告别低垂的果实

经济降速的趋势已经确立，过去的高增长再不可能重新出现。对于房地产行业来说，这并不意味着好日子的终结，但确实需要身处其中的企业调降对增速的预期，并改变组织结构以适应“慢生长”时代的到来。

单看2014年的房地产销售数据，容易让人产生悲观的印象。去年，中国实现商品住宅销售金额约6.24万亿元，同比降低7.8%。此前针对房地产行业的紧缩政策，叠加了中国整体经济的放缓趋势，令潜在的购房者重新评估这一资产的价值，在犹疑中推迟了入市的时机，部分投资性需求甚至被悲观的预期挤压掉了。

市场开始割裂。三线和四线城市承受着更高的库存压力，而开发商则更多地进入北京、上海这样的一线城市。由于土地更加稀缺，房地产价格更加坚挺，一线城市除了传统意义上的经营，对开发商而言具有了另一重功能：避风港。北京和上海的楼市现在就像是债市中的国库券，在动荡的市场里更加受到青睐。

没人知道库存高企的三四线城市何时能够实现市场出清，开发商的涌入是否会在一线城市造成更大的去化压力。

这些短期的市场起伏，是中国房地产业长期趋势的一部分。用流行的话说，在房地产领域，“低垂的果实”已经不像原来那么多了。

在畅销书《大停滞》（TheGreatStagnation）中，美国乔治梅森大学教授泰勒·考恩用“低垂的果实”一词描述美国曾经拥有而今天已经失去、容易获取的经济发展要素，比如丰沃未开垦的土地资源和移民的迁入。

对中国房地产业而言，首先是经济增速开始放缓。中国的房地产业如此的庞大，在整体经济中的权重如此之大，很难想象GDP增速放缓的时期，前者能够独善其身。过去的几年间，多个行业暴露出产能过剩的问题，有时甚至是大型公司的债务困境，乃至于引发对金融机构坏账的担忧。这是企业这一微观层面对经济切换轨道的艰难调试，中国房地产业面临同样的适应难题,放弃高增长的幻想，制定切实可行的发展规划更符合实际。

另一个确定不移的趋势是人口老龄化的到来。421的家庭人口结构，财富由此向年轻一代传承，促成年轻一代购房需求的提前释放。有机构研究数据显示，北京首套房贷者的平均年龄为27岁，其他国家和地区则在30岁以上。随着中国逐步步入老龄化社会，更多的家庭财富将以房产的形式实现跨代转移。这对房地产市场意味着更多的供给。

这些“负面”的趋势，不意味着房地产企业好日子的终结。

中国的城镇化水平刚刚超越50%，距离发达国家仍有很长的发展道路。而且，7%左右的经济增速，仍然在舒服的区间。假设开发商的营收增长能够和经济增速齐平，则10年内仍能够实现规模翻番。