香港房贷“负利率”推升楼价

两天前，一位香港朋友拿出他的银行对账单，很得意地跟笔者“秀”了一下他的房贷每月还款数额。他贷款约200万元（港币，下同）买了一个近40年的房子，还款期30年，上个月进入第二个还款期，还款额才6500元左右，其中4300多元为本金（据说前一个月更低）。

再看一下当月的还款利率，觉得香港的银行简直是十足的“慈善家”——贷款利率年化后才0.9%多一点，不到1%——大家再看一下，6月份，香港特区政府披露的通胀高达2.8%；刚刚公布的7月通胀率虽然因为政府补贴公屋租金而降至1.3%，却仍然比这位仁兄的按揭利率高出近0.4个百分点。考虑到政府的补贴不可能长期持续，我相信这位仁兄仍然可以“跑赢”通胀。

我猜一些经济学家们看到这个情况，肯定会惊讶地说，香港的住房按揭贷款利率简直是负利率，这些银行家们简直是在“倒贴钱”给这位仁兄买房。但这不是杜撰的故事，这是香港按揭市场流动性泛滥下的一个活生生案例。

这位仁兄采用的是香港银行界当下流行的“HIBOR+”按揭贷款方式，这种利率计算方法允许贷款者用香港银行间的一个月同业拆息利率（HIBOR）加上一个溢价（在0.7%或0.65%左右）来每个月计算还款额，这是一种浮动利率，每个月要根据新的HIBOR来确定下一期的还款额。

大家可能会问，如果HIBOR在某个月狂飙上去，贷款人会不会“死得很惨”？不会的，香港的“慈善家”们为了吸引客户贷款买房，同时设置了HIBOR+的上限，按现行的做法，一般用“P-2.7%”，其中P是优惠利率，目前像汇丰或是中银香港这种大行定的都是5%，也就是说，贷款人每月还款利率的年化率上限是2.3%（如果H+超过这个值的话）。

在资金泛滥的今天，香港银行同业拆息利率已经保持在低位0.08%左右相当长的时间，即使加上0.65%的溢价，年化的利率也没有超过1%。这就是上述仁兄可以如此低利率还款的缘由。

不过吸引这位仁兄买房的理由还不仅仅是低利率，还有一个颇为现实的原因：高租金。

这几年香港的房租简直是“脱缰的野马”，让不少人有了“租房不如买房”的冲动。很普通的两室一厅旧房，按内地面积来换算约40平方米，租金都要高达7400元，而上述仁兄的房子三室一厅，位置接近香港中心地带，当下同类房子租金可高达13500元左右，是他目前按揭还款额的两倍，算起来他每个月还款中的利息不过2000多元，更是比拿13500元贡献给房东要让人心里舒坦许多。

除了低利息和高房租，香港房价自去年起节节攀升，也造就了人们对于购房的刚性需求。

为什么香港房价会节节上升？香港的地产中介和开发商把责任都推到内地富豪身上，说是内地人来买房推高了香港房价——不过这种带开玩笑性质的判断，居然还真的成为香港地产界的共识！不久前，笔者去找租房时，几乎所有的中介都会阴阳怪气地说，都是你们内地人把香港的房价推高了。

不过，在笔者看来，这无非是香港人“自己骗自己”的一些花招罢了，或者说是中介们借以提高叫价的手段而已。笔者与一些资深的地产中介主管交流后发现，其实今年来内地客买香港的一手房屋占比不过15%，而买卖二手房屋的更少，不到5%，连这些主管自己都承认，真正有钱的更多的还是香港人！

独立经济学家谢国忠也在其最新博客里提及，有一个香港炒房老手告诉他：“香港的房地产是无价的，这就像一个宋朝花瓶或毕加索的画，内地有13亿人等着收藏它们，你说标什么价好呢？”

难怪谢国忠会用很辛辣的笔调写道：“香港人最新的梦想，就是等一个土土的内地佬来敲他的门，掏出几百万美元来买他的公寓，然后他的下半辈子就有着落了。”“这样的梦想，加上低利率，支持着香港楼价，令其比1997年的高峰期仅低了十分之一。”

香港人似乎忘记了1997年前后，房价拦腰折半的情形，也忘记了不少人从自己买的高楼往下跳的情形。

话说回来，作为监管者，香港特区政府可不敢做“白日梦”。如今的超低利率根本就是个不正常的现象，香港特区政府非常清楚地认识到这一点，所以才会在8月13日连续出台多项地产贷款限制措施，全面收紧贷款成数，同时也要求银行更为严格地审核贷款人的收入情况。

但实际上，目前的低利率正是因为港元钉住美元所致，在丧失货币政策自主权的情况下，香港特区政府即使面临经济复苏，也无法提升利率，这只能造成“砖头”价格的飙升；另一方面，在联系汇率制之下，港元只能跟着美元一起，兑人民币不断贬值，这事实上是在损害香港的经济竞争力。

过去香港人每个月赚两三万元很平常，加上港币高于人民币，去内地买东西会觉得很便宜，但现在，香港人的底气大减，自2003年以来收入大幅下跌，而房租等物价暴涨，许多港人的实际可支配收入其实处于下跌趋势之中。香港今天的尴尬是：一来港币兑人民币处于贬值趋势之中；二来内地物价节节上升，这反过来推高香港的物价水平，因为香港大多数物资从内地进口。

香港该如何解决上述难题，我不知道也无法猜测。但有一点，就算香港金管局再怎么警告市民贷款风险，就算香港特区政府再怎么调控地产，估计香港的“砖头”还是会升值。而只要香港联汇制不取消，港币继续钉住美元，那位仁兄还将在相当时间内享受香港银行家们提供的“慈善晚宴”。