置

国土资源部的“闲置土地”名单显示，广州54宗土地榜上有名，不过涉及的大型开发商却寥寥无几，最受关注的，当数发家较早的珠江投资。

资料显示，珠江旗下有两宗土地上榜，一是广深铁路南、省生物药厂北地段地块，住宅用地，建筑面积2.82公顷，于1997年2月签订出让合同，土地 款131万元，约定动工时间为1998年2月，约定完工时间为2001年2月。

不过，时隔13载，这宗位置极好的土地却依旧闲置。资料显示，目前该地块上虽然围着围墙，但墙体已十分陈旧，上面贴着对面的南方医科大学第三附属医 院的宣传广告，墙内野生的植物已经高过墙头，艳丽的花朵在风中招摇。不远处，信华花园二期——华景里项目工地正热火朝天，售价将达2万元/平方米。而13 年前，这一带的房价仅为4000元/平方米左右。

如果仅按房价的涨幅计算，该幅地块的价值已至少相当于当年的5倍。

该地块曾于2005年11月22日被广州市国土局以穗国土闲认（2005）16号《闲置土地认定通知书》列入闲置土地。2008年9月12日，广州 市国土局发出《闲置土地听证通知书》，拟报广州市政府收回该项目用地的使用权。

但由于该地块涉及珠江投资和广东邮电建设开发公司两家企业，致使用地手续迟迟没有完结。直到今年5月，才完成相关的股权转让，珠江投资以 2.5373亿元，折合楼面地价2472元/平方米，获得该地块100%的权益。而这一过程中，该地块被罚支付一定数量的闲置土地款和400多万的土地定 金。

珠江投资旗下的另一地块位于东圃镇棠东村北部山岗地段，出让合同编号为“穗国地出合[2004]第213号”，住宅用地，面积7.3639公顷，地 价款为2453万，合同签订日期为2004年8月，约定开工日期2005年8月，约定完工日期2008年8月。

知情人士透露，这宗地块也是因为股东方的纠纷而迟迟未能动工。但目前已经基本完结了相关用地手续，预计可在近期动工。

(刘浪 张艾青 叶国靖 杨静 张艳红)