【调查】“京津冀一体化”下的保定楼市：疯狂与理性交织

5月24日，闷热，太阳灼烧着华北平原，从高铁站往东三环方向走，开阔的道路两旁，四处可见的塔吊和密布的楼盘，正在改写这座河北中部小城的面貌。

这里是以“驴肉火烧”闻名的城市，清代的直隶总督署保定。

一年前的3月，在京津冀一体化概念的推动下，保定初定为北京政治副中心的民间传言不胫而走，尽管很快被官方否认，但一夜之间，原本平静的保定楼市如饮下兴奋剂一般，开始骚动——投资客进场，房价闻风而涨，一场由传言引发的楼市狂潮席卷而来，这几乎让保定成为中国三四线城市楼市的独特范本。

2015年以来，楼市进入深度调整期，《第一财经日报》记者再访保定，发现如今的保定楼市，与一年前的疯狂大相径庭。

热浪退却之后

5月24日正值周日，在距离保定东站7公里车程的东湖附近的隆基泰和旗下楼盘，售楼处沙盘周围的洽谈桌几乎坐满，有不少购房者带着孩子全家出动。

“本来还有5套，上午卖了4套，现在就只有一套了。”该楼盘置业顾问黄琳(化名)告诉《第一财经日报》记者，该楼盘户型在80~120平米之间，3月开盘时项目均价每平米6300元，现在价格在7100元左右，虽然价位在当地偏高，但由于周边规划有保定师范附属学校新校区，因此去化较快，80余平米的两居室目前只剩下最后一套。

“我又来了。”正当黄琳给记者介绍价格时，两名身着骑行服的中年男子走了进来，其中的刘胜军(化名)告诉记者，他来自徐水区(原徐水县)，为了方便孩子上学，想在这里买一套100平左右的小三居，但由于目前小区房源所剩无几，他还考虑过从刚刚买完房的业主手里买二手房。据他介绍，二手房价格接近每平米7000元，与楼盘新房价格接近，略低于新房。

虽然看房人数较多，但与去年3月的热闹场面相比，保定楼市降温了许多。

去年3月25日，同样是在这个售楼部，当时正在销售的是同一个开发商隆基泰在同区域的二期产品，包括写字楼和36平米~57平米的精装小户型公寓，产权为40年，均价在7000元/平方米上下。

彼时，“副中心”的谣言还在流传，一位置业顾问向本报记者透露，那个周末买房的人特别多，“好像这些房子都不要钱似的”，很多投资客专挑小户型全款买入，不少客户来自北京、天津、唐山等地，还有从山东赶来的。

根据该置业顾问当时的说法，该期项目总共两栋楼，周末一天就成交了100多套房，那个周末她自己一共卖出了17套房子，按照千分之几的提升计算，当月她薪水已经超过2万元。

“去年保定楼市太癫狂，很不理智，一个传言大家就开始抢房。”回忆起一年前的场景，黄琳对记者感慨，虽然在售项目也有不少客户用于投资，但已趋于理性了，购房者多是本地人，看中了学区，以方便孩子上学的自住型客群为主。

前述购房者刘胜军便属这一类型。他对记者说，虽然徐水也有不错的学校，但保定毕竟是市区，教育水平高于徐水。至于买了之后会不会涨价，他说：“真不知道，保定房子很多，不见得会上涨，但长远来看，我觉得房子还是要涨价的。”

在“京津冀一体”的政策拉动下，一些在保定等地市场占有率颇高的房企正做大规模，隆基泰和便是例子。

去年12月，隆基泰和董事长魏少军通过收购方式获得开世中国控股有限公司(下称“开世中国”，01281.HK)接近四分之三的股权，随后完成要约收购，并在近期将开世中国更名为隆基泰和控股有限公司，重新挂牌上市，股票代码不变。今年5月21日，隆基泰和正式宣布借壳开世中国登陆香港资本市场。

目前该公司在保定、邯郸、唐山等城市整体的市场占有率在15%到30%左右。挂牌当日该公司高层对媒体表示，目前该公司投资区域已经遍布了河北省的9个市，包括20个城市，现阶段战略仍是立足于京津冀地区，深耕河北，未来5年，将在京津冀地区投入超过1000亿元(人民币)加大新型城镇化建设。对于投资区域，该公司高层表示，现在隆基泰和在不同的城市投资量不一，未来将布局环京津冀地区的“重点的高成长区域城市”，比如保定。

隆基泰和网站数据称，2014年其营业额逾500亿元。然而，有媒体援引隆基泰和首席财务官殷晓净表述称，截至去年底，上市公司隆基泰和手持现金及等价物仅为630万元。

投资客离场

今年3月以来，随着保定房地产市场监管加紧，房企销售规范化，楼盘价格调整趋于理性。保定新浪乐居监测数据显示，3月保定新建商品住宅(不含保障房)均价环比下降30元/平方米，市区新建商品住宅(不含保障房)均价6180元/平方米，环比下降46元/平方米，该月保定个别楼盘根据自身项目周期选择提价，但整体保持下跌的态势。

4月的成交情况也颇为“淡定”。根据搜房网数据，4月保定商品房总备案1421套，环比上月下降12.9%，4月平均每天仅有47套住宅，较3月平均每天53套的数量有所下降。

进入5月传统旺季，保定楼市需求日渐活跃，但从开发商的营销策略看，各家对后市的判断趋向理性，纷纷推出了购房优惠。

在保定当地老牌开发商河北秀兰房地产集团有限公司(下称“秀兰地产”)设在保定市客运中心的接待中心，记者看到，门厅里的沙发上，一名置业顾问正在接待客户，沙盘旁边的一名置业顾问则在打盹。这里展示的沙盘，是秀兰地产在东三环附近开发的在售洋房项目，均价约1万元/平方米。置业顾问丁文(化名)向《第一财经日报》记者介绍，目前项目有全款优惠，洋房产品若全款购买每平米可减500元。

全款折扣在保定主流房产项目中颇为普遍，不同项目全款购房每平米减100元~500元不等。上述隆基泰和项目的黄琳告诉记者，该项目产品如果全款购房，每平米也可减250元。

实际上，除了全款优惠，保定楼盘还使出了其他营销手段，有些楼盘正在推10套特价房，有些楼盘与电商合作进行付1万元减3万元的促销，有些则进行老带新奖励或低首付活动。

“这样的房子适合自住，投资的话现在价格就已经1万了，再涨可能也没有太大空间。”对于秀兰地产正在销售的洋房项目，丁文坦言，尽管开发商在进行优惠，去年涨价前东湖附近的毛坯高层产品才每平米5300元~5800元，现在买该项目洋房的人大多都用于自住，他认为，现在投资客户较少，因为投资“差点儿意思，太再涨也涨不了多少”。

记者在接待中心采访时，先后进来了两名看房者，一名女购房者带着孩子，看了沙盘问了价格之后很快驱车离去，另一名购房者则用手机拍下了沙盘。他说，这个楼盘是保定的高档小区，他买来想自己改善居住。当记者问及对未来保定房价走势的看法，他回答：“至于以后房价再涨，我看难。”说罢，他摇了摇头。这与去年全民看涨的抢房场面，形成了反差。

关于保定楼市的特点，当地一位房企营销人士对记者分析，保定楼市依赖于当地城镇化进程，购房需求多来自从周边县城、农村来市区务工者，另外保定的优势在于高校较多，华北电力大学和河北大学都在保定，因此置业者还包含了大学毕业后在保定扎根的年轻人。

“未来如果要溢价，每平米也就是长300~500元，不会像去年那样出现恶意、病态的跳涨。”该营销人士说，尽管此前保定经济水平不错，但相对于石家庄、唐山、秦皇岛房价比较低，后来，经过京津冀一体化概念带动，房价上涨，但目前价格水平当地市民尚能接受。他预计，即便保定楼市回温，也不可能再出现大涨。

三线城市城镇化谨防借政策恶炒房地产

去年3月中旬，“副都传闻”刺激下，保定楼市一夜火爆，但随后的5月，当传言退却，成交骤然降温。这便是这个华北小城去年经历的楼市周期。

从更长的周期来看，近几年保定楼市一直不温不火。搜狐焦点网关于保定房地产市场的系列报告显示，2012年保定房价从上半年的停涨，到下半年的稳定，再到年末的稳中有涨，保定楼市多数在售项目在2012年的价格走势保持稳定的状态，有少数项目价格出现了波动，但是幅度不大;2013年第四季度时，保定开发企业的销售状况不佳，市场整体陷入低迷，成交均价波动上扬，成交均价全年在5000元/平方米上下波动，成交量先扬后抑的格局，下半年可用“疲软”形容。

2014年的保定楼市也颇为低迷。中国指数研究院曾发布的百城房价指数显示，2014年2月，河北的廊坊、石家庄住宅价格环比涨幅分别为2.33%、2.31%，在百城中位居涨幅第三、第四位，衡水、保定、唐山三城房价出现下跌，其中保定房价环比下跌0.68%。

很多人不看好保定楼市的上扬空间。针对保定楼市的特点，亚豪机构市场总监郭毅曾对《第一财经日报》记者预计，保定楼市以前主要满足地缘化客户，即本地及周边购房者，若在京津冀一体化实际推进落实的过程中，北京、天津两地外溢的资源倾斜到河北的其他区域，保定楼市则可能退烧。中原地产首席分析师张大伟也曾提醒，购房者应该理性置业，买房依然必须关注配套等核心资源，很多河北区域目前没有成熟的二手房市场，即使出现房价的上涨，也很难变现。

“保定曾经是省会，天津变成直辖市了，石家庄变成省会了，保定也没富起来。”去年3月19日，面对当日传出的保定“副都”谣言，一向言辞犀利的华远地产前董事长任志强就在出席论坛时对媒体公开评价称，决定某区域未来房价的相当一部分因素，决定于它占有的资源的稀缺性，比如说教育、交通、地理位置等，保定并不占据这些稀缺资源。

本报记者日前在保定走访时发现，5月中旬以来，随着近期保定市部分区划调整落地，县改区后的清苑、满城、徐水等新三区一些在售小区房价出现每平方米300元的上调，一些小区单价超过了每平方米5000元，从目前的市场反应看，这些区域的楼盘成交保持稳定或小幅上涨。这是不是新一轮泡沫的前兆?

在经历了去年楼市疯狂的保定，或许已经对跟着政策炒房的行为心怀警惕。据《保定日报》5月19日报道，当日上午，保定市召开过一场房地产市场健康发展座谈会，保定市相关负责人称，京津冀一体化协同发展给保定带来重大发展机遇，房地产是经济发展支柱行业，此次保定区划调整为改变“小马拉大车”现状奠定了基础，城市发展需要一个过程，不能一蹴而就，需要政府与企业联手进行基础设施和城市配套建设。当地政府告诫房地产开发企业，规范化是行业健康发展的有效途径，房地产开发企业要踏实做事，自觉遵守行业道德，杜绝出现恶意炒作行为。