新兴旅游城市地产开发的“腾冲样本”

腾冲，一个距离昆明600多公里的西南边陲小城，正因滇缅战役及丰富的自然资源渐为外界所知，成为继大理、丽江、香格里拉之后云南又一旅游热点。

这个后起的旅游新秀也正经历着一场轰轰烈烈的城市变革。

尤其是在2009年腾冲机场正式通航之后，从昆明到腾冲由原来的10个小时缩短到1个小时，腾冲的旅游产业便开始插上翅膀，大量外来资本嗅着商机走进了腾冲，其中就包括大量房地产开发商。

一组数据可以说明腾冲这几年旅游产业的发展速度。2008年，腾冲全年接待的游客只有288.5万人次，到2013年，这个数字已经增长到551.8万人次以上。也就是说，在5年时间里，腾冲的游客数量接近翻番。今年，腾冲全年接待游客的目标是650万人次。

而腾冲机场在仅仅3年时间内就突破了原有的设计目标（年吞吐量48万人次），并迅速进行改扩建。据了解，近期腾冲机场规划目标为2020年，年旅客吞吐量达220万人次以上。

旅游城市的发展少不了开发商的参与。就像早年海南的开发一样，云南的旅游开发也伴随着大规模的旅游地产开发，当地政府缺钱，需要依靠开发商的资金加速基础配套设施的完善。

腾冲亦不例外。2009年，腾冲县房地产开发投资6.2亿元，比2008年增长43.1%。到2012年，腾冲县房地产开发投资完成25.1亿元，同比增长245.9%，占当年GDP的23.8%。

按照当地政府规划，腾冲将计划打造15个特色小镇，其中就包括曲石生态旅游度假小镇、界头温泉度假小镇、固东观光旅游小镇、马站火山旅游小镇等。

而这些旅游特色小镇的开发，在很大程度上是由房地产开发商主导。例如，曲石生态旅游度假小镇就是由雅居乐主导开发；界头温泉度假小镇是由腾冲石墙温泉度假村有限公司主导开发；马站火山旅游小镇是由腾冲鸿立投资有限公司主导。无一例外的是，由房地产开发商主导的特色小镇中，都会开发大量住宅。

梳理腾冲的房地产项目也不难发现，绝大部分项目的投资都是外来资本，本地企业较少。这些投资企业主要来自北京、上海、深圳、广州、昆明等地，包括雅居乐、世纪金源、奥宸地产、官房集团、柏联集团、云南城投等品牌开发商。

这些外来投资企业在腾冲拿地少则几百亩，动辄上千亩，甚至上万亩。其中，雅居乐原乡项目占地达3万余亩，总投资额200亿元；世纪金源投资的两个项目占地约1万亩，投资额约160亿元；云南城投和深圳华隆集团联合投资的玛御谷温泉国际旅游度假区，占地9000亩，投资额约28.7亿元。

大规模开发会引发各类违规用地的情况发生，包括违规占用耕地、违规开发高尔夫球场等。

开发商的投资热情以及外来游客的增加，也推高了腾冲的房价，甚至超过了腾冲所属的保山市。根据公开资料，2007年时，腾冲的房价才2000元/平方米；到2009年，腾冲商品房销售价格上涨至3470元/平方米；2012年，这个数字上涨到了5198元/平方米，高于保山市，位于全市5个县区之首。

这对于腾冲县本地人来说，负担很重。腾冲公务员张姐就对本报记者抱怨，自己每月工资就3000元，还不够买一平方米。

不过，上述项目的客源并非只是本地人，有六成以上均为外地客户，他们来自云南省其他地州，以及北京、上海、浙江、广州等地。有的在腾冲有生意往来，有的是品牌房企的老客户，大部分都是出于旅游度假兼投资的目的。

本报记者于10月中旬走访腾冲各大旅游地产楼盘时发现，大部分楼盘去化不错，但空置率较高，尤其是别墅区，很多房子都尚未装修，更不用谈入住了。

例如，腾冲世纪城自2010年开盘以来，已去化80%左右，但别墅区门可罗雀，配套商业街经过一轮招商后，尚未开业。

在克而瑞旅游地产事业部总经理胡晓莺看来，旅游地产的发展要依托旅游产业的发展，腾冲具备丰富的地热资源，温泉度假是长期度假良好的引擎，未来发展前景乐观。但腾冲目前的旅游产业尚在起步阶段，交通配套不完善，航线吞吐量不及大理、丽江，要发展成熟仍需至少3~5年。

“目前，腾冲的房地产开发并没有很好地跟本地的资源相结合，光是靠卖楼并不足以吸引外地的购房者。”昆明中原地产资源中心经理林岚对《第一财经日报》记者表示，真正好的旅游地产开发应该跟当地旅游资源深度结合，更加多元化、差异化，而且要有更多比例的自持物业，通过运营产生溢价。

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