道貌岸然的南昌万达城

万达商业地产上市后，掌门人王健林希望将万达带到一个新的高度：生活消费及文化娱乐综合型平台提供商。对于这样的定位，目前的第三代万达广场显然已无法满足——“万达城”成为了万达推动第四次转型过程中的重中之重。而这个以超大体量、巨额投资、多重业态组合的万达第四代综合体项目一经亮相市场，便引来无数关注的目光。

号称将全国第一个开业的万达城：南昌万达文化旅游城

南昌万达文化旅游城，隶属“万达城”产品序列，同时也是目前号称将全国第一个开业的万达城。究竟它有何魅力，又是否真的能同其他“万达城”一道支撑起万达这艘“商业地产航母”在未来继续劈波斩浪。带着种种疑问，《中国房地产金融》一行奔赴江西南昌，这座“英雄城”中一探究竟。

第四代产品——万达城

从2000年开始，万达从住宅地产向商业地产、文化旅游产业转型，14年里万达产品已历经三代创新：第一代商业地产单店、第二代商业地产组合店到第三代城市综合体，每一次模式创新都使万达跃上一个新的台阶。

尤其是第三代城市综合体曾让万达出尽风头，亦让万达从此坐实国内商业地产头把交椅。但，第三代产品由于主力店的业态配比不尽如人意，租金坪效较低等也让万达备受诟病，同时，后来的跟随者、模仿者、竞争者也颇多，内外压力之下也迫使万达必须尽快研发第四代产品。

在对现有的商业地产模式进行反思和矫正后，万达向旅游和文化地产投下重注，向体验式消费平台全面转型。

伴随这一理念，万达革新换代的第四代产品——万达城应运而生。

据《中国房地产金融》查阅万达内部资料显示，目前“万达城”产品序列有：万达武汉中央文化区、哈尔滨万达文化旅游城、南昌万达文化旅游城、合肥万达文化旅游城、无锡万达文化旅游城、万达青岛东方影都、厦门万达文化旅游城、桂林万达文化旅游城、广州万达文化旅游城，还包括万达长白山国际度假区、万达西双版纳国际度假区等11个文化旅游城项目，计划在全国做到12至15个左右。

“未来5-10年，万达城将是万达集团的核心支柱产业。”王健林曾在多个场合寄予了对“万达城”的厚望。

根据规划，万达城单个项目规模一般在300万平方米以上，选址在经济发达、有较大旅游需求的二线城市及周边。除商业、住宅及酒店外，还会结合当地条件，包含主题游乐场、室内外滑雪场、现场表演等形式的大型文化或旅游设施。

对于万达城是升级版万达广场的说法，王健林也曾予以了明确否认。

或许对应“升级版万达广场”的是万达另一个创新产品：万达茂，主打一年三百六十五天室内娱乐全天候，彻底解决气候对娱乐项目的影响。与万达广场相比，万达茂不再以商业为主，而以文化娱乐为主，零售业态占比低至20%。

拿下南昌“三冠王”

2013年6月18日，南昌万达文化旅游城正式动工，这是继哈尔滨万达城之后，万达集团在全国开工的第二个万达城，也是江西省30年来投资最大的单个项目。项目计划2015年年底开业，届时将成为全国首个开业的万达城，可同时容纳5万名游客，预计年接待游客2000万人次。

资料显示，南昌万达城所处的九龙湖新区位于红谷滩新区的最南端，东西至九龙大道，南至规划路，北至九龙湖；地铁二号线穿城而过，靠近南昌西客站及南昌国际体育中心。项目占地300公顷，总建筑面积达480万平方米，总投资达400亿元人民币。

目前项目规划有文化、旅游、商业、酒店、滨湖酒吧街等五大体系。

文化项目涵盖大型实景演出、电影乐园、电影城、量贩KTV、电玩城等内容。其中，大型实景演出由世界顶尖艺术大师马克?菲舍尔策划导演；旅游项目包括室内主题乐园和大型室外主题公园，室内海洋乐园由世界着名的美国TVSA公司担纲设计，是全球规模最大、创新最多的海洋馆。大型室外主题公园占地80公顷，号称要修建一个全球最大规模的海洋主题公园，规模媲美迪斯尼，建有中国最高、最快、最长的超大型过山车；商业中心建筑面积16万平方米，是整个文化旅游城的主轴线，将各个项目有机连接在一起，荟萃国内外时尚品牌和40家全球美食餐厅；酒店区占地35公顷，规划10个度假酒店，包括1个六星级酒店，1个五星级酒店，2个四星级酒店和6个主题酒店；滨湖酒吧街建筑面积2万平方米，计划引进20家国内外著名品牌，将打造江西区域的知名酒吧街。

《中国房地产金融》在实地探访南昌万达城住宅项目时，从现场销售人员处得知，目前南昌万达城在推的是E区住宅（万达?中央公园），面积为为94-170平方米不等，6200元/平方米起售，均价在7500元/平方米。

而据南昌万达城“一步之遥”的绿地南昌国际博览城，均价也在7600元/平方米，该项目是绿地集团总投资约300亿元，建筑面积约400万平米的城市综合性地标建筑群。

据网上销售数据显示，南昌万达城自2013年9月开始销售以来，已有超过1万名业主签约入驻，12个月销售总额达到70亿元，拿下南昌销售套数、面积、金额三冠王。

涉嫌违规被曝光

虽说销售业绩靓丽，但南昌万达城在实际操作过程当中，被当地媒体爆出存在“销售环节涉嫌违规，而且涉嫌擅改规划”等问题。

据报道，南昌万达文化旅游城项目B区（万达?九龙一号），对外销售“别墅”。而南昌市房管局为其颁发的预售许可证上，设计用途则一律为“成套普通住宅”。联排、双拼、独栋别墅获颁的预售许可，仅为普通住宅。

资料显示，2013年5月，南昌万达城一口气拍下位于南昌市红谷滩新区九龙湖的5块居住用地。

在此后南昌市规划局网站上公示的南昌万达城各片区的规划图中，这批地块中有4块容积率均高出土地出让时的规划标准，唯独有1块未显示信息的地块，被媒体曝光容积率仅有0.6，总居住户数为230户，规划用地性质为住宅。

对此，南昌市规划局称，如果开发商在同一区域一次拍得了多块同性质地，允许进行综合平衡，只要容积率总量保持不变即可。而南昌市国土局称“每块地的容积率不得小于等于1”是红线。

有业内人士分析，南昌万达城整体的容积率没有变动,但万达对各个地块容积率肯定进行了调整。

该人士进一步指出，开发商这样做的动机就在于追求利益最大化。简单来说就是“劫贫济富”，把部分容积率摊派到其他地块，这块地就可以做低密度的建筑，价格是普通住宅的2倍甚至更高，而这些低密度住房的买主用高价钱买了普通住宅的房子；另一方面，对被摊派地块的购房者来讲是不公平的，他们绿化、公共设施的平均拥有率就降低了，总而言之容积率变动，最受伤的还是业主本身，开发商则是获利方。