万达联手万科，万亿地产联盟是如何诞生的

14日上午10时，北京东三环附近，在万达总部综合体项目酒店的7层大宴会厅里，王健林和郁亮的名字摆在了一起，台上背景板上显示屏的两侧，一侧是商业物业霸主“万达”的蓝色标识，另一侧是住宅开发商“老大哥”不久前刚启用的红色新LOGO“vanke”。

一个小时后，大连万达集团(下称“万达”)与万科集团(下称“万科”)在此召开新闻发布会，并签署战略合作协议，宣布两家公司正式“牵手”。

第一财经客户端记者在现场了解到，两家公司合作的方向包括共同拿地开发、轻资产运营与金融创新、社区消费O2O等方面，区域则可能涉及国内市场和海外市场。

合作拿地分工开发

一方是全球最大的房地产住宅开发企业，一方是全球最大的不动产开发商，这场“强强联手”引发的基本联想是：基于双方业务所长，未来项目合作中，将由万达负责商业部分，而万科负责住宅部分。

实际上也是如此。从发布会上透露的信息来看，未来万达万科合作的核心场景是，双方并肩在土地市场竞标拿地，获取土地后再在项目开发中以住宅和商业的产品类别进行分工。

王健林在发布会上表示，双方合作模式不是简单的合作拿地开发，而是有深层次的合作。他认为，万科在住宅方面和成本控制细节方面比万达好，而万达在文化旅游的设计、不动产的创建上占据一些优势。

万科总裁郁亮则称，与万达的合作，有助于充分发挥万科在住宅领域的专业优势，获得更多的客户和发展机会;也有助于提升自身的商业地产能力，推动公司更好的向城市配套服务商转型。双方表示，战略合作协议签署后，在不久的将来将有具体项目落地。王健林还称，短期内万达不会再与其他开发商合作。

根据协议，万达和万科将共同组成由双方集团高层担任领导的联合协调小组，互相交流项目合作信息;双方将长期进行合作;由于万达和万科都有海外发展计划，未来双方的合作不仅限于国内，也将在全球展开。但与此前双方完全不存在股权合作的说法不同，王健林在回答记者提问时称，双方将基于合作的项目成立合资公司。

关于“二万”此番合作的协同效应，克而瑞研究中心朱一鸣、傅一辰分析认为，双方合作较为直接的好处在于，在国内拿地议价能力提升，尤其是对于三四线城市的地方政府来说，同时引入万科和万达两大龙头品牌的意义重大，品牌效应的叠加，增加了两家公司与地方政府谈判的筹码，这将也有利于对大体量区域开发模式的尝试。

诺亚财富高级地产研究员张珺也对第一财经客户端记者预计，两家公司战略合作将提升两家企业获取项目的能力。除此之外，在她看来，目前万科年销售金额过2000亿元，总资产过5000亿元，万达年销售金额过1600亿元，总资产过5600亿元，两家企业联手就能产生“近5000亿销售收入，总资产总规模超万亿”的“大效应”。易居中国执行总裁丁祖昱早前还曾提过，两家公司分别是行业内各自专注的产品线龙头老大，未来万科的社区客户与万达的商业消费客群或可进行自然转化，实现共享。

白银时代同求“轻资产”

同在江湖中声名显赫，相识多年，两个“大哥”为何选择在此时“拜把子”?

对此，坊间的一种猜测是，万科与万达的联手，与另外一个“大哥”、“盘踞”上海的绿地集团有关。2014年绿地集团以2408亿元人民币的年总销售额，对蝉联冠军多年的万科形成威胁，今年4月24日上午，绿地重组金丰投资获批首日，金丰投资复盘即以26.6元/股涨停，整体市值达到高点。随后有券商研究人士对此评价称，未来国内房地产企业中，万科、绿地、万达将形成三足鼎立、比翼齐飞的格局，某一家公司的市值偶尔超过一点点并不奇怪。

但实际上，形成威胁的，与其说是某个同行个体，不如说是行业整体调整的洪流。2014年以来的楼市低迷，催生了“白银时代”的概念，让开发商感受到了前所未有的压力。针对这场看似令人意外的“万万”合作，郁亮坦言，跑马圈地、自由生长的黄金时代已经过去，“二万”合作的行业背景正是白银时代的到来。但他强调，白银时代的房地产仍然是一个充满前景的行业，只是做法将与黄金时代不同，需要企业相互之间取长补短，共同面对挑战。

作别了“弯腰捡钱的时代”，郁亮掌舵下的万科的转型思路，是从住宅专业化转型城市配套商，并积极推进轻资产运作;万达则从2014年开始力推“轻资产”模式，希望逐渐把企业的收入和利润转移到文化、旅游、金融等服务业板块。

“轻资产”解决的是资金利用效率的问题。在双方宣布向轻资产转型之前，两家公司的探索早已开始。2013年万科将北京金隅万科广场股权售予麦格理进行套现，实现在商业综合体开发过程中，以出售股权、自己负责操盘管理运营的模式，将资金成本降低。不止如此，万科还在尝试通过REITs(房地产信托投资基金)增加不动产退出的灵活性，其“鹏华前海万科REITs封闭式混合型证券投资基金”已于近期被证监会受理。业内分析人士认为，若此次万科REITs产品顺利成行，万科的股权融资将找到退出机制。

无独有偶，以有远见著称江湖的王健林，十年前便考虑过借助REITs将不动产打包上市，遗憾这种金融工具在国内因税收、收益率限制，一直存在政策壁垒。消息人士告诉第一财经客户端记者，除了引入基金参与万达广场开发之外，万达目前还在研究更为灵活的融资方式，其中不乏公众可以参与投资的类REITs产品。

王健林提到，对万达来说，通过与万科合作，万达可以集中精力，加快实施轻资产战略。然而，就这一向度而言，克而瑞研究中心认为，从“二万”当下公布的合作内容看，此次战略合作对万科带来的意义小于万达。原因在于万科能使用万达的地方政府资源和海外资源，增加对市场情况较好三四线城市的布局，弥补了商业运营的上的不足，商业配套也能增加住宅产品溢价。

在朱一鸣看来，与万科合作能减少万达对土地款的投入，对于仍在规模扩张中的万达来说能用更少的资金撬动更大规模的项目开发，而万科有丰富的住宅产品线，也有利于合作后的综合体整体质量的提升。他提出，如果未来双方能在商业运营的持有方面引入基金公司，或打包上市，将是最佳处理方式。

受合作消息刺激，截至周三下午收盘，A股上市的万科A(000002.SZ)股价尾盘拉升涨5.6%，截至周四下午收盘，万达香港上市的商业地产平台万达商业(03699.HK)股价上涨1.79%至68.2港元，万科A则下跌0.75%至人民币14.59元。

抛开合作一事，券商对于万科近期在轻资产上的尝试仍颇为看好。广发证券5月11日在研报中称：“我们继续看好万科的融资能力以及轻资产运作模式，未来ROE(净资产收益率)水平或将再上一个台阶。”在给投资者的风险提示中，广发证券提到的因素是：“全国房地产市场销售恢复不及预期。”

“万万”合作：摆姿态还是真合作？

万科、万达宣布合作的消息刷爆了整个微信朋友圈。

两家公司都姓“万”，皆为1988年起家做房产，创始人都姓王，都是军人出身，都是中国第一代地产创业者。一个是从南方起家的住宅龙头，一个是从东北走出的商业霸主，遭遇了令人焦灼又令人憧憬的“白银时代”之际，他们选择了“在一起”。

1984年，曾在河南铁路系统做过工人的青年王石创立了万科，彼时的公司还是一个科教仪器公司，直到1988年进行了股份化改造后，这家才正式有了“深圳万科”的名字。同在1988年，成长于四川的王健林在东北海滨城市大连创立了万达。历经近30年时间后，如今这两位大佬，一个身着一成不变的标志性西装，每天7点上班，有限的业余时间只唱唱卡拉OK;一个穿上了英伦风格十足的花袜子，游学欧美，爱上登山和跑步，偶尔下厨做菜。

他们一同出席过无数商务场合，但此前绝不会想到，两家公司竟会选择合作。

兰德咨询总裁宋延庆对第一财经客户端记者分析，万达与万科的房地产业务起步于1988年，彼时乡镇企业异军突起，自由化思潮泛起，在价格改革和双轨制浅尝辄止后，面对1986年后经济下滑的局面，国有企业开始实行承包制，但整个民营企业还处于起步、徘徊发展阶段。在宋延庆看来，在当时的时代背景下，特别是在国有房地产企业“一统江山”的前提下，两家企业开始房地产开发不乏革新的勇气。

此后，这两家公司在各自的发展轨迹中，摸索出了截然不同的发展模式。万科借助住宅产业化保持着良好的业绩增长，多年位居行业第一，万达则通过订单式、标准化的复制模式，在商业地产领域成为翘楚。

激荡的三十年过后，新晋亚洲首富王健林近日接受媒体采访时云淡风轻的说：“我早就过了需要钱的阶段。”但这并不意味着他没有压力和动力，房地产行业2014年出现的整体低迷，加上想成为“百年企业”的心愿，催促他想办法转型。

在转型的道路上，王健林遇到了心存忧患的故交王石，以及他富于实干精神的摩羯座经理人郁亮。代表万科出席签约仪式时，用英式学院风条纹袜搭配着西装皮鞋的郁亮称，当万达对万科提出合作的想法，万科迅速响应，于是马上有了这个战略签署仪式。王健林则对记者称，中国房地产市场已进入供需平衡为主要特征的发展新阶段，房地产企业发展需要新思维、新模式。万达与万科的战略合作是一次全新尝试，可以更有效地利用社会资源，对行业发展起到示范作用。

对于这宗战略合作，克而瑞研究中心的朱一鸣、傅一辰著文分析，“万万”合作，将拓宽双方在海外市场的发展空间，提升彼此在国内市场的拿地议价能力，但就目前公布的合作内容来看，双方更多的是品牌的联合作用，主要意义在于增加品牌公信力、吸引投资者。

上述两位分析人士还提出，合作后，双方要解决诸如新项目协调布局、出资比例、利润水平及分配等问题，当万达王健林的战略果断性及执行力，遇上万科职业经理人的全面权衡及相互制衡，将产生怎样的“化学反应”?相似的问题，协纵国际集团创始合伙人黄立冲也有问及：“大公司在签订战略协议之后，往往还是要看实际的结果，彼此真正的意愿，是否真的愿意相互磨合，长期携手。”

对此，王健林不乏坚定的回应称，两家公司合作本身就证明两家公司的胸怀，在不久的将来，双方将有合作项目落地。郁亮也说“让结果说话”，他同时提到，跑马圈地、自由生长的时代已经过去，白银时代对开发商要求更全面、更严格，一家企业不可能具备所有的优势，这是双方合作的行业背景。

去年8月，王石称，改革开放30多年了，他希望有一些“有担当”的事情。他回顾说，经过1997年，及2008年的金融风暴后，前几大房地产公司被淘汰，万科才成为第一，他担心下一个倒下的是万科。而早在2012年，王健林就曾经提出过要做“百年企业”的决心。

世界上从来都不缺机会，但被写进历史的，总是积极求变的少数人。