房企预亏出现 区域房价波动成为原因？

房地长行业“白银”期已经开始显现，有房地产企业出现了预亏情况。

3月3日夜间，上海证大房地产有限公司(0755.HK，下称“证大房产”)发布盈利预警公告。公告称，预期集团将于截至2014年12月31日止年度大幅亏损，而集团于截至2013年12月31日止年度则有溢利。证大房产称，该亏损主要由于就鄂尔多斯市的发展中物业项目价值减少作出特别拨备约3.2亿港元等原因。

成立于1994年的证大房产在戴志康带领下通过十多年的发展，目前成为以上海为核心，足迹遍及浙江、江苏、四川、东北等地，该企业在商业、住宅、酒店均有所开发。

而在今年的1月底，就已经传出其董事长戴志康将证大房产卖掉，后被证实。目前证大房产开发了如喜玛拉雅艺术中心、大拇指商业广场、九间堂园林别墅、证大家园等项目。

记者注意到，今年以来不仅有证大房产出现预亏公告。

在今年的1月末，中华企业(600675.SH)也发布预亏公告。公告称，经公司初步测算，预计 2014 年年度经营业绩将出现亏损，实现归属于上市公司股东的净利润为-4.8 亿元左右。

中华企业表示，经公司初步计算，预计公司 2014 年 1-12 月归属于上市公司股东的净利润比去年同期减少 220%左右。主要原因为2014 年下半年以来，全国房地产政策明显放松，大部分城市放松限购限贷。随着一系列市场利好政策持续出台，全国大部分城市成交量有所回暖，预期房地产价格将有所上升，因此公司 2014 年前三季度未计提跌价准备并保持盈利。尽管四季度全国继续出台利好政策，上海提高了普通住宅标准，杭州也全面放开限购，成交量继续放大，但截止 2014年末公司部分项目所处区域的房地产价格未达预期。根据实际情况，并按照会计准则要求， 公司对开发项目进行了减值测试，于 2014 年年末对杭州中企御品湾、上海朱家角香堤艺墅项目进行计提减值准备， 从而导致 2014 年度利润亏损。

记者注意到，上述两家公司的亏损有一部分原因是因为区域楼市波动而造成的。

“2015年相对2014年一定会有上涨。预计上涨比例为5-8%。高端住宅涨幅预估在5-8%，中低端住宅(包括刚需)涨幅在10%左右。” 戴德梁行华东区董事、综合住宅服务部主管伍惠敏告诉记者。

急于区域位置不同，伍惠敏也表示，在上海高端公寓市场看好核心区(静安、长宁、黄浦和陆家嘴)。而在高端住宅及别墅继续好看虹桥核心区和青浦徐泾，这是基于国家未来发展规划这些地区会日趋国际化的缘故。

业内人士也预测，这样的分化会很明显。

德佑地产市场研究部给记者数据显示。2015年2月，上海高端商品住宅(单价5万元/平方米以上)的成交量为254套，与1月份相比下跌32.4%，与去年同期相比上涨115.3%;成交均价为67662元/平方米，与1月份相比下跌3.6%，与去年同期相比上涨6.2%。

可以看到，未来无论是区域还是产品都有很大的分化。而房地产企业怎么去做这个前期定位，可能更加考验企业。