330楼市新政：改善型需求将被释放

“现在买房的时机不错，我们家本来想按揭贷款，但是考虑到二套房首付比例太高，会让我们的现金紧张，所以一直有过犹豫。”住在成都的肖女士在电话里告诉第一财经客户端记者，“若是可以降低首付比例，我们将考虑买房，毕竟人到了一定年纪想住的好一点。”

肖女士是成都的一位公务员，一直住在没有电梯的老房子里面，随着年纪增加一直希望换一个电梯公寓，但是之前考虑到二套房首付比例过高一直在犹豫是否购买。330新政一出，肖女士认为买房的时机到了。

央行在3月30日发布通知，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%;对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

此外，国家财政部、税务局还发表通知，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

市场已经开始反应。

记者以购房者身份致电南京鼓楼区某楼盘，该楼盘销售人员告诉记者，目前楼盘在售1.9万元/平方米，但是明天是活动最后一天。而该楼盘从4月份开始将推8号楼，均价在2.3-2.5万元/平方米左右。该销售告诉记者，户型也是延续此前的100多平方米户型。

虽然该销售并没有得到涨价通知，但是后期推盘的涨价趋势还是出现。记者了解到，目前很多改善型营销经理都在思考今年怎么调价，事实上，自去年年底开始很多高端改善住宅已经开始感觉销售开始回暖，很多项目都在适当通过提高价格调整销售节奏。

“最近我们看了很多房，也感觉看房的人很多。”住在南京的小李告诉记者，“我们一直担心房价在涨，想早点入手。”

正荣集团南京置业有限公司总经理万延军对此告诉记者，“在南京的市场很多客户都有意入市，央行和财政部的政策必然将加速市场活跃，目前客户入市将更加积极。”

对此，正荣集团营销总监肖春和表示，正荣集团在之前已经做好准备，考虑到两会期间政府表态，相信很多公司都在做改善产品。

“目前很多企业的产品50%都已经做到了改善型，主要也是考虑了今年的政策导向。”肖春和同时强调，“预测将会有更多的别墅项目和超过90平米的大两房项目入市，而开发商也将加快推盘节奏，把握这一轮客户浪潮。”

同策咨询研究部总监张宏伟认为，以中高端产品线为主的精品化房企的发展将面临转机，将一改以往由于楼市限购限贷政策面的限制而导致的销售业绩下滑的局面，有可能促使这些企业继续拿相对优质地块，开发以首次改善、改善型需求为主的产品。这也促使房企深耕改善型需求潜力相对较大的一线城市、部分二线城市区域，企业布局策略有可能更为集中，以此提高市场占有率，规避布局范围过大而导致的公司管控能力降低、产品质量下降等问题。此外，产品上走品质路线将重获市场认可，未来将更加注重产品研发及附加值的提高，通过市场调研，利润优化户型、精装修等，以此提高企业利润率，而不是简单像高周转类型企业那样通过产品的标准化与大规模复制、高速周转获得相对比较薄的企业利润。