【特别报道】互联网+房地产：“大象”在“风口”会像“猪”一样飞起来吗？

特别报道1：“大象”在“风口”会像“猪”一样飞起来吗？​

互联网+是“风口”，房地产是“大象”，能否像“猪”一样从风口起飞，目前还未可知。

认识到互联网的重要性显然已经成为房地产行业共知。

潘石屹在微博上写，“房地产作为传统行业要跟互联网结合起来，进行一场O2O平台上的革命”;冯仑称，2014年是“行”的移动互联网元年，滴滴、快的、易到用车等脱颖而出，而2015年是“住”的移动互联网元年;王石甚至放狠话说，淘汰你的不是互联网，而是你不接受互联网。是你不把互联网当成工具跟你的行业结合起来，最终淘汰你的还是你的同行。

仅管从表面上来看，二者之间似乎风马牛不相及。一个是以二进制为基础的数字信息通道，另一个则是由实实在在的钢筋混凝土浇筑出来的行业。但，互联网对于传统行业的改造一直有着自己独特的渗透模式，尤其是当“互联网+”战略被抬升到国家层面时，“互联网+”重构房地产的这股势头就愈发猛烈起来。

互联网与房地产紧密结合

房地产公司的互联网+试验正在得到进一步的深入。

5月20号，在这样一个非常有爱的日子里，华远地产与360公司、方兴地产与腾讯公司同时举办了战略合作发布会，两家房地产公司都相继宣布了各自的“互联网+”战略。其中华远地产与360公司计划将来在智能家居领域有所作为，为客户解决未来的需求;而方兴地产与腾讯公司的合作层面则更加广泛，涵盖了智慧家居、智慧社区和智慧工程，并且还将在互联网金融方面展开布局。

近期以来，同样吸睛的动作屡见不鲜。5月17日，正荣和小米就智能家居领域推出“正荣+”品牌计划。除家居外，探索包括社区医疗、社区教育、社区金融等领域，甚至当下最为火热的创投。

而自去年10月以来，“远洋+京东”，“方兴+淘宝”，“华夏幸福+京东”先后组团亮相。更早的时候，万科与百度的结合更是引人关注。

一个是市场新宠，一个是没落巨头。互联网与房地产，从来没有像如今这样紧密地结合在一起。

360公司董事长周鸿祎在谈到与华远地产在智能家居领域的战略合作时解释说，能够利用开发商的资金实力补贴智能家居产品的硬件成本，从而实现免费，“这就是互联网思维之一。”

帮助华远地产与360公司实现战略牵手的是华远地产的前董事长任志强，他在发布会上同样认为，科技公司需要房地产商的平台，帮助这些科技公司寻找到客户的需求。

除了房企之外，同处于房地产产业链条上的其他服务商们，他们也都在各自探索与“互联网+”结合的道路。比如说过去传统的房地产金融机构，借助互联网，他们的募资方式、产品的形式、发行渠道等等正在发生翻天覆地的变化。

而互联网对房地产改变最明显的当属房地产服务领域——即房地产中介O2O带来的行业颠覆性大变局。以好屋中国、爱屋吉屋为代表的O2O平台，其创业团队大部分来自互联网公司，天然带有互联网基因，而这正是传统房地产产业链上的公司所不具备的。这种天生具有互联网思维的公司正在推动该领域发生质变。

目前以概念性合作为主

毋庸置疑，“互联网+”已经成为当下地产公司高管们的口头热词，似乎也成为了白银时代传统房地产行业的“新常态”。

近年来，土地、人力等成本不断上涨，国内楼市供需关系逆转，使得房地产业的利润率逐年下降。在此背景下，诸如“城市配套运营商”、“城市进化先行者”等概念营运而生，其本质只有一个——房企试图将业务从传统的房地产开发向上下游延伸，寻求新的利润增长点。

与互联网结合，也是类似的“做加法”尝试，其好处显而易见。一方面，互联网技术的注入，可以提高房地产产品的附加值，进而支撑产品价格并维持利润;另一方面，“豪门联姻”的故事，亦能博得资本市场一笑，对于提升市值不无坏处。

但对于目前市场上炒得火热的“互联网+房地产”概念，万通控股董事长冯仑将其归结为四种“出轨”方式：渠道、智能家居、社区O2O和以定制和众筹为代表的新型开发模式。作为地产界著名的“段子手”，冯仑认为，“房地产在这四个方面被‘互联网+’，一个是加号，现在又出来一个“夹”，我觉得这两个字很有意思。夹子更狠，房地产是被互联网夹住了，你逃不脱了。”

房地产公司与互联网公司的战略合作，同策咨询分析师评价说，目前房地产与互联网的合作仍然是概念性为主，也更多停留在智能家居一类的产品合作以及互联网金融、房地产营销方式等方面。

与分析师观点最相佐证的是，360公司和华远地产“牵手”后的状态。

“华远地产和360公司在智能家居方面的合作，这次还不会推出产品，而是推出一种合作关系，这类合作关系应该是结合了360公司的智慧、技术以及华远地产作为开发商的广阔平台，两者的合作是解决技术问题和现实平台的交接，为这些客户解决未来的需求。”任志强介绍这种合作关系时说，如果只是简单在产品层面的合作，任何互联网公司和房地产公司之间都可以产生合作，而不是为解决客户在智能家居方面的需求。

互联网+房地产要走向深入

产品、服务、体验、免费、订制等，尽管各家房地产企业对互联网精髓的理解各有不同，然而众房企纷纷拥抱互联网的最终目的，一是要提高品牌的影响力，二则是解决“去库存，保增长”的现实问题。

纵观房企与互联网的合作，多集中在营销环节，而营销只是房地产产业链上的一环而已。

上述同策咨询的分析师进一步介绍，现在房地产公司与互联网的结合，多数是停留在增加房屋产品的附加值上，赠送智能家居的效果可能还不如送个车位和阳台更实在，相比大笔房款，这些互联网技术的成本更是九牛一毛，而且很多房产上的互联网解决方案，购房者花钱也可以在市场上买到这些服务，而并不用通过开发商。

“所以，可以作对比的就是，今后这些房地产公司开发的项目中，在项目区位、价格和产品类型大致相当的情形下，如果这些互联网公司能够更多地解决购房者的需求和提供更多的增值服务，这些项目才有可能更受欢迎。”分析师说，“主要还是因为目前房地产‘互联网+’的结合程度和层次较低。”

在日前的某次论坛上，著名经济学家郎咸平在回答《中国房地产金融》关于“互联网+”和房地产业结合发展方向的提问时表示，互联网只是一个工具，企业自身内部竞争力才是最重要，并不要以为有了“互联网+”就一定可以成功。

仅管遭到郎教授的“看空”，但业内多数观点还是认为，在房地产行业发展的下半场，互联网或许能够给房地产这个传统行业带来最深刻的变革。

“万科的老人”、优客工场创始人毛大庆曾表示，“+互联网”和“互联网+”有着本质的不同，前者只是“+互联网”，物理叠加，改善存量;后者才是“互联网+”，化学反应后创造增量。“互联网+”通过重构供需，意味着迎来创业第二春。

有业内人士指出，“互联网+房地产”一定要走向深入，逐步覆盖前端的融资、拿地、设计、开发、建材采购等领域以及中后端的生产建设、商业运营、社区服务等领域，努力打造“互联网+房地产”全产业链的闭环。

特别报道2：“屌丝金融”+“高富帅地产”=?

高大上的房地产投资，与屌丝级的互联网金融的结合，足以让人产生出万亿级别的市场想象力，但从想象到现实究竟还有多远?

相比于房地产企业互联网转型依然停留在概念阶段，互联网金融与房企的联姻似乎走得更为实在一些。

5月20日，平安好房、深业集团签署了一份战略合作协议，未来深业集团的楼盘项目增加了新的销售渠道，那就是平安好房成为其销售的重要合作对象。

在签约现场，平安方面的高层向外界透露，目前已与万科、绿地、金地、大华等全国100多家开发商、400多个楼盘合作。此前，平安好房与万科合作发起众筹模式销楼，在广州的楼盘北部万科城216套房子23天全部售完。“从去年起一直在与万科郁亮谈众筹建房，有了第一次尝试后，未来还会有众筹合作项目推出，众筹会延伸至前端拿地。”平安好房相关人士称，众筹建房模式开发商很感兴趣，在未来的合作名单上包括了万科、碧桂园在内的多家一线房企。

与此同时，此次合作也引来了房地产和互联网金融业界的高端关注与赞赏。

有业内人士指出，互联网时代，金融与实体消费粘性越来越强，阿里、腾讯可以通过消费情景搭建大平台，然后再做金融;那么传统金融也可以倒过来做互联网，涉足与实体相关的互联网行业，再把金融与实体紧密结合，从而扩大业务份额，平安集团利用实体粘住客户，再把金融嵌入，这样拥有了更加广泛的金融业务领域，而互联网裂变效应会越来越强大。

事实上，房地产企业与互联网金融机构的合作不断深入，一方面在于房地产市场环境正在发生变化，存量时代的带来，让开发商们在去库存化的压力下，需要不断尝试全新的营销手段。另一方面，作为普惠金融的重要表现形式，在互联网市场不断扩容的大背景下，未来这个市场动辄万亿的发展前景，也让众多房地产和互联网企业垂涎欲滴。

来自中国互联网络信息中心数据显示，截止2014年12月，我国网民规模数量达到了6.49亿，全年共计新增网民3117万人。互联网普及率为47.9%。而市场研究机构 eMarketer 发布未来三年智能手机市场趋势报告中也指出，2014 年中国智能手机用户首次超过 5 亿，2018 年将超过 7 亿，早已坐稳了全球第一的位置。

如此巨大的市场规模，的确足以让任何一个人插上想象的翅膀。

在今年2月刚刚辞去上实城开董事长职务，转战房地产金融领域的倪建达就曾公开表示，借助互联网金融，让原本高大上的房地产投资进入普通人的生活，并不是一个纯粹的神话。

他以陆家嘴动辄数十亿的高端物业为例，认为只有1000元本金的投资者，通过互联网寻找到10000个类似的投资者，就可以瞬间掌控5000万的资金，其后就可以通过组建信托、基金等金融手段，拥有陆家嘴高端物业的实际控制权。

“通过互联网，通过我们房地产和金融的整合，这种神话，我想会产生在我们生活中间，我认为如果有这样的神话产生，我觉得充满期待，但是一点也不感到意外。”倪建达表示。

但不可否认，想象和神话并不代表当下的现实，对于房地产与互联网金融之间的结合，依然还有诸多现实问题有待解决。

在深圳小牛资本的业务构成中，房地产金融和互联网金融直到目前为止依然还是两条平行线。对此，小牛资本副总裁王成祥介绍说，在实际运作中，小牛资本发现，愿意参与互联网金融的投资者，大部分都有本金低和抗风险能力差的特点，他们更需要保本型的短线产品，这和房地产投资对于门槛和周期性的需求存在着根本矛盾。

而另一个更为重要的事实在于，类似于平安好房在房地产领域中推出的众多互联网金融产品，其本质并未脱离银行传统房贷业务模式，这些产品在帮助开发商去库存或许能起到一定积极作用，但无法改变房地产企业利润率持续下滑这一核心问题。

与此同时，分析人士更是指出，互联网金融对于房地产市场而言并不是一个全新概念，早在2008年开始就有房企和互联网企业开始尝试，但迄今为止，依然没有大量的数据反馈可以有效的证明，房地产金融手段和产品的介入，能够切实提升房企的销售额，甚至于成为促使购房者下单的关键因素。

同房企“入网”、“触电”等概念一样，作为一种补充型的营销手段，房地产金融概念的介入有着一定积极作用，但就此下一个颠覆的评价，现在看来为时尚早。

特别报道3：“房多多”们打算怎样颠覆房地产?

不变就是最大的风险，未来“房地产+互联网”已然是一种常态。

2014年，光速安振合伙人韩彦下了他职业生涯中最大的赌注：与嘉御基金共同领投，使得房产020平台“房多多”完成8000万美元B轮融资。

“房多多”在当时估值已经达到好几亿美金，众多大牌投资机构参与竞争，场面异常激烈，但也有投资人最后犹豫着选择了放弃。怎样才是“房地产+互联网”的最好结合方式，这个问题在投资人眼中也显得扑朔迷离。

“房多多”由段毅、曾熙两位有多年房地产代理经验的房地产人，以及腾讯深圳研发中心前总经理李建成共同创立。有别于搜房、安居客端口收费的广告模式，“房多多”做的是将开发商、中介公司、经纪人、购房者整合在同一平台的按效果收费的房产交易模式。它建立的互联网系统使得房屋买卖效率提高，参与各方实现多赢。

韩彦是最早接触“房多多”的投资人之一，他对段毅的最初印象是“一个传统房地产人在想象房地产未来。”韩彦对段毅以及他想干的“以软件服务改变行业”这件事心里没底，最后并没有在A轮投资。

但当2014年韩彦再次接触段毅时，他发现“房多多”这个跨界团队执行力极高，在过去一年多的时间里把已经把想法变成了产品。同时，他发现房地产人投身互联网的决心非常大，“段毅一边在中欧商学院学习，一边广泛接触互联网的操作方式，原本的房地产人硬是变成了互联网人。”

尽管B轮的价格比A轮高了许多，但韩彦相信“房多多”的路还有很长，现在入局也并不晚。现在来看韩彦算是赌对了，成立于2011年的房多多，已经稳坐房地产电商新房交易第一把交椅。

韩彦认为“房多多”的精髓在于“多赢”。“‘房多多’的梦想是借助众包的力量，从新房开始切入二手房甚至租房，为房屋买卖双方提供全新的服务体验和产品。”

万科前副总裁肖莉加盟“房多多”之后，负责重点发力金融服务业务，这或许是“房多多”的未来方向之一。房多多可以向购房者提供包括认筹款理财服务、首付贷款、装修服务等。

“金融是房产电商都要去摸索的，但金融的本质是风控，对于房地产人来说这是一个新任务。”韩彦如此说道。

韩彦是一位喜欢“钻研”行业的投资人。他在广泛接触房地产行业之后，发现除了销售流程，房地产开发流程也可以被互联网改变。“例如怎么用众包方式，让用户在设计阶段给开发商帮助;怎么让个人资金流入开发，使得资金周转更加有效率等等。已经有很多人开始思考这些问题。”

“对于开发商而言，不变就是最大的风险，未来房地产有互联网服务是一种常态。”韩彦说。

光速安振擅长投资用互联网思维来变革传统行业的项目。在它的投资清单上，有诸如途家网、美乐乐、融360、房多多等项目，涉及旅游、金融、物流、汽车、房产、医疗等领域。当时投资圈正热衷于投资“轻”模式的互联网企业，许多人并不理解为什么光速安振要投资“重”模式。但光速安振觉得互联网变革传统行业是大机会，现在，他们找到了合适的词来形容自己的投资领域：O2O以及“互联网+”。

韩彦表示，互联网能够改变的东西其实并没有那么多，但就是那么一点改变，使得每过十年都会出现被资本市场认可的十亿级美金的公司。“技术在往前推进，人群以及人群对服务的要求发生改变，每过十年一定会有伟大的新公司出现。所以我们投资很有意思，每过十年，房地产、物流、教育、旅游等每个行业再重新来一遍。”

什么样的团队将会成为“互联网+房地产”浪潮中的弄潮儿?韩彦说，过去光速安振认为互联网基因和传统基因6:4会是合适的团队。但面对更为传统和复杂的房地产行业，韩彦改变看法认为传统基因可能更为重要，“互联网基因四成、传统基因六成比较好。”

韩彦同时提醒创业者以及试图改变的传统企业，房地产人和互联网人的思维方式不同，跨界必然导致文化难以融合，因此团队磨合十分重要。互联网出身的“房多多”CTO李建成也曾坦言，线下线上两支团队需要较高磨合程度。“能够提供好产品、好服务的公司，融入互联网基因，会是一件很棒的事情。”韩彦看好“互联网+房地产”。

特别报道4：“互联网+”的神话：273天融资2亿美金，公司估值超10亿美金

没有任何一家公司有爱屋吉屋这样凶猛野蛮，以“不差钱”的姿态搅乱房地产中介市场。

“我们花最少时间在融资和产品两件事上，99%的投资人都不见，全世界都在Copy我们的APP和网站。”邓薇身着大红色的半身裙与鞋子，在爱屋吉屋上海总部的露天阳台上，对《中国房地产金融》快人快语，“我们花最多时间在想怎样让用户‘爽’，同时行业效率也变高。”

在联合创办爱屋吉屋之前，邓薇曾是土豆网高级副总裁，后离开土豆参与创办打车软件“大黄蜂”，“大黄蜂”在2013年11月并入“快的打车”。

2014年3月，“大黄蜂”创始人黎勇劲、联合创始人邓薇找到原土豆网VP吴铮，组建团队成立了中国第一家互联网房地产中介公司爱屋吉屋，同年7月爱屋吉屋APP上线。2015年5月6日，爱屋吉屋产品上线的第273天，公司宣布完成1.2亿美元D轮融资，估值超10亿美元。

一年不到时间里，爱屋吉屋总融资额度超过2亿美元。巨额资本的介入让爱屋吉屋的“打法”极其野蛮：广告铺天盖地、佣金价格拦腰斩断、以及经纪人底薪翻倍……传统房地产中介行业被带有互联网基因的爱屋吉屋豁开一道口，资本和互联网两个因素的加入让这个行业血雨腥风。

资本的力量

爱屋吉屋是一家互联网中介公司。爱屋吉屋的官网曾将“我是中介”这几个字摆在最显眼的地方。爱屋吉屋与传统中介一样是“重”模式，目前已经有6000名员工，其中大部分员工是经纪人。但与传统中介不同的是，它的流量来自于网络而非线下门店。

邓微最早接触互联网在2000年，是第一代互联网人。在邓薇眼中，互联网仅仅是用来提升效率的工具。邓薇在互联网领域经历了三次创业浪潮：“第一代互联网创业让信息分发更有效率;第二代互联网创业以淘宝为代表，改变大家获取标准化商品的方式;第三代互联网创业，改变传统服务业态。”

现在，爱屋吉屋赶上的是第三次互联网创业浪潮，并且选择了被公认为最难改造的房地产行业进行改造。邓薇认为移动互联网让人们信息交互方式产生改变，眼下互联网对传统行业服务形态的改造浪潮已经到来。

在爱屋吉屋之前，房地产中介行业已经在悄然发生改变，房多多、好屋中国等创业公司在改变房产中介传统业态的路上已经耕耘数年。然而，没有任何一家公司有爱屋吉屋这样凶猛野蛮。一些关注互联网的投资人对爱屋吉屋的表现显得并不惊讶，“互联网人进传统行业，当然是一来就搅局。”

爱屋吉屋并不缺钱。邓薇对《中国房地产金融》说到，“但凡我们想到一个好方法去切入一个行业，我们就有充足的弹药和资源在手里，这是我们这次创业非常明显的优势。”

巨额资本介入让爱屋吉屋选择了以“不差钱”的姿态野蛮搅乱市场。

首先是一律“半价”吸引用户。在上海地区，传统中介通常要分别向房东以及租客收取一个月租金的35%作为佣金，爱屋吉屋的做法是免掉向租客收取的35%佣金。在二手房方面，上海地区传统中介通常向买卖双方共收取2个点作为佣金，爱屋吉屋则总共收取1个点。北京地区传统中介租房收费标准不一，爱屋吉屋干脆打出“佣金减半”的口号。北京地区传统二手房佣金收费标准高达2.7%,，爱屋吉屋也同样只收取1个点。

接着是变革薪酬体系提升服务质量。传统中介的经纪人一般由底薪和提成组成，其中底薪较低。爱屋吉屋给经纪人开出6000多元底薪，其中4000元是固定工资，2000元则是绩效工资。用户可以在网站和APP对经纪人进行评价，评分与绩效工资挂钩。租房产品的提成部分则被改成以一单450元的固定服务费，这样就避免了经纪人过去“看人下菜”的弊端。

“这些都是一早就设计好的。”邓薇对互联网打法驾轻就熟。

互联网的思维

爱屋吉屋的“烧钱”打法效果十分明显。数据显示，租房产品上线4个月后，爱屋吉屋取得了上海租房市场份额第一的成绩，尽管其只提供整租服务;二手房产品上线2个月后，爱屋吉屋成为北京二手房网签数量排名前十的中介机构、上海则是前五。搅局效应已经显现，传统中介纷纷被迫跟进，目前北京上海二手房交易佣金价格已经普遍下降。

邓薇用她惯用的互联网语言体系来解释爱屋吉屋目前在做的事情，“用互联网方法来解‘传统行业效率提升’的题，用互联网方法来解‘怎样是全新的、更好的服务流程’的题。”

邓薇认为，传统房地产中介业态不合理之处在于门店的区块化风格，使得用户体验极其不“爽”。“每个门店各自为政。用户要和每个门店的经纪人斗智斗勇，因为每个门店都想把你‘趴’在自己那儿成交，好赚取佣金。”

“互联网的创业赔钱赚吆喝，都是要用户‘爽’的。”因此爱屋吉屋选择将区块化风格“革命”掉。爱屋吉屋并非没有门店，它的门店以“分公司”形式分布在各个商业大楼中。去区块化的核心不在于门店的多寡，而是在于爱屋吉屋的经纪人可以向用户推荐全城的房源，然后高效带看、成交。

当用户来到爱屋吉屋提交租房或者购房需求之后，爱屋吉屋的系统将为用户推荐熟悉该房源的经纪人，一旦经纪人带看之后用户并不满意该套房源，经纪人可以直接向用户推荐爱屋吉屋全城的所有其他房源。

“互联网仅仅是手段。”邓薇在谈及互联网思维时说道，“我们常常在做连自己都不知道的事情。”

这些话听上去有些拗口。其实邓薇想表达的是，你不用问爱屋吉屋这种带有互联网基因的公司接下来半年会做什么，因为通常而言连它们自己也不知道。“我们同时看宏观和微观，看五年和下个月，但绝不看中期。”

从宏观上看，房地产是一个大行业毋庸置疑;从微观上看，爱屋吉屋想把二手房交易覆盖到深圳——它们已经在上海和北京先后开通了这个产品线。至于覆盖更多城市之后，爱屋吉屋还能靠什么来赚钱，这些问题并不常出现在邓薇的思考中。

邓薇认为爱屋吉屋在租房和二手房领域已经走通一套模式，剩下只是复制和扩张。至于新房市场，“来找我的开发商太多了，新房其实是标准化产品，未来我们随时可以做。”

“在一个足够大的行业扮演一个足够重要的角色，未来任何可能性都会有。”邓薇如此说到。尽管业内猜想“于爱屋吉屋来说，房产交易只是一个入口，未来可能会涉及金融等其他方面”，但邓薇并未透露她眼中爱屋吉屋的想象空间究竟如何。

特别报道5：“互联网+”是股什么风?

“互联网+”对传统行业的颠覆并非破坏性的，而是建设性的力量。

自从李克强总理在今年两会期间的政府工作报告中提出“互联网+”行动计划后，互联网+已俨然成为今年以来最为热门的词语。一时间大大小小的圈子里，各种聊的话题中，总离不开互联网+的身影，这个词火起来的速度堪比火箭升空。

而此前还一直为人所津津乐道的互联网思维已是明日黄花，甚至一提互联网思维就会有一种被人鄙夷的莫名感觉。毫无疑问，互联网+已经彻底取代互联网思维，成为了各个领域各个行业的口头禅。

那么什么是互联网+呢?现在很多人的共识是，所谓的互联网+就是互联网平台上加上一个传统行业，相当于给传统行业加一双“互联网”的翅膀，然后助飞传统行业。

而腾讯董事会主席兼CEO马化腾在今年向人大提出的“互联网+”战略中则认为，“互联网+”就是利用互联网的平台，利用信息通信技术，把互联网和包括传统行业在内的各行各业结合起来，在新的领域创造一种新的生态。

简单地说就是“互联网+XX传统行业=互联网XX行业”。比如说，传统集市+互联网有了淘宝，传统百货卖场+互联网有了京东，传统银行+互联网有了支付宝，传统的红娘+互联网有了世纪佳缘，传统交通+互联网有了快的滴滴。

在一篇广为流传的《未来十年，互联网将如何颠覆这17个传统行业》文章中指出，零售业、批发业、制造业、广告业、新闻业、通信业、物流行业、酒店业与旅游行业、餐饮行业、金融业、保险业、医疗业、教育行业、电影行业、出版业和垄断行业，这17个传统行业将在未来十年里被互联网进行逐渐改造升级。

事实上，“互联网+”不仅正在全面应用到第三产业，形成了诸如互联网金融、互联网交通、互联网医疗、互联网教育等新生态，而且正在向第一和第二产业渗透。马化腾表示，工业互联网正在从消费品工业向装备制造和能源、新材料等工业领域渗透，全面推动传统工业生产方式的转变;农业互联网也在从电子商务等网络销售环节向生产领域渗透，为农业带来新的机遇，提供广阔发展空间。

然而，值得注意的是，互联网+这种产品模式并不是今年才有的。互联网对于传统行业的改造也并不是刚刚开始，有的甚至已经持续了十年。比如在医疗行业，除了在线问医生和在线挂号等几个方面外，互联网对医疗行业的改造依然缓慢。

不过，当“互联网+”作为行动计划升级成为国家战略，也就同时意味着互联网行业的发展已经是关系到国家经济命脉的重要一环。

业内人士认为，互联网+对传统行业的颠覆并非破坏性的，而是建设性的力量。这种力量用技术提升传统行业的生产效率，用思维变革着传统行业的经营形态。这股力量在不断地向各个行业渗透的同时，开始变成中国经济发展新的催化剂。

一个容易被人接受的数据是，互联网+的行动计划提出之后，国内股市扶摇直上，截至5月22日沪市已经站在4500点的关口之上。

谁是中国经济的“下一个风口”并不重要，重要的是互联网+让风继续在吹。

特别报道6：“马上办公”是个什么鬼?

“互联网+”对办公租赁行业的改造不仅仅是在用户租赁交易环节，用户自身办公室选址和消费行为都将发生变化。

商业地产人追赶“互联网+”，首先在办公租赁市场遍地开花。

1月6日，潘石屹在望京SOHO样板间公布了酝酿半年之久的新产品：借助O2O推出办公短租产品SOHO3Q。租户可以在线预订、预约参观办公空间;租期可以选择一个星期或者一个月等;租赁面积可以是一个办公桌，也可以是一个独立办公室。

3月，进入中国房地产行业20年、现年47岁的万科前副总裁毛大庆，辞职走上创业之路，方向是打造一个类似于WeWork的创投孵化平台，即用折扣价格拿下闲置空间，然后通过运营使得物业升值。阳光100常务副总裁范小冲在得知毛大庆创办优客工场之后，立刻拿出8000平方米的闲置空间与之达成合作。

房地产人疯狂地跑马圈地盖房之后，开始思考如何通过“互联网+”把闲置资产都利用起来。然而，就在大家纷纷要做众创空间的时候，已在戴德梁行工作十年，具备丰富投资管理经验的邓连喜看到了做平台的机会。

看好办公室分享经济

邓连喜很早就意识到互联网正在改变房地产行业。起初，他想创办一个类似Airbnb的民宿平台，但项目尚未启动，他就发现自己租不到合适的办公室。当时启动项目时的需求是“一间50平米带装修的办公室，租期为6个月”。但传统整租办公室通常是150平米、两三年起租。“我自己在房地产行业工作了十年都找不到可以拎包入住的短租办公室，这是一个被大家忽略的市场，信息严重缺乏”，邓连喜自嘲说。

在住宅领域，互联网已经对其进行过一轮针对行业信息不对称的改造，成就了搜房网、安居客、乐居等互联网公司。但在商业地产领域，信息不对称问题依然并未得到解决。

“马上办公”项目顺势而生，这是一个办公室短租O2O平台，租客可以在线搜索寻找自己想要的办公场所，业主或者“二房东”则可以发布房源。“马上办公”同时扮演“中介”的服务角色，免费线下带看，促成交易之后向房东收取一定比例的佣金。

办公室租赁与互联网结合，首先面临的挑战是产品不标准。传统办公室单元在面积大小、户型、朝向、楼层等方面差异很大。“马上办公”选择从短租需求切入，按照办公工位计算租金，上线办公室都是带装修、配备家具，拎包入住的标准。从而解决这一问题。

“马上办公”线下团队扩展供应商方面如鱼得水。最初业主并不十分愿意将信息放在“马上办公”的平台。这是因为，传统办公租赁通常围绕租客需求，即只有当中介公司有租客之后，才会带着租客去寻找房源。“马上办公”则是开启了先有房源再找租客的模式。

同时，马上办公通过真实房源、高性价比、以及免费带看咨询和签约服务，解决针对传统写字楼租赁市场信息参差不齐，虚假信息、中介骚扰电话等主要问题。

互联网创业的“春天”

邓连喜认为，传统行业出来的创业者进行互联网创业最好满足三个条件：做离钱近的事;从事熟悉的行业;以及哪个行业代理环节多哪个行业就值得去做。“马上办公”符合上述三个条件，尽管办公租赁代理环节并不多，但这是一个信息严重不对称、专业性高的行业。

为了拓客以及完成线上支付闭环，“马上办公”还推出了时租会议室产品——WeMeet。根据“马上办公”前期市场调研显示，用户对商业空间的需求无非是两种，即办公空间和会议空间，而会议空间事实上比办公空间的空置率更高。邓连喜与《中国房地产金融》对话的场所，即是 “马上办公”平台的会议室时租空间产品。

邓连喜认为，未来办公需求将越来越小团队和移动化，互联网+对办公租赁行业的改造不仅仅是在用户租赁交易环节，用户自身办公室选址和消费行为都将发生变化。“互联网并不会颠覆租赁中介服务，相反，行业效率的提高会对服务提出更高的要求”邓连喜如此表示。

与毛大庆优客工场试图向租客提供创业孵化增值服务不同的是，“马上办公”试图向业主提供管家式资产托管服务。国内市场拥有众多小业主，甚至相当多的企业都存在着一定程度的闲置空间，“马上办公”可以为供应商提供高水准的资产管理服务。

无论是毛大庆们或者是邓连喜们，房地产人的互联网创业似乎永远有春天。他们都希望通过互联网，变革商业地产的原有操作模式，使得那些闲置资产发挥最大价值，让创新创业者受惠于共享经济时代的红利，体现“互联网+”时代的精神内核。

特别报道7：“野蛮人”入侵房地产的样本：YOU+社区

与其说刘洋在打造一个名叫YOU+的创业社区，不如说他正试图打造一个更纯粹的创业生态圈。

借由雷军和他旗下资本的介入，“YOU+国际青年社区”在最近一年中几乎跨界红透了“互联网+地产”整个大领域圈。

5月13日，位于广州天河东圃时代TIT广场内的升级版项目——YOU+青年创业社区正式亮相。公司创始人刘洋在接受《中国房地产金融》杂志采访时开玩笑声称，“不知道从什么时候，YOU+忽然就像是动了房地产的奶酪一样，开始受到来自地产领域的密集关注。”

作为面向现代都市青年的连锁生活社区，YOU+模式或许将成为未来房地产领域内的一种创新补充。但在刘洋心中，这位走南闯北的创业者似乎更愿意通过YOU+创业社区，为越来越多的年轻创业者打造一种纯粹的创业生态圈。

广州创业者集聚地

5月13日，已是晚上21:00，但广州天河区的东圃大马路上，一条双车道大马路被排成长队的车辆挤得水泄不通，不少等候不及的乘客直接下车，纷纷奔赴时代TIT广场B楼区域。一块两人多高的黄色巨幅背景广告牌竖立在入口处，上面密密麻麻签署着各类看得懂或者看不懂的签名。

不远处，三个鲜黄靓丽的集装箱堆积而成的墙面上，一个硕大无比的”YOU+”标识静静地俯视着现场数百位年轻人的聚会。没错，这里便是YOU+国际青年社区位于广州天河东圃地区的另一个新项目。用创始人刘洋的话来说，相比此前在广州宝岗的前期试水项目，这一升级版项目将为创业者打造更适宜的创业空间和舒适生活。

穿过一楼的玻璃大门，绕过大厅内的乒乓球桌和台球桌，拾阶走上二楼，巨型飞行棋摆放在大厅一角的长条桌上。裸露的水泥立方柱子，欧式皮质大沙发，纯棉或者亚麻材质的布艺大靠椅，乍一看充满了朴拙的原始气息，但细看之下却处处透着细致。穿过大厅沿着一道转弯过道前行，便是居住此处创业者们的私人生活区域，浓重的线条设计和简约的装修风格，颇有北欧宜家家居的风格。

不少慕名而前来参加活动的广州创业者纷纷表示，非常希望能够入住这一创业社区。“这个创业社区在广州很有名，我跟我的创业搭档今天特地赶过来看一下。但是据说，入住筛选的条件也蛮多的。”这位一脸稚嫩的90后IT创业者黄先生告诉《中国房地产金融》，想要入住YOU+创业社区并非没有条件。入住YOU+的前期筛选遵行三不租：45岁以上的不租，带小孩的不租，不爱交朋友的不租。

针对这三条有态度的不租条约，刘洋告诉我们，前两条的设定是为了让年龄相近、生活习惯类似、刚在社会起步的年轻人生活在一起，这也是you+希望针对的细分市场。而第三条规则其实是一个“KPPI考核”指标。“在‘家友’入住前会我们会有一次面谈，喜欢交朋友的年轻人会更快获得安排入住。入住后还会考核‘家友’的交友情况，其中包括你要在一个月内认识多少新朋友，参加过多少次社区活动等。目的是让居住在you+的年轻人敞开自己的心扉。”

即便有着上述“三不租”的筛选条件，但前来申请入驻的创业者却远远超过YOU+的预期。“截至目前，我们手头上的数据显示，至少已经有几百号人在排队，想要入住这几十套房。”刘洋告诉我们。

互联网加减法

虽然有着一套严格的筛选标准和体系，但YOU+每月均价2000元的低廉房租、免费的敞开式办公区域、丰富的产业链资源、充足的资金来源等一系列软硬件的提供，却也着实引发不少当地创业者对它的好感，进而受到初创期团队和个人的青睐。

“其实我们完全可以将租金提高到3000元，但我们并不想这么做，只要能保持我们的利润回报，我们就愿意继续去这么做。”刘洋深陷在一角的沙发中，面对记者的问题，间或沉思，间或微笑。当一家创业型企业得以度过最艰难的生存期之后，它接下来索要考虑的便是如何良性发展。对于这位几经创业沉浮的创始人而言，互联网时代下，YOU+所要做的则是不断围绕创业者的需求进行各种软硬件的加减法。

刘洋告诉我们，YOU+所涉及的地产项目改造领域，实则处于整个房地产产业链的后期阶段。“我们不会涉及到前段的拿地、建设，所以也谈不上对地产行业的颠覆。”但在选择改造项目之前，YOU+会更愿意站在创业者的角度，选择适合的改造项目。

以广州天河东圃项目为例，刘洋用手比划着宽敞的公共大厅说道，在广州地区最早期的几个项目中，便没有出现过如此大面积的公共大厅。“我们希望创业者们在办公之余，还能有足够大的娱乐、休闲、社交的空间。因此，我们特意开辟了这样的大厅。”

除此之外，YOU+还专门缩减了会议厅、办公桌的数量和面积，用刘洋的话来说，“创业者们不一定非要在办公桌上办公，他们可以自由的选择适合自己的公共工作领域。”基于高效工作的考虑，刘洋非常赞成将一系列便捷的互联网技术用于创业者们的日常工作，以此提高创业者、投资者之间的工作效率。

“比如我们新增的互联网视频技术，并改善了室内无线网络办公网络，这么不但能减少不必要的空间、时间成本，而且能大大提高创业者们的工作效率。”刘洋之所以选择这么做，最大程度上来源于自己早期创办YOU+时的深刻经历。创业初期，面对一波波的机构、投资者，刘洋需要不厌其烦的一遍又一遍重复自己的计划书。而现在，一旦有了互联网视频技术的加入，或许只需要进行一次全面而生动的路演，就能让全国甚至全球的投资者接触到YOU+家庭内的某一个创业成员。

“对YOU+而言，我希望有更多的人力、资源能进入到我们的大体系中，让他们彼此之间的信息、资源都互相打通。这是我想做的事情。”刘洋告诉我们。

商业地产新模式补充

虽然到目前为止，业内对YOU+模式是否能盈利依然持有较高的质疑。但随着雷军的资本介入，加上来自政府、企业、创业者等多维度的支持、参与和融合，这位几经创业沉浮的创业人表示，目前YOU+要考虑的显然不是盈利不盈利的问题，而是盈利多少的问题。

作为当地时代TIT广场的一个标志性项目，YOU+的出现不仅为这一当地最大商业广场带来大量的人气和流量，同时也将直接拉动周边餐饮、服饰、生活、娱乐等行业的。紧邻YOU+公寓的一家当年快餐店老板笑着告诉我们，由于这些年轻创业者的到来，有时候即便到了深夜依然会

负责运营时代TIT广场的一位高管在接受《中国房地产金融》杂志采访时透露，YOU+创业社区这一模式将作为公司商业地产中一项重要配套组成部分，陆续应用和推广于公司旗下众多商业综合体项目中。

时代TIT广场项目隶属于港股上市公司时代地产，作为广州老牌的地产巨头，当一众国内地产巨头纷纷多元化、轻资产转型的同时，时代地产也在考虑如何将互联网+思维与地产进行更完美有效的融合。

“地产是一个非常大的概念，互联网的存在和发展，并不会颠覆这个传统的行业。但不可否认，互联网时代下，我们的确需要适应这个时代，做一些调整和改变。” 时代地产执行董事、董事会主席岑钊雄告诉《中国房地产金融》，在对比国内众多创新公寓、创业社区等项目后，YOU+模式显然将成为时代地产旗下商业地产综合体项目中的“新宠儿”。

特别报道8：门外的野蛮人 房地产行业的互联网冲击波

大多数投资看好互联网与房地产的跨界融合，并用手中的资本加速房地产重构。

在大多数投资人眼中，“互联网+房地产”蕴含着巨大的商业机会。他们争相介入互联网与房地产的跨界融合，用资本的力量加速互联网对房地产行业的重构。

资本争相介入

细数过去资本市场上出现的“互联网+房地产”概念股，除了搜房网、乐居以及筹划上市已久但最终被58同城收购的安居客，似乎很难再找到一家极其出色的用互联网变革房地产行业的公司。

十几年来，房地产市场始终在顽强地抵抗着互联网的冲击。在众多业内人士眼中，这意味着房地产是一个很难被互联网改造的行业。

但在房地产结束“黄金时代”进入“存量房时代”后，与房地产相关的房产交易服务、运营管理等业务的重要性不断凸显。互联网使得房地产相关业务“玩法”与过去不一样。

资本市场已经嗅到互联网已经逐渐渗透到房地产行业，开始在“互联网+房地产”布局。

2014年至今，“互联网+房地产”市场出现了几笔巨大的融资。互联网房地产整合服务平台“房多多”完成8000万美金的B轮融资;互联网房地产中介“爱屋吉屋”完成1.2亿美金的D轮融资;房产O2O界的天猫“吉屋”获得1亿元A轮融资。

除了上述动辄上亿元的融资之外，一些较晚入局的创业公司同样获得资本青睐：2014年12月成立的房产O2O平台“房呀”已完成雷军的顺为资本百万美元天使轮融资。

IT桔子数据显示，从2007年至今，完成不同轮次融资的房地产服务行业的企业151家，其中2014年至今涉及85家，各企业从各轮融资中获得金额在百万元人民币至数千万美元不等。

2015年完成各轮融资的房地产领域企业有25家，其融资金额已超40亿元，均带有O2O概念。业内人士表示，房产O2O具备极大想象空间，后续可以从金融等各个方面增加产品附加值。

行业变革提速

巨额资本的介入使得房地产行业发生巨大变化。

爱屋吉屋从2014年3月成立至今一共完成2亿美元融资。其联合创始人邓薇表示，资本加速了爱屋吉屋对行业的变革速度，使得爱屋吉屋得以以最快速度抢占市场份额。

作为链家地产高级副总裁兼新链家上海公司总经理、上海德佑地产的创始人邵非感受到资本和互联网的冲击。他说，原来的二手房中介竞争，只需要围绕房、客、源三个要素就够了，现在却突然加入了网络和资本。来自传统中介业以外的互联网公司可以凭借大量的资本颠覆房地产中介行业，留给传统中介转型的时间只有两年。

资本同样推进了“房多多”对房地产行业的变革。一位业内人士指出，房多多的分佣机制使得平台上每一个玩家都赚到钱，但它自己的盈利却有限，最大的收获是流量和交易额。

但“房多多”出现使得开发商们更加习惯互联网，地产营销不再局限于线下，O2O营销正在成为一种常态。

而将闲置资产重新设计装修运营的WeWork模式，同样获得了不少投资人的青睐。这种模式改变了商业地产运营方式。

一位投资人告诉《中国房地产金融》，在互联网对房地产的变革中，本质仍然是提供好的产品和服务。而眼下除了正在变革房地产交易、房地产运营业务之外，互联网正以包括C2B开发、房地产金融、社区O2O等各个角度重构房地产。

特别报道9：更适合传统房企的，不是“互联网+”而是“+互联网”

对于房地产企业而言，互联网的渗透更像是形式大于内容的表演。

5月20日，在这个被称为“全民表白日”的日子里，房地产企业和互联网企业也不甘寂寞的凑了把热闹。

当天，360和华远地产相互“表白”，宣布将联手打造智慧社区，同一天方兴地产与腾讯宣布共同探索“智慧家”。

而这仅仅只是房地产企业“入网”大潮的冰山一角。在“互联网+”这个新潮概念的影响下，仅5月，就有包括景瑞、正荣、中国奥园、华远、方兴在内的5家知名房企，与you+、小米科技和腾讯等互联网企业达成了战略合作意向。

这样的变化，对于那些互联网的拥趸们而言，无疑再次打入了一剂强心剂，或许在不久的将来，在不断庞大的“将被互联网颠覆的传统产业”名单上，很快就要出现房地产的名字。

然而，相对于舆论的喧嚣和鼓噪，无论是来自房地产业的还是互联网业界的专业人士，都对房地产企业的“互联网+”战略，表示了谨慎乐观。

就在华远、方兴牵手360和腾讯的当天。易居(中国)控股有限公司执行总裁，中国著名的楼市独立评论员，丁祖昱博士在新浪专栏上发表文章称，“各家房企都想通过和大牌互联网公司的合作，将房地产插上互联网的翅膀。其他自己宣布要做互联，甚至连实质内容都说不清楚的还有许多，大家都想第一时间加入“互联网+”的行列，生怕晚了一步股价涨不上去!但至少到目前，我还并没有从这些互联网+中看到特别大的新意。最开心的应该还是这些互联网公司，既挣到了名，又赚到了钱。”

随后，他又归纳了目前房地产企业实行互联网战略的三大模式，一种是以华远和360合作为代表的硬件设备方面的合作。但这样的合作与“互联网+”概念的联系却颇为牵强，更像是小米或360通过和龙头房企的合作来打开更大的硬件市场。第二种是方兴、中国奥园与腾讯联手打造社区服务O2O平台的模式。该模式的核心在于未来房企自建平台的巨大梦想，但打造平台所需要的巨额经济成本和时间成本，则让该模式蕴含着巨大的风险。丁祖昱称“几个亿烧不出啥火花，更重要的是等你烧完，别人说不定早已把平台建好了，届时才是‘赔了夫人又折兵’。”第三种是概念和品牌合作。比如景瑞与YOU+合作，实际上是希望借助YOU+的概念为新项目加分。对此，丁祖昱评论认为“景瑞的做法还是比较聪明的，并没有太大投入，又借助互联网风向，借力话题企业，如果能够在营销中加分，那就事半功倍了。”

两天之后，在中国金融博物馆书院上海分院的揭牌仪式上，丁祖昱与原北京华远地产董事长任志强关于楼市发展趋势的一场对话中，他再一次指出，相对于其他一些产业，目前，互联网对于房地产的影响还十分有限，根本谈不上颠覆。在房地产企业“拿地—开发—销售”的核心模式中，互联网的作用也主要体现在后端，所以丁祖昱认为，更适合房企的不是“互联网+”而是“+互联网”。

同样的，来自互联网业界的人士也对于目前遍地开花的“互联网+”的概念表示了些许担忧。

5月21日，在“2015中国产业互联网峰会夏季嘉年华”上，六度人和(EC)创始人张星亮就表示，“很多培训公司不停地举“粉丝营销”的例子，但其实这些例子很难落地，小企业无法仿照大企业的案例，他们会更感困惑。中小企业不要总想用互联网颠覆传统，而应该用互联网优化自己的业务流程。”

事实上，早在当年人们热议传统的零售行业是否会被“电商”彻底取代的时候，电商教父马云就曾经清醒的指出，“互联网改变的只是一种生活方式，而不是生活的本质。”

同样的，对于房地产企业而言，互联网概念或者说互联网思维的介入，对于提高房地产产品的精细化和科技含量大有裨益。互联网思维中，对于产品体验的重视，也能够对房地产业“重资本轻产品”的思维带来冲击。

实现这些目标的前提，在于探索出清晰而成熟的合作模式，弥合企业文化的巨大差异，并真正付出行动。更重要的，还需等待时间的检验。

但事实却是，房地产和互联网的深度融合，并没有成功的先例。在这些发布会上，大佬们讲段子、谈情怀，却没有给出上述问题的答案。

这就像一场热闹的婚礼，宾主尽欢，却始终没有亮出最重要的“戒指”。房地产与互联网，到底是真爱吗?

特别报道10：互联网+“火烧”房产中介业

互联网的介入让传统中介行业开始重视起消费者的体验，这对行业而言无疑是一个好消息。

“互联网+房地产”的战火最先烧到的无疑是房地产中介领域。

在过去几个月里，传统房地产中介行业受到互联网公司的巨大冲击：搜房网因以0.5个佣金入侵中介市场导致传统中介公司的联合抵制;拿下安居客、合并赶集网的58同城，对中介市场虎视眈眈;新秀爱屋吉屋融资2个亿以佣金减半搅局房地产中介……

传统房地产中介为此付出惨痛代价，坚挺多年的佣金价格体系在互联网企业冲击下轰然倒塌;链家地产火速开始转型之路，接连收购伊诚、德佑、易家、中联和高策五家中介公司，构筑链家O2O平台。

冲击：减去中间环节

2014年10月，链家地产向全体员工及运营伙伴发出了一封内部邮件，称宣布自2014年11月1日起，北京链家全面终止与搜房网的合作。起因是链家认为搜房网已经不是一家专业的房产信息发布平台，而是变成了一个中介公司成为链家的对手。链家方面称，终止于搜房的合作对链家影响非常小，完全可以通过自营的链家网来弥补。

2015年1月，搜房网真正涉足房产交易，在北京、上海、广州、武汉、成都5个城市正式测试“直客式”服务，并提出支队交易双方只有成交总额的0.5%佣金作为“杀手锏”。这项业务遭到中介机构的全面抵制，然而搜房方面的态度是，搜房自营业务房源可以满足网友的搜索需求，行业变革阵痛难以避免。

以链家为代表的传统中介机构与与搜房为代表的房产信息平台的决裂，意味着房产电商O2O已经进入战国时代。同时，以爱屋吉屋为代表的具有互联网基因的创业公司也开始杀入房产中介领域，这个行业出现了前所未有的激烈竞争。

互联网已经对房地产中介行业产生了什么样的冲击?《中国房地产金融》采访的多位业内人士指出，互联网促进了房屋成交效率以及服务质量。

以爱屋吉屋为例，它通过互联网平台的前段展示、后台经纪人分配以及点评服务，使得销售层级从传统的六层变为三层。由于一名经纪人对应一个顾客，可以带看全城房源，公司交易效率得以提升。同时，爱屋吉屋构建“以服务为中心”的薪酬体系。给予公司经纪人远高于过去行业标准的底薪，每单给予固定提成，并配以点评系统关联底薪的多寡，从而提升服务质量。

反击：线上不可能取代线下

但在多数业内人士看来，传统中介机构也并非没有优势。出色的线下服务能力是互联网企业进军房产中介需要跨越的鸿沟。

在互联网公司冲击下，传统中介机构不得不开始反击。最基础的做法是跟随互联网公司降低佣金价格以及提升经纪人们的薪酬水平：北京思源经纪在去年12月将中介服务费用降至1.5%，租金佣金打5折;我爱我家启动了全员持股计划;链家地产也大幅提高底薪，试图留住优秀的经纪人。

同时，传统中介们意识到，线上永远不可能取代线下。链家地产开始在各个城市构筑自己的线下能力：先后并购上海的德佑地产、深圳的中联地产以及成都的伊城地产，又与高策地产服务机构全面合并，进入新房营销服务领域。系列并购后，打造网络平台就成为这家线下霸主的首要目标。

互联网公司也意识到线下渠道的重要性。2014年7月份，搜房网与世联行、合富辉煌等线下中介达成合作意向。10月，搜房又大手笔地花费5100万美元注资线下房产中介公司21世纪不动产。

在链家地产看来，未来中国地产经纪行业会有一个互联网大平台，集成房屋管理、租赁、交易、金融、衍生服务等内容，大量房产交易将在这个平台上达成。链家网无疑是最有竞争力的一个公司。

但众多互联网企业同样具有这样的野心。互联网企业与传统中介，谁能在这场没有硝烟的战争中获得胜利还有待时间的检验。但无论如何，互联网的介入让传统中介行业开始重视起消费者的体验，这对行业而言无疑是一个好消息。

特别报道11：互联网将重构房地产的“承重墙”

在互联网仅与房地产结合，还无法形成完整的商业模式创新闭环的情况下，互联网+房地产+金融，或将实现更深刻、系统的变革。

“住宅市场不可能永远增长下去，不出10年，我们会看到行业的天花板。”早在两年前，万科总裁郁亮就抛出过行业天花板的论断。此后，万科摸索着进行一场名为互联网思维的运动。

在“互联网+房地产”如火如荼的今天，或许大多数的案例还只是停留在表面的营销层次，二者之间究竟可以深入到何种地步，还尚未可知的话。那么从中引入金融的概念，形成“互联网+金融+地产”的模式，则局面或许瞬间就开始明朗化。

发端于欧美，在中国仅短短几年就横扫市场的互联网金融，天然的基因就与房地产行业相契合，正成为越来越多房企追捧的“香饽饽”。

近半数房企探索互联网金融

房企之间的争夺不再仅仅局限于常规的合纵连横，“互联网+金融+房地产”的运行模式，正在成为这场拉锯战中成功者的标配之一。

据不完全统计，50强房地产企业中，已经有四成企业通过各种方式进入互联网金融领域。万达、万科、新湖中宝、中天城投、保利地产等房企都将互联网金融作为转型或者业务的延伸方向。

保利地产宣布近日将与民生银行推出理财产品“利民保”，购买产品的用户可以用优惠价格锁定项目开盘时的售价，并享受封闭期内的理财收益，即使用户不购买，也可享受由民生银行提供的保底收益。

而万科在去年就涉及过互联网金融业务。2014年9月，万科集团和平安集团联合推出“平安万科购房宝”的理财产品，最低5万元起，期限从3个月到1年不等，收益包括年化收益率约6.5%的预期现金收益和年化收益率3%至5%的积分收益，首期产品仅面向上海万科的四个楼盘。

宣布第四次转型的万达已把金融板块纳入集团主业之中，形成地产、金融、电商、文旅四大板块并重的格局。万达集团董事长王健林对外表示，万达拥抱互联网，首先通过万达电商增加线下消费者的体验感和黏性，培养万达的忠实用户，再通过互联网金融这个大方向去赚钱，甚至反向改造万达目前最核心的房地产业务。显然，互联网金融或将成为万达完成第四次转型的重要催化剂。

地产中介开辟新战场

除了房企之外，房地产中介公司也纷纷推出各自的互联网金融产品，成为继提高经纪人佣金、降低中介服务费、行业并购扩张后的又一个新战场。

去年12月，链家网旗下互联网房产金融平台“家多宝”系列短期理财产品正式上线，其“零风险、短期限、低门槛”的优势吸引了投资者的青睐。目前平台累计投资金额已经达到29.6亿元，人均投资金额12.4万元，年化收益率最高为10%。据链家理财负责人介绍，“家多宝”主要针对链家房屋交易的借款项目，用于房屋抵押贷款、赎楼、尾款垫资、换房等房屋交易过程中所产生的短期资金周转，平台不会触碰资金，房款资金全由第三方易支付进行监管，通过账户托管系统，保证资金只能流向借款人账户，专款专用。

此外，中原地产、世联行、Q房网、好屋中国等房地产中介平台也在加快布局互联网金融的步伐。日前，中原地产宣布启动大金融战略，与包括银行、基金、信托、券商、资管在内的100多家金融服务方建立合作关系，搭建大金融平台，为开发商和购房者提供融资方案。初级阶段包含针对房企的机构类融资和为购房者提供的首付贷、按揭贷等个人金融服务两类产品。

互联网金融成地产“大风口”

《中国房地产金融》经过梳理发现，目前，针对地产行业的互联网金融平台，一般引入常规的P2P、P2B、P2W、众筹模式、供应链金融、社区O2O等不同模式，从不同切入口服务买房、卖房、装修、租房等交易的金融需求。当中，房地产和互联网的联结多数局限于产业链下游的营销环节，与金融的关系主要体现在产业链上游的融资。

从营销端口切入以O2O模式的卖房，再配以部分的金融增值服务，是部分房企愿意走的道路。东方证券房地产行业首席分析师竺劲表示，已有开发商开始卖地产项目，买金融牌照，“房地产是高度依赖于融资的行业，房地产‘O2O+P2P’是这个行业未来的前景。开发商要拥抱互联网金融，营销经理要用金融工具来帮助快速去化。”

从目前来看，房企涉足互联网金融主要依靠第三方平台，依附性较强。此外，长时间依靠单纯的散售模式的开发商，多数面临着资产的持有、运营能力不足，资产的成本过高，收益率较低的困境。可以遇见的是，短期内房地产领域的互联网金融，仍多集中在预售资金、销售收入、应收账款、企业融资等中短期投资项目。

也有业内人士对房地产互联网金融产品的前景表示担忧，认为理财产品的后续推广、客户群的可持续性等有待考量。易居中国执行总裁丁祖昱认为，互联网金融是房地产领域的一个巨大风口，已经成为房地产开发企业共同追逐的新热点，“各家上市房企都围绕资本战略在做相应的调整，不过风口再好，最终要取得资本市场的真正认可还需要相应的业绩。大浪淘沙，房企投身互联网金融最终能够取得成功的应该不会很多，但互联网金融在今天就是房企最大的风口”。

特别报道12：要“互联网+”，还是要“+互联网”?

“互联网+”概念横行的当下，“颠覆”还远远没有到来，扑面而来的充其量或许只是为这一行业的美化与优化。

“互联网+”概念横行的当下，不少地产业内人士似乎都无法回避这一话题。对地产商而言，与其说互联网是否能颠覆房地产，不如说房地产如何更好的与互联网互惠互利。诚如地产业内人士的观点，面对来势汹汹的“互联网+”，地产产业链的各个环节都在经历大小不一的改变。

改变，才是永恒的不变。

从地产公司上市年报公告中，我们可以看到，已经有部分不务正业的伪地产开发商们伺机逃离这个行业。对这些伪地产开发商而言，即便没有大环境的下行，没有结构性调整等宏观因素的干扰，“互联网+”的到来于他们而言也不是一场可期待的喜剧。此时的退出，是一件双赢互利的明智选择。

但对于一众纵横于拿地、建工、封顶、销售流程环节的地产巨头们，“互联网+”意味着什么?从华远地产牵手奇虎360到当代置业联合乐视，从华润地产、正荣集团双双牵手小米到保利地产触发O2O战略，一千家地产商心中，有一千个不同的解读。所有的地产开发商都不太乐意听到“互联网颠覆地产”这条短语的出现，但他们几乎一致地用行动向世人展示，传统地产行业对互联网的接纳与认可。

对他们而言，一方面互联网毫不争议地动了部分地产开发商的奶酪。对商业地产商而言，互联网电商对他们的侵袭势如破竹，销售业绩下滑、消费者锐减等现象的出现已是不争的事实。另一方面，互联网也是一条浑水中的鲶鱼，引发行业危机意识的同时，也促生行业性的新增长空间。无论是住宅或是工业地产，基于互联网的智能家居、物联网、云端、大数据等，纷纷成为这些地产商的必选题和多选题，而不再是非黑即白的是非题。

那些骨子里流淌着一股浓重传统血液的企业大佬们，在他们眼中，所谓“互联网是否会颠覆地产?”的提问，某种程度上也意味着对他们的彻底否定与淘汰。但如果换个角度，询问“互联网对地产行业带来了哪些创新之举?”时，这些地产大佬们则变得侃侃而谈。“互联网的到来，不是为了颠覆，而是为了革新与优化。它所特有的开放、透明，正让越来越的地产开发商看到新的行业格局和视野。”这几乎成为所有地产开发商和业内人士一致认同的感受与观点。

当然，我们也看到了互联网在产业链上所引发的部分裂变。从地产营销角度而言，互联网犹如一把锋利的尖刀，迅速为这个传统的行业在互联网这片新开垦的四维空间中，撕扯出一道前所未见的口子。无数的地产上下游在见证互联网带来的巨大盈利和空前的市场反应后，这样史无前例的广告效应，将以往任何广告手段都远远的甩在身后。互联网冲击营销过后，搅动这一产业链上的诸多企业，引发各类洗牌遐想。

诚如不少地产业内人士所言，所谓轻资产、多元化仅仅只是地产商们的顺势而为，与“适者生存，不适者淘汰”的丛林法则无半毛钱关系。“互联网+”概念横行的当下，“颠覆”还远远没有到来，扑面而来的充其量仅仅只是为这一行业的美化与优化。

地产业内人士或许可以将“互联网+”看做是对这一行业锦上添花的一笔优雅，但真要说互联网是对这一行业引发了剔骨取肉般的全面颠覆，在他们看来“互联网+的颠覆”或许还为时过早，现在充其量就是“+互联网”。

特别报道13：中筹网金：地产众筹界的天猫?

在唐人看来，真正的互联网房产众筹将重构整个地产的运作模式。但在中国，这一切才刚刚起步，还需面对更多未知。

4月下旬，作为国内首家专业房地产众筹平台，上海中筹互联网金融信息服务有限公司(以下简称“中筹网金”)正式宣布联手全球最大的地产开发商——绿地集团，共同发起一项有关武汉绿地中心大厦项目的众筹计划。由于该大楼高度为606米，因此该众筹计划又被业内人士称为“绿地武汉606”项目，预计众筹总额高达1亿人民币。

中筹网金的创始人兼董事长唐人。这位年轻有为的80后企业家散发着一种低调与谦逊，在接受《中国房地产金融》专访时他笑称，“在中筹网金的创业团队中集合了众多业内资深人员，自己则是其中从业经历最浅的一个。”

中国第一筹

这一被业内称为“世界第三楼，中国第一筹”的众筹计划中，绿地集团将拿出未来华中地区地标建筑、高达606米的摩天大楼——武汉绿地中心606项目的整一个楼层，作为众筹的标的物，并由中筹网金将整个楼层分拆成为最小606元的参与投资份额。

据唐人介绍，整个众筹计划将分为多期推出，第一期众筹的价值接近1000万，而总额则近1亿元人民币。这是国内迄今为止第一起摩天大楼的众筹案例，有业内人士认为，相比以往那些拿出一、两套房进行所谓的互联网众筹，继而进行网络拍卖和抢购的互联网众筹方式，“绿地+中筹网金”的合作显然更接近“互联网众筹”的概念。

唐人认为，与绿地的合作不但开启了中国的摩天大楼“众筹模式”，也推进了国内摩天地标金融化的创新一步，并为之一模式融入了互联网+创想平台战略发展的红利。而作为此次项目的互联网众筹平台，中筹网金则在其中扮演着一个至关重要的角色。“中筹网金想要打造的是房地产众筹领域的天猫，我们的众筹项目不但有开发商的房子作为保障，同时还将具有宽广的增值保值空间。”

从SOHO中国潘石屹推出的3Q产品，到原万科高管毛大庆自主创业的中国版wework，一众的房地产开发商们纷纷为自己贴上“互联网+”的标签。唐人告诉《中国房地产金融》，从去年9月份以来，业内人士都在探索一条路：如何把房地产和互联网进行完美的深度结合。“如wework、3Q、YOU+，这些都是互联网时代下的一个个新产物，但至今所谓互联网众筹模式依然还在摸索阶段。”

“与中筹网金合作的开发商，大多都比较愿意看到互联网众筹的健康发展。而我们储备的众多TOP50的开发商中，他们大多对这一创新模式持欢迎的态度，而不是回避或者阻抗。”这对一家刚刚崛起并快速发展的互联网众筹创新企业而言，来自行业内的乐观情绪和积极态势显得尤为重要。

互联网众筹模式之辩

2014年9月，中筹网金房地产众筹平台正式成立。公司旗下第一期产品——“首创青旅•岛尚”正式上线于2014年11月1日，在12个小时之内就完成首个项目的众筹，众筹总额高达92.8万元。随后“双12”期间的第二期项目延续了首期项目的火爆趋势，以13分13秒的惊人速度筹得了148万元。

市场对房地产众筹的炙热，并非集中于中筹网金一家。在这一新领域中，搜房网的房产众筹拍卖、平安好房的众筹建房等众筹平台也陆续粉墨登场。各类打着房地产众筹旗号的项目让投资人眼花缭乱的同时，也引发了业内人士对何为“房地产众筹模式”的激励讨论。

不少业内人士将以“众筹”名义大打营销牌的众筹模式与伪众筹划上等。对此，唐人有着自己独到的见解，“从我们的角度而言，这些都是互联网众筹的试水，无所谓对错。难道彩票型的众筹真的会没落吗?我觉得不一定。因为，某一项创新模式的成功都离不开前期的试水与摸索。”

唐人告诉《中国房地产金融》，与绿地集团的这一合作仅仅只是一个房地产互联网众筹的模板。“未来，我们的房地产众筹对接的不光光是营销部，还有可能是财务部、项目部，甚至是集团顶层的资本运作。”一旦涉足资本运作，就意味着互联网众筹的触角将深度探及地产项目的土地开发、拿地配资等最前端领域。但至今，国内尚未有一家互联网众筹平台能真正涉足其中。

虽然在房地产行业中摸爬打滚数十载，但在互联网的世界中，唐人依然怀有敬畏之心。“在互联网世界中，原先那些房地开发、营销、融资的思维都将被打破。”他这样说道“只有以一种打破的思维方式思考房地产众筹，才能在这一创新领域愈走愈远。”