万科、恒大深陷芜湖楼市：降价也没人买

“全新楼王，均价3688元/平方米，八大成熟体系。”“总价45万起，存3000减2万，为你定制美好生活。”

楼盘促销广告在位于安徽省东南部的这个三线城市随处可见。这里是素有“江东名邑”、“吴楚名区”之称的芜湖。

2007年一线城市房价纷纷下跌，楼市步入调整期。在政策优惠、新型城镇化建设等利好因素下，大量房企纷纷挤入芜湖这个常住人口只有100多万的市场。

2015年5月底，第一财经客户端记者实地探访芜湖，发现房地产市场严重供过于求。当地的大巴车、市场步行街，甚至出租车都被楼盘广告霸占。出门打车，你只需要报出楼盘名称，出租车师傅可以很快分辨出具体位置。

一线房企深陷

5月21日下午，临近下班时间，第一财经客户端记者在位于芜湖市政府旁边的“兆通 大观花园”小区注意到，10分钟内从该小区门口仅走出6个人和3辆私家车。记者观察发现，该小区的入住率不超过50%。据当地人介绍，这是这个片区人气最旺的小区之一。

沿着芜湖河清路向南走，另外一个楼盘甚至连门卫都没有。在第一财经客户端记者步行的半个小时内，仅有一辆出租车路过。

“如果你晚上要在这里打车，你一定要喊上帝保佑。”当地一位出租车司机告诉记者，“这里晚上基本没有人。”

晚上8点，记者注意到这里的楼盘亮灯率不足30%，外面几乎没有人，周围一片安静。

“围绕芜湖市政府四周的楼盘均出现大面积滞销，政府之前希望做一个政务区，但是并没有多少人过去买房。”业内人士肖华(化名)告诉记者。

房产商几乎是“贴身肉搏”，竞争异常激烈。即便是下调销售价格，新盘依旧面临卖不动的窘境。深陷其中的不乏万科(000002.SZ)、恒大地产(03333.HK)、世茂房地产(00813.HK)、碧桂园(02007.HK)等知名开发商。

万科集团开发的“万科城”项目就出现了滞销，当地房产信息网站芜湖365网上房地产显示，去年以来共计开盘158套房源，成交38套，去化率为24%。

“这个万科城是万科旗下项目销售业绩非常差的一个项目，即使这样，在这个片区万科城的销售也还不错。”当地业内知情人士告诉记者。当地出租车司机也告诉记者，在这个比较凄冷的区域，万科城属于人气稍旺的楼盘。

而恒大地产开发的“恒大华府”也不尽如人意。

芜湖365网上房地产显示，恒大进入当地累计开盘的15栋项目有4栋一套都没有卖出去，而去年以来开盘的90套，仅成交了22套。

多位当地业内人士向记者表示，恒大华府由于精装修并不适合当地需求，当地人都不喜欢精装修房。

竞争白热化

搜房网数据显示，芜湖主城的四个区(镜湖区、戈江区、开发区、鸠江区)聚集着119个待售楼盘。

库存居高不下让营销人员的压力很大。“晚上十点我家门口还有绿地项目的销售人员给我发传单，他们挨家挨户发展客户不放走一点资源。”当地居民告诉第一财经客户端记者。

压力最大的时候，这里的楼盘营销总整晚睡不着，天天加班。“去年底为了冲业绩，我们拼命在卖房子，好在我们熬过了最艰难的时间。”某楼盘营销负责人告诉记者。

官方数据显示，芜湖的住宅去化周期在16个月左右，这个数据被当地业内解读为非常不健康。“我们预测大概有18个月，而如果是在鸠江区，这个区划周期可能就是好几年了。”业内知情人士指出。

即便是位于城中心的楼盘压力也不小。某楼盘的销售对外报价是7500元/平方米，但记者走进楼盘才发现，还有各种优惠活动。

“之前我们五一节有促销活动，现在您还可以参加这个活动，我们做商业贷款可以每平方米直接减少700元，这样差不多是6500元/平方米。”该楼盘销售顾问还告诉记者，芜湖除了市中心房子卖得好一些，郊区的人气都很低，但是即使在市中心，很多房子也没有人住。他解释道，因为“很多芜湖人都在北京、上海打拼，他们买了房子为了以后养老。”

世茂房地产在芜湖的世茂滨江一期的均价为8000元/平方米，二期的均价为7500元/平方米。“芜湖的同质化产品太多，沿长江的江景楼盘就有15个，竞争太大。”世茂房地产芜湖营销部经理鲍峰向记者坦言。

有知情人士告诉第一财经客户端记者，苏宁置业甚至已经将其部分土地退还给政府。

无序扩张?

“2007年芜湖住宅市场均价7000元/平方米，今年的均价是5300元/平方米。”绿地集团安徽房地产事业部皖江区域公司总经理姚小刚告诉第一财经客户端记者，“这个城市住宅价格下降有两个因素，一个是城市中心的房价在回落，还有一个原因是芜湖的区划面积还在扩大，郊区房价拉低了整个芜湖的均价。”

克而瑞数据显示，2014年芜湖商品房成交面积同比下降92.57%，其商品房成交套数同比下降93.08%，成交金额同比下降92.48%。

“2007年~2010年政府土地释放过多，这期间很多大型房企也加入到芜湖市场，竞争一下子变得很激烈。”姚小刚认为。

鲍峰指出，之前政府拆迁棚户区的时候给拆迁户都提供了安置房，大量安置房的出现也冲击了商品房市场，这些刚需完全没有释放。

为促进商品房市场发展，2012年初，芜湖政府出台新政，对购房者给予现金补贴。

同时，从去年开始整个芜湖的土地就实行了限量供应，而芜湖市本科及以上学历高校毕业生或具有技师级以上职业资格、中级及以上专业技术职务的人才，其购房补助标准为所购房屋需缴纳房产契税和2万元安家补助的总额。

此外，芜湖市政府今年5月出台《关于贯彻落实国家促进房地产市场健康发展政策的若干意见》，要求金融部门要落实首套普通住宅首付款比例30%和利率下限7折优惠政策，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，金融部门要执行首套房贷款政策。全面执行二套房首付比例下调至40%金融政策。

“市场也有前景，未来芜湖房地产市场会渐渐走出低谷，今年高铁也将通车，芜湖交通也将更加便利，这个城市值得期待。”姚小刚表示。

芜湖商业地产去化周期超60个月

这是个被商业地产包围的城市，每隔不到三公里就有一家购物中心。

《第一财经日报》记者不完全统计发现，芜湖主城四区的119个楼盘有超过70个项目含有商业地产成分。

“这里购物中心满街都是，但每一家购物中心的人气都不够，芜湖很多人都喜欢去南京消费。”当地人士张曦（化名）提到。

5月22日中午，位于芜湖市中心步行街的苏宁广场，记者进门看到的第一个场景竟然还是地产公司的广告，即使在购物中心，地产公司的营销人员也在不停拓客。在购物中心外围的星巴克、DQ等门店可以看到，里面稀稀拉拉坐着几个人。走到电梯口，发现电梯都已经静止，人流并不旺盛，即使在楼上的餐饮区，也没有任何一家餐饮出现满座，每家餐饮都在打折。

同样的情况发生在芜湖万达广场。

5月22日下午6点，记者走进芜湖万达广场，发现里面空荡荡。而广场外跳广场舞的大妈倒是热闹许多，跳舞大妈人数远高于逛街人数。

而位于火车站旁边的联盛商业广场更是被公认冷清。

多位业内人士告诉记者，无论是周末，还是平日，这里都没有什么人气。

外资开发商凯德开发的凯德广场也不例外，有着丰富开发经验的凯德在芜湖的运营同样遇冷。芜湖当地人这样评价凯德广场，“太老旧，周围还有更多不错的商场可以选择。”

在位于鸠江区的南翔电子商务中心，这里的商铺都是被政府要求从之前的地方迁移过来的，但是由于没有其他配套设施，这里的人气还是非常低。

“芜湖10万平方米以上的购物中心超过5个，但是按照这个市场而言一个就足够了。”世茂房地产芜湖营销部经理鲍峰认为。

购物中心过剩，而写字楼的日子同样难熬。

“芜湖的商业地产去化周期在60个月，这个市场对于办公产品基本不缺乏，可以说是瘫痪状态。”鲍峰向《第一财经日报》记者分析道。

鲍峰指出，写字楼在芜湖几乎是滞销的状态，芜湖为了吸引人才留在当地进行创业，对创业者进行了孵化园区免租的优惠，这样就更不会有商办需求。

有当地业内人士甚至告诉记者，芜湖的商办需求还在下降，这样一来这个去化周期可能更长。

《第一财经日报》记者采访多位当地业内人士获悉，芜湖商业地产问题主要还是规划和前期的供应过度。

即使是绿地集团在当地也面临办公楼难卖的情况。

当地房产信息网站芜湖365网上房地产显示，绿地集团世纪城新都会A栋和C栋办公楼自2012年开盘至今，成交124套，而这两栋一共有714套，其销售比例在17.4%。

以鸠江区为例，当地政府为了打造新型政务区就把政府旁边的空地全部出让，开发商大面积开发，可是周边缺乏商业项目，根本没有人过去置业。

此外，商业办公的规划也不太合理。

鸠江区的政务区附近几乎没有商业，而镜湖区却充满了购物中心，这个导致购物人气一直不行。

“市场消化太有限，但是办公楼供应太多。”绿地集团安徽房地产事业部皖江区域公司总经理姚小刚指出，“目前看来最好是调整商业用地规划，把一些商业用地改成住宅用地。”

三线城市城镇化聚集人气成根本

安徽芜湖是一个典型的三线城市，它在安徽省的GDP排名仅次于省会城市合肥之后。但这里的房地产市场却不容乐观。

土地大面积供应，开发商纷纷热火朝天地修建，希望可以迅速城镇化，可现实是这里并没有吸附那么多人口。

限制土地供应，成了目前三四线城市的通用做法，而之前的规划和项目已经完成，如何解决这个问题同样困扰着这些城市。

在国家层面，国土资源部曾表示要限制新增土地供应，盘活存量土地市场。

国土资源部公布2015年一季度国土资源主要统计数据显示，今年第一季度，全国国有建设用地供应9.48万公顷，同比下降20.4%，其中房地产用地2.47万公顷，下降38.7%。

国土部规划司司长董祚继表示，目前城市新区扩张问题较普遍，也比较严重。全国391个城市的新区规划人均城市建设用地197平方米，已建成区人均城市建设用地达到161平方米，这远超过人均100平方米的国家标准。

除了限制土地供应，增强城市吸引力尤为重要。

加强招商引资，产业导入，真正提高城市的人均收入和发达程度，吸引更多的优秀人才落户才是三四线城市的正途。

“目前芜湖的城市竞争力也在不断加强，奇瑞、海螺、格力、美的都或多或少有产业引入到芜湖，人口导入必然带来购房需求。”绿地集团安徽房地产事业部皖江区域公司姚小刚分析道。

此前，仲量联行的一份报告曾指出，芜湖作为一个新兴三线城市开始起步，受益于南京一小时经济圈，未来发展潜力很大。

“如果芜湖未来的产业可以和南京互补，这样就可以形成卫星城，这样很利于人口流入，而未来高铁开通，这样的发展就不错。”姚小刚建议道。

此外，将更多优秀的年轻人留下也是摆在芜湖面前的一道坎。

芜湖有9所高校，但是大部分学生毕业后选择去南京或上海工作。

“我一直想去上海，那边的机会还是多得多。”毕业于安徽师范大学的唐颜(化名)告诉记者，“我周围的同学都去那边工作，这边工作机会还是不够。”

记者看到，芜湖也在不断出台鼓励高学历人才落户芜湖的不同政策，希望这些年轻人可以为这座城市注入更多活力。

随着“330新政”、限购限贷松绑等政策出台，一二线楼市出现不同程度的回暖，但这种温暖三四线楼市似乎并未感受到。

对于开发商而言，2015年无疑也是洗牌的一年，如何精细化设计产品，怎么选择市场开发，这里面需要更加科学的策略，而不是以往的盖楼卖房那么简单。

“城市化建设浪潮加速，中国出现许多鬼城，这些鬼城都需要时间才能慢慢集聚人气。但是并非每一个城市都可以积累人气，还是需要看人口发展和经济走势。”克而瑞研究总监薛建雄表示。

如此看来，这些城市今年出现的房地产问题，也许在未来就可以解决并变好。