研究报告：房地产信托投资集中在一线城市

近日，根据新华信托发布的信托行业研究报告《信托风险，可承受之重》显示，信托公司的房地产信托投资主要分布在一线和新一线等发达城市。

房地产业是属于资金密集型行业，运营周期长、资金占用大、利润回报高，大多数房地产企业采取举债经营的方式运作项目，这对企业资产变现能力提出了较高的要求，企业的融资必须有相当数额的资产变现来匹配，否则房地产企业极易陷入短期资金不足的危机。

从目前公开的信息看，这些城市负面舆情少，该地区的房地产业几乎没有声誉风险。

【信托公司近年已关注房地产领域的投资风险】

自2010—2013年以来，国内房地产信托投资的总规模基本呈现逐年增加趋势，尤其是2013年，增加了3456.8亿，增幅高达50.24%。但是，房地产类信托投资规模占信托资产总规模的比例却呈现下降态势，从2010年14.22%下降至2013年的9.48%左右。2013年与2012年相比，占比小幅增加了0.27个点。

这说明信托公司近年已经开始布局分散风险、关注房地产领域的投资风险。但是由于信托业总体投资规模的大幅攀升，2013年信托公司在房地产领域的投资金额增长依然迅猛。

房地产类信托产品平均收益率变化图显示，2010—2013年间，国内房地产信托产品的年平均收益率呈现先上升后下降的趋势。其中，2010-2011年间，房地产类信托产品年平均收益率由8.94%快速上升到10.07%，2012年在此基础上略有上升，但上升幅度不大，达到10.11%，然而2013年大幅下降，由10.11%下降到9.55%。

此外，房地产类信托产品的平均预期收益率高于整体信托业产品的平均预期收益率。2011年，该差额高达2.01个百分点，之后，该差额有所下降，2013年，房地产类信托的平均预期收益率比信托行业的平均预期收益率高出0.44个百分点。说明信房地产行业的高风险特性反映在了信托公司所要求的预期回报率上。

各信托公司房地产类产品投资规模及占总资产规模的比重频数分布图显示，2013年信托公司新发行的集合信托计划中，房地产类产品占比大多集中在20%--50%之间，占比较高。

2013年，我国各信托公司的房地产年平均收益率普遍集中在9%-10%之间，只有昆仑信托一家公司的年平均收益率低于8%，大部分信托公司在房地产类产品上取得较高收益率。

在wind数据库中2012年1月1日至2014年2月28日发行的且仍在存续期内的房地产信托项目，共有房地产集合信托项目903个。其中有信托规模数据的项目850个，合计26801523万元。通过对这两年的信托产品的发行数量、规模、地区分布等数据进行分析显示：前15家信托公司共房地产集合信托项目501个，占比58.94%。其中，占比最多的为中融信托，共85个项目，占比10%。

图24所示，房地产集合信托投资项目规模占比前15名的信托公司，这15家信托公司房地产信托金额合计18637924万元，占比69.54%，其中最多的仍然是中融信托，金额为4219306万，占比15.74%，其次，华润金额为2794480万，占比10.43%。

【一线城市和新一线城市合计数量占比为50.24%】

 通过选取了可用的数据共826个，规模合计25463003万元，来对信托公司房地产集合信托的地域分布进行分析。在地域分布上，信托公司除针对长三角区域的投资方向比较一致外，其他区域的投资的分布集中性较弱。如图25所示，房地产集合信托项目数量占比前15名的省份，这15个省份共有房地产集合信托项目692个，占比83.78%。其中，数量最多的省份为江苏，106个，占比12.93%。以江苏、浙江和上海组成的长三角地区是房地产信托最集中的区域，共占比27.24%，其次是川渝地区，占比12.83%，京津地区占比8.83%。如图26所示，房地产集合信托金额占比在前15名的省份，这15个省份共有房地产信托规模22360298万元，占比87.81%。其中以江苏为最，金额2893825万元，占比11.93%。长三角总规模为7351364万元，占比28.87%。整体来看，信托公司在房地产领域的投资分布比在基础设施领域较为分散。

 图27对比了房地产集合信托规模和数量排名均在前15位的省份，可以看出规模和数量在这些省份分布较均衡。其中江苏、浙江和上海所在长三角地区房地产集合信托规模7351364万元，占总规模的28.87%，数量225只，占总数量的27.24%，均超过了总量的1/4。江浙沪地区作为中国经济发展较为发达的地区，信用程度良好，可以看各家信托公司不仅将此地区作为了投资基础设施项目的重要区域，也是房地产信托投资的重要区域。

从房地产集合信托的城市分布进行分析。

 如图28所示，为房地产集合信托占比最大的前15个城市，这15个城市共有房地产集合信托项目404个，占比49.03%，其中，最大的为重庆，52个项目，占比6.31%。在15个城市中，主要以直辖市和省会城市为主，其中，江苏进入的城市最多，共苏州、无锡、南京、南通四个城市，且苏州、无锡和南通是数量排名位列前位的非省会城市。

图29所示的是房地产集合信托规模占比前15位的城市，这15个城市共有房地产信托规模16956849万，占比67.80%。其中，以北京和上海为最，规模分别为2451298万和2282931万，占比分别为9.80%和9.13%。15个城市中，除唐山、苏州、厦门和深圳外，均为省会城市。

图30对比了房地产集合信托数量排名前15位的城市与其规模的对比图，可以看出重庆、北京和上海三地无论信托规模还是数量都排在前三位，无锡、长沙、南通三地房地产集合信托数据较多，但规模不大。而唐山、深圳、厦门三地，尤其是唐山，信托规模较大，但数量不多，这六个城市中除长沙之外，都是非省会城市。说明各家信托公司在直辖市和省会城市在房地产信托投资的规模和数量上分布还是比较均衡的。

《第一财经周刊》于2013年底对中国除传统一线城市之外的300个地级及以上城市和100个百强县共400个城市进行详尽调查，根据一系列的政治、经济和学术资源等10项指标综合评比后，划分的名单，选出了15个新一线城市。这15个城市分别是成都、杭州、南京、武汉、天津、重庆、沈阳、青岛、长沙、大连、西安、厦门、无锡、福州、济南。原来传统的一线城市为北京、上海、广州、深圳。一般意义上，一线城市的房地产市场较为强劲，房价风险较小，从而房地产信托违约风险较小，新一线城市次之，其他城市相对较大。

如图31所示，房地产集合信托在一线城市数量占比为13.47%，金额占比则高达22.88%。

一线城市和新一线城市合计数量占比为50.24%，金额占比为61.08%。说明信托公司的房地产信托投资主要分布在一线和新一线等发达城市。从目前公开的信息看，这些城市负面舆情少，该地区的房地产业几乎没有声誉风险。房地产业是属于资金密集型行业，运营周期长、资金占用大、利润回报高，大多数房地产企业采取举债经营的方式运作项目，这对企业资产变现能力提出了较高的要求，企业的融资必须有相当数额的资产变现来匹配，否则房地产企业极易陷入短期资金不足的危机。房地产企业的流动资产主要是存货，存货主要包括储备的土地、在建的房产、已完工的商品住宅和出租房产，其中取得销售许可证的已完工商品住宅是企业主要的销售收入来源。良好的现金流是企业正常运营的根本保证，同时也是偿还外部融资最重要的第一还款来源。

（本文摘自新华信托研究报告《信托风险，可承受之重》）