上实发展：地产资源终极整合开启 增持

2010 年8月16日，上实发展公告：上海上实将所持上实发展(600748)63.65 %的股份，转让给上实控股(HK0363)，转让价格7.44 元/股，总价款为51.30 亿元。

申万今日发布最新研究报告称，上实集团地产资源终极整合拉开序幕。此次股权转让的目标，是将整个上实集团的地产资源进行整合，可谓上实集团地产资源的终极整合。目前，上实集团现有地产资源分布在三家上市公司旗下，总土地储备达到近2000 万平方米，整合之后，公司将一跃成为中国规模最大的房地产公司之一。

未来方案仍具有不确定性，但总体影响比较正面。这次整合分为两步，目前进行的是第一步——股权转让，第二步解决同业竞争的方案公司尚未披露，存在较大的不确定性。由于双方都是上市公司，任何一方在资产转让的过程中不可能占到什么便宜，但管理效率的提高，对双方都是有益的。因此虽然尚无法确定最终整合方案，但总体影响偏正面，有利于股东。

报告表示，自有资源支撑股价，上调评级至“增持”。上实发展属于资源富裕型公司，产品附加值高，公司目前拥有未结算土地储备587 万平方米，RNAV为13.22 元/股。公司由于停牌，导致目前估值水平明显低于行业平均水平。无论是公司自营，还是未来将资产出售，按0.8-0.9 倍RNAV 计算，公司合理估值为10.58-11.90 元/股，和停牌前股价相比，上涨30%-43%。上调评级至“增持”。但同时由于公司取消了融资方案，释放业绩动力减弱，申万下调了盈利预测，预计未来两年EPS分别为0.29和0.43元/股，对应28和19倍PE。