1457宗闲置地之问：到底何为政府原因？

横琴岛开发定位几经变化摇摆不定，政府规划的不合理性让珠海陷入土地闲置的“重灾区”。在国土资源部《有关房地产开发企业土地闲置情况统计》名单中，珠海市以96幅的数量在广东闲置土地宗数中排名第一，约占据广东闲置土地宗数的三成。

根据名单列举的数据，珠海96幅闲置土地合计面积约为229万平方米，合同价款44亿元。从闲置土地面积上比较，珠海在广东省仅次于广州排名第二。

在这96幅闲置土地中，企业原因导致的闲置土地仅10幅，而由于政府原因导致的闲置土地有86幅，约占九成。其中珠海横琴的闲置土地竟然高达76幅，约占珠海闲置土地宗数的八成，几乎全部因为政府原因所致。

横琴首当其冲

横琴新区管委会主任牛敬在接受《第一财经日报》采访时表示，横琴出现大量闲置土地的主要原因是横琴开发定位发生了几次变化。珠海市国土资源局有关人士也向本报表示：“我们从来没有说过横琴属于闲置土地，因为在去年之前都是控制开发的。怎么能说是闲置呢？如果说它是闲置的话，那也是政府控制的原因。”

名单显示，横琴闲置土地大多是上世纪90年代出让，这也是横琴一度出现的开发高潮期。

最早的是1992年出让给金湾农村信用合作社的“横琴十字门小区N3-08地块”。面积约为2.9万平方米的这块地，出让价为9257万元；最晚的是2004年出让给珠海市珠证恒隆实业发展有限公司的“横琴行政中心区Y10地段”，面积2.96万平方米，出让价4147万元。

牛敬说，横琴从上世纪90年代经历几次开发，最后都没有开发成功，直到去年8月份国务院正式批复《横琴总体发展规划》，横琴开发再次启动。其间，横琴岛早在1992年就被广东省定为扩大对外开放四个重点开发区之一，后来却在发展旅游业和工业之间徘徊不定。2004年广东省又曾提出将横琴岛创建为泛珠三角横琴经济合作区。

有当地开发商表示，从上世纪90年代开始，横琴先后掀起了几次开发热潮，但由于定位摇摆不定，一直都没能发展起来，而当时曾经出让的大量土地也因此出现闲置。

但随着横琴开发上升为国家战略，这里的土地已经是寸土寸金，价值翻倍。公开资料显示，去年挂牌出让的十字门商务区马骝洲及北山咀用地，最后的成交价为楼面地价每平方米3750元。以这个价格计算，如果容积率相同，金湾农村信用合作社名下的闲置土地总地价目前已涨到3.8亿元，为原价的4倍；而珠海市珠证恒隆实业发展有限公司名下的闲置土地总地价约3.9亿元，几乎达到原价的10倍。

开发商和金融机构闲置最多

记者统计分析发现，这些闲置土地除了3宗为商服用地外，其余地块均为住宅用地。而除了房地产开发公司之外，银行以及其他金融机构也成为珠海闲置土地的主体。

在96宗闲置土地中，有35宗的受让人是专业的房地产开发公司，另一部分土地被准房地产企业获得。其中拿地最多的一家公司为横琴城市之音房产开发有限公司，共持有5宗闲置地块。此外，珠海市香洲区关闸村村民委员会之类的集体经济组织、广东省物资产业(集团)有限公司之类国有企业也拿地不少。

值得关注的是，金融机构在珠海储地颇多。在珠海的闲置土地中，共有16宗地块的受让人为银行和金融机构。且主要分布在横琴。但由于横琴的规划和定位的调整和变化，导致这些土地无法开发，上述部分金融机构曾通过拍卖的方式转让这些土地的使用权。

闲置土地或将收回或整合

牛敬说：“我们现在已经开始动起来了。我们正在对土地进行整合和清理，市政府已经批准我们整合和清理的方案，接下来，我们会加大力度，把闲置的土地、不符合开发规划的土地都进行回收整合，按照横琴总体开发规划的产业和空间布局来重新开发。”

珠海市国土资源局上述从士也表示，很多闲置土地都属于历史遗留问题，而横琴的土地去年才算是开始解冻，今年才开始起步出台处理方案。

牛敬向本报表示：“对那些上世纪90年代出让的土地，有一部分我们会收回，一部分会整合。我们正在跟它们进行协商解决。这里面不一定说是它的错，或者是政府的错。回收土地，我们也会给土地所有者合理的补偿。”

为何港资地产商只在内地囤地？

在内地一直以囤地“闻名”的港资开发商，又再次出现在国土部的土地闲置名单中。但是，在这些开发商的“老巢”——香港，它们却完全没有囤地的行为。

从《第一财经日报》披露的情况来看，全国闲置土地高达1457宗，而这些土地的持有者有华润置地这样的大国企，也有来自香港的新世界、和黄、信和集团等老牌地产商。在香港，地产商囤地现象非常少见，为什么这些港商到了中国内地就变得不学好，难道真的是“南橘北枳”？

需要指出的是，香港地产商绝非“南橘”善辈，在香港媒体中的名声也不好，还被冠以“土地霸权”之恶名，但在内地，其名声一直尚可，直至早先李泽楷因囤地倒卖事件被内地媒体曝光，才让人们认识到，原来商人就是商人，本质趋同。在这次最新的“浪潮”中，华远集团董事长任志强旧账重提，在新浪博客中辛辣地评价：李泽楷囤地未受处罚是一桩笑话。

其实从商业机构的本性来说，追逐利益是商人的不二选择，这一点马克思已经很深刻地作了描述。我们倒是需要关注，为什么会出现“南橘北枳”的现象。

笔者认为，这还在于制度土壤。别看香港特区政府一直称自己是“小政府，大市场”，由于制度与执行的有效性，它的“小”足以撬动大市场。

香港与内地在土地出让方面最不一样的有三点，第一是招标信息远较内地透明，而且用合约限定了项目完工日期；第二是拍卖过程公平、公开；第三是土地出让金付款时间短，政府不提供融资。

在香港的勾地制度下，香港地政总署在收到特区政府发展局规划地政科的土地储备表后，会公布《供申请售卖土地一览表》，俗称“勾地表”。勾地表里列明可供申请售卖土地的地段编号、地点、用途、土地面积及预计最早可供售卖日期等。

想买土地的开发商须先向地政总署提出申请“勾地”，从特区政府公开列示的可供勾地表中选地，并报上底价。地政署收到申请及底价后，如果认为其报价与市场价基本符合，会让地块“勾出”，并在规定期限内招标拍卖。

参与拍卖的可不只是最初的勾地开发商，所有开发商只要缴纳相当于底价5%款项的按金便可以参与；但特区政府会额外要求最初的申请人竞价时至少要高于其申请时的底价，否则没收其按金，以此确保它们全力以赴参加竞投。为了防止开发商联合压价，若公开拍卖达不到政府预定心理底价（这个价格不公开），地政总署有权取消土地拍卖。

这种制度安排基本上令政府与开发商之间形成了有效的博弈，由于开发商均可参与竞争，而且整个拍卖过程完全对媒体开放，因此信息较为透明——这可以令市场对所拍卖的土地的未来用途及成本价格有个较为合理的判断。相比之下，目前内地各省市的政府土地拍卖与改建等项目，公众的知情权甚少，甚至有开发商同行都抱怨，不知道具体的拍卖细节。

在付款方面，香港要求成功拍得土地的开发商或个人需要在拍卖结束后28日内缴清全部地款，之后才能在律师协助下签订地契合同。有香港官方人士对内地的地方政府允许开发商分期付款的做法颇为惊讶。在香港，这些政府官员用“海鲜价”来形容土地价格。他们表示，如果成功投标者现金流不够，须自行解决融资方法，例如可以向银行借或发债，但政府绝不会提供分期付款方式，必须一次性交割。

这种交易方式“逼”得地产商无法囤地，否则它的成本是与日俱增的。它们必须尽快让项目动工并出售，以保证按时偿还银行贷款。另外，对于开发商来说，囤地转卖的收入远远比不上建好楼后出售来得高，因此它们也没有必要进行囤地活动。

如果开发商的钱真的多得不用银行贷款，而且它就是懒到想捂地不开发怎么办？也不行。根据香港资深的地产研究专家刘嘉辉的说法，香港特区政府在与开发商签订的卖地合约中就会标明，这块土地的用途以及完工时间等等，如果开发商不照合同办事，政府就完全有权进行处罚，甚至收回。

当然，有人可能会想，香港地产商无法“捂地”不开发，但一些开发商仍可以修好楼后不卖楼。现实中香港的确有这样的事情发生。不过特区政府也有办法让开发商付出代价。按规定，一旦进入销售程序，每个单位即使空置，都需要向特区政府缴纳差饷（即物业税），这就大大提升了开发商的“闲置”成本。

从这些制度与措施中我们不难发现，港商在本土不囤地，是因为其制度已经限制了它们“无法作为”。

反观内地，各地政府土地拍卖信息不够透明，允许开发商分期支付土地价款，加上对于一些项目的执行并不进行严格监督，令整个土地市场的制度环境朝着有利于囤地的方向发展。那些精明的港商不可能认识不到这一点，如果囤地几年就可以实现大幅盈利，谁又愿意去辛苦建房？

到底何为政府原因，何为企业原因？

新近公布的1457宗闲置土地名单中，地处湖南南大门的郴州也有三宗地块涉及，其中郴州扬生房地产开发有限公司（下称“扬生地产”）有两宗土地上榜。

根据国土部的闲置土地列表，这两幅地块中，一幅是企业原因造成闲置的，另一幅则由于政府原因而形成。两幅地块约定开工时间均为2007年10月20日，约定竣工时间均为2011年12月30日。

但郴州市国土局执法监察支队综合科科长李南平告诉《第一财经日报》：“这两个地块挨在一块，它们闲置的原因也是一样的，都是政府原因。”

李南平表示，扬生地产的地块闲置有三个原因，一是负责为扬生地产征地拆迁工作的是郴州市负责城建开发的新世纪公司，扬生地产把征地款交付新世纪公司后，新世纪公司的土地补偿和拆迁工作没有按时完成，所以扬生地产没法开工。其次，这两个地块处有一个人造湖，后来湖面要拓宽，相应地要调整扬生地产的用地面积。三是用地范围内有三条道路，但都没有开通，影响了扬生地产用地。

“这三个原因构成扬生地产无法开工，这些情况都已经向市政府作了汇报，等市政府处理。”李南平说。

他表示，造成地块闲置的主要还是政府原因多一些，尤其是征地拆迁方面没有完成是主要原因。如果是企业故意闲置的话，政府会积极处理，去年该市已经收回了三宗因为企业原因造成的闲置地块。

但是，为什么地方认为均因政府原因而闲置的扬生地产两幅地块，在国土部的“黑名单”中，却将其中一幅地块列入企业原因闲置的名单中呢？到底何为企业原因，何为政府原因？目前记者还无法从权威部门及人士那里获得这些问题的答案。如果连土地闲置的原因都界定不清，那么又如何对这些闲置土地采取相应的处理办法？

个人拿地或为企业“穿马甲”行为

在一长串的闲置土地名单中，穿插其间的，并不仅仅是那些房企大腕的名字。相当数量个人名义的闲置土地现象在这份名单中亦非常突出。在某些偏远地区，由于“企业原因”所致，隶属于个人买家名下的闲置土地甚至高达100%。

这一现象之后隐隐折射出来的，仍然是中国楼市早已屡见不鲜的投机心态。

个人购地或是企业“马甲”

“以个人名义拿地的情况，在那些三线城市或更为偏远的地区比较常见。”一家全国性大型房企相关负责人表示。以其代表企业四处参加土地出让的经验来说，这一现象在上述地区并不在少数。

“有不少以个人名义前去参加竞拍的，实际上是有公司在幕后实行操纵。”上述房企人士表示。在房地产业内，这一现象被视作为“穿马甲”行为。

被业内公认为最具“嫌疑性”的一次个人竞地行为，发生在今年4月份的无锡市。在经历22轮厮杀之后，个人买家楼志明终以6.1亿元竞得了“红梅地块”，且创下了无锡今年土地单价最高水平。“个人一下子拿出6个亿来拍地，背后应该有着企业行为。”在当天曾经参与现场竞拍的开发商坦言。

有业内人士透露，企业穿着“马甲”参与土地拍卖现象的背后，较为常见的心态是，一家并不具备常规房地产开发资格的企业，试图以此种方式成功参与房地产市场。“注册成功一家满足入市门槛的项目公司并不难，但一来怕时间操作上不合拍，二来，成立公司之后万一竞拍失败也是蛮麻烦的，索性就先以个人名义拍下来再说。”该人士分析道。

迄今为止，上海土地市场个人买家的最高竞地总价纪录，出现在2009年11月。当时出让的临港新城环湖西三路WSW-C3-4-1地块，在经历了20多轮的竞拍之后，最终由一个名为林巍的个人买家成功夺得，其拍地总价高达1.7亿元。不过，有现场参与人士称，林巍在竞拍过程中，始终“以手机与外界进行联系”。

财力雄厚买家欲成“地主”

不过，与房企之间争夺态势日趋平静的情形相比，真正意义上的个人拿地现象却开始“异军突起”。昨天，上海松江大学城一幅商办用地，被三名个人买家联合竞得，其成交价格8300万元。与5800万元的起始挂牌价格相比，溢价率为43.1%。这也是当天一同出让的三幅土地中，溢价最高的一块土地。

不过，这并不是上述提及的“穿马甲”行为。根据上海新的土地规定，交易完成之后即在现场签订土地出让合同。经《第一财经日报》记者多方核实，昨日出让的松江大学城商务广场S1地块，恰恰是以自然人名义签订的。

这并不是孤例了，在此之前，今年4月份青浦区赵巷镇巷菘路东侧的一幅商业用地，亦是被个人买家杨嵩以3600万元总价竞得。当时该幅土地的溢价率高达76.6%，折合楼面地价5830元/平方米。2008年30号土地公告中的“徐泾镇沪青平公路北侧土地”，被“王恩”以4995万元购得；同样位于松江大学城的商务广场S4号地块，则被11名个人买家以5230万元联合摘牌。

后续管理仍有疏漏

和华利盛律师事务所合伙人徐劲科律师称，与以企业名义参与土地竞拍相比，如果发生两方合作的问题，个人拿地之后持项目入股的操作难度要明显小得多。“在不改变受让人股权比例的前提下，经有关部门同意，便可通过签署补充协议的形式完成合作。”而在企业层面，一旦产生项目公司股权转让，问题则显得更为复杂。

“个人即使能够参与土地竞拍，到实质性运作阶段，还是必须以有一定资质的房地产公司名义运作的。”上海复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授说，“在转变过程中或以合作形式，或以转让形式完成。我个人看法是，与那些有资质的房企购地行为相比，个人买地行为带有更为明显的‘炒地皮’性质。”

尹伯成认为，个人进入土地市场表面上并不违规，然而一旦发生建设或资金方面的问题，很容易陷入停滞状态，从而造成土地闲置。“这既占有了市场份额使得土地供应紧张，还使得商品房未来供应数量产生减量，应该从制度上加以限制。”

开发商拆迁难：风险，还是利润？　在《有关房地产开发企业土地闲置情况统计》名单披露的背后，一个问题渐渐浮出水面：以北京、广州等为代表的房地产热点城市，很多土地最终构成闲置，往往与拆迁难不无关系。而对于由此造成的“囤地”，也被最终归结为政府原因，手握土地的开发商在囤地的同时，还“落得一身轻”。

因拆迁造成土地闲置到底谁之过？

“拆迁本来是政府的事情，但负责拆迁工作显然也能为开发商带来利润。”在国土资源部土地勘察院副总工程师邹晓云看来，开发商取得土地之后却没有能力完成拆迁，责任并不完全在于政府。

对于开发商来说，控制拆迁成本除了可带来利润之外，由于一线城市近年来房价上涨速度飞快，还可因为拆迁难导致开发进度受阻而等来了土地和房价的大幅飙升。

“开发商拿地实际上就是和政府部门在做生意，尽管拆迁并不是必须由开发商完成，但由于双方都想得到利润，开发商对于自己的能力以及或将面临的风险又预估不足，就导致了土地最终卡在了拆迁上。”邹晓云分析认为。

但从另一个角度看，拆迁又好似一把双刃剑，在客观上帮助开发商囤地之外，还有可能令开发商在囤地的同时付出更多的代价。

一位不愿透露姓名的开发商就表示，北京一块闲置土地就是因为开发商在本可能完成拆迁的时候拖着不拆，导致两三年后再想继续拆迁，当地居民眼看周围房价越来越高，配套也越来越成熟，因此要么开出非常苛刻的补偿条件，要么坚决不搬，最终的结果是“根本拆不动了”。

但也有业内人士表示，由于此前开发商取得土地的成本都相当低，拆迁又被归为政府因素而不会使其面临土地被收回的风险，因此大多数开发商还是更乐于看着土地拆不动而坐等地价、房价蹿升，并不急于推动拆迁的完成。

从政府的角度来看，在涉及拆迁的土地出让给开发商后，政府是否还应有所作为？还是任由开发商自由决定拆迁的时间和进度？如果土地出让后的拆迁完全交由开发商做主，那么拆迁难又是否还能归结于政府原因？

此外，拆迁到底应该由政府主导还是可以交由市场决定？如果由政府主导，那么，政府就应该在地块拆迁结束后再以“净地”的方式出让，让开发商再也无法将拆迁难作为囤地的借口。

如果政府决定将拆迁交由市场决定，那也不应该由政府将土地以旧城改造的名义自行交由某个开发商来操作，而应该引入开发商之间的竞争机制，由几家对该项目有兴趣的开发商自行与地块上的居民进行谈判，哪个开发商能够取得绝大多数居民的同意，就可以考虑将项目交由这个开发商来操作，并约定开工及竣工的时间。

事实上，如果开发商的补偿条件能够获得绝大多数居民的认可，在操作过程中就不会遭遇拆迁难的问题。所以，无论是开发商主观故意，还是政府原因，所谓的拆迁难是土地闲置一大原因的定论，其实在现实操作中均有很多方法可以避免，关键在于政府对这一问题的处理方法及态度。

“黑名单”开始发威 银行严控开发贷

“篱笆”的缝隙正在被逐渐“扎紧”。“‘打包’贷款都得分拆开来，按照不同项目追查资金流向，明查是否违规流入楼市、股市，需要追加担保的，要进一步加强。”

来自各方的信息表明，银行方面对房地产企业的贷款监控正日趋严密。《第一财经日报》记者从银行方面获悉，在最新一轮针对金融机构的审核中，除追溯原有贷款资金的具体流向外，贷款担保措施的追加增强亦在审核范围内。

此外，对房地产企业发放新的开发贷款将从严执行。从实际反应来看，“资金周转压力增加不少。”一位开发商明确表示。

事实上，本报在本周持续跟踪报道的国土部土地闲置“黑名单”，其最初制作的目的亦是为了提供给银监会进行贷款风险排查的。相关文件显示，国土部是根据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）中关于“对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组”的要求，将其整理的全国土地闲置情况表分别发给了银监会和证监会。

昨天，在上海出席活动的中国农业银行北京分行行长易映森对本报记者确认，本报发布的土地闲置名单是真实可信的。他同时表示，农行北京分行会对囤地捂盘的开发商减少授信额度。

从记者了解的情况看，与以往相比，这一轮的房地产贷款审核力度有明显的加强。一位股份制银行贷款部负责人告诉记者，此轮审核的专指目标十分明确，房地产开发贷款便是其中之一。“近期的工作便是在做前期贷款业务的梳理。”他解释说，“贷款资金的流向是重点监控，企业获得贷款之后是否按照申请名义在操作、是否做到了专款专用，甚至于装修、工程等这种细分贷款，都在一笔笔地审查。”

对于一些中小规模的企业来说，金融机构对贷款审核条件逐渐提升，使它们很难寻其门而入。因此它们往往会采取不同项目“打包”申贷的形式，把那些单独很难申请贷款的项目，都顺理成章地“捎带上”。

但现在，“篱笆”的缝隙正在被逐渐“扎紧”。“‘打包’贷款都得分拆开来，按照不同项目追查资金流向，明查是否违规流入楼市、股市，需要追加担保的，要进一步加强。”一家商业银行相关负责人坦承。

连企业综合授信额度亦在复核范围之内。上述银行人士称：“这一轮审核活动，加强金融监管力度的意图很明显。”

今年，中国银监会发布了《流动资金贷款管理暂行办法》、《个人贷款管理暂行办法》，与之前业已施行的《固定资产贷款管理暂行办法》和《项目融资业务指引》，被业内称为“三个办法一个指引”。并作为银行业贷款风险监管的长期制度，以及银行业金融机构贷款业务的法规框架。

按照今年房地产宏观调控政策的主旨，房地产企业开发贷款业务首先成为监控目标。记者询问了几家银行内部人士，统一的执行标准是，按照“三个办法一个指引”的规定，严格把关新的房地产开发贷款业务，同时加强监管。

“现在还没到完全批不下来的地步，但审批周期明显拉长，而且条件也卡得很死。”一家上海房企相关负责人称，“已经对项目后期的营销时间安排有影响了，蛮头疼的。”

易映森亦明确表示，农行北京分行将对长期闲置土地不开发的地产商采取三项措施，对已有闲置土地的开发商，将不支持其购买新土地；对土地存量大、有大量贷款的开发商，授信减少；同时，农行北京分行也会加速对这类开发商清偿还贷。

7月，上海银监局局长阎庆民在银行业金融机构负责人会议上表示，要预警房地产开发贷款的风险。阎庆民指出，由于开发商还贷能力开始下降，拿地成本较高，未来将面临更大的偿还压力和抵押物减值风险，房地产信贷风险由隐性转向显性的可能性加大。

一位不愿透露姓名的开发商告诉记者，部分二三线城市的金融机构在今年前期的放贷量非常迅猛。“楼市一旦进入成交低迷，开发商销售回笼不畅，就会引发还贷危机。”据他所称，这一态势已经初露端倪。甚至于，已有中小企业不惜借用民间高息游资，以做过桥贷款使用。

中房澄清：囤地与公司无关 为计划经济时期的历史遗留问题

8月12日，中国房地产开发集团公司（下称“中房集团”）相关负责人就闲置土地一事向本报作出回应。

中房集团董事会秘书兼办公厅主任梁运斌表示，中房集团并未囤地。

根据本报此前披露的《有关房地产开发企业土地闲置情况统计》，中房攀枝花房地产开发总公司三亚分公司及中房集团九江房地产开发公司在海南和安徽宿州各有一块土地处于闲置状态。其中，于1993年5月取得的海南旅游别墅山庄项目闲置已达17年之久。

对此，梁运斌澄清，中房攀枝花房地产开发总公司三亚分公司及中房集团九江房地产开发公司与中房集团并不存在隶属关系，“既不是中房的控股企业也不是参股企业”。

而对于两家公司均挂有“中房”或“中房集团”的名号，梁运斌解释，这属于计划经济时期的历史遗留问题。“在我国还实行计划经济的时期，作为全国成立最早的房地产开发企业，只有中房拥有开发指标，因此各级地方政府旗下的国有房地产公司都简称‘中房’。”梁运斌表示，计划经济转为市场经济之后，这些地方国企有的进行了改制，但对于这批数量相当大的使用“中房”头衔的企业，中房集团后期并没有进行清理。

他同时透露，目前中房集团与中国交通建设集团有限公司的合并工作正在进行前期的资产摸底，尚未展开其他具体工作。

华润回应：动迁难，无回款压力

针对《第一财经日报》昨天关于华润6幅地块闲置的报道，昨天，华润置地内部人士对本报表示，北京两个地块迟迟没有动工，是由于遭到了周边居民的反对。公司这边也一直在和政府相关部门沟通，但推进起来确实有难度。此外，由于这两个地块都是之前项目中的最后一小块土地，体量很小，而且都是用作商业配套，因此对于华润来说并没有增加回款的压力，但华润对此还是一直在积极沟通。

未来这两栋商业配套楼对外销售的可能性不大，有可能会与其他企业置换，用作它们的办公楼。

娃哈哈称：早已退出洛阳闲置地块项目

杭州娃哈哈集团昨天给《第一财经日报》发函表示，公司在2006年初确实曾准备在洛阳市进行房地产开发，与其他企业合资成立了洛阳娃哈哈天基地产有限公司。但因公司发展规划的原因，早在2006年11月，公司就已退出了该房地产开发项目，办理了股权转让手续，该项目公司亦同时更名为洛阳天基地产有限公司。

（黄树辉 林小昭 唐文祺 何天娇 阴雪 于骁 舒时）