传统地产开发式微，房企们跨界搞的副业怎么样了？

行业深度调整，传统开发模式式微，“地产+X产业”成为开发商们纷纷进行跨界拓展和探索的模式，涉足领域也更加多元，如金融、医疗、养老、旅游、文化等，房企产业链不断拓宽。尽管跨界业务相对独立，但“X产业”大多都与原有的地产业务有连接点，或是原有地产业务的延伸拓展，或是既开辟新领域又对原有地产业务进行盘活。这些开发商的跨界业务做得怎么样了?

房企“地产+X产业”转型的生死劫

2014年下半年以来，全国品牌房企开始集中尝试“跨界”转型，以期实现华丽转身，“地产+X产业”模式吸引了整个房地产市场及相关产业的眼球。这些“X产业”形式、方向均多样，如城镇化、养老、商业服务、房企积极与互联网公司合作，等等。

但在遭遇2014年房地产行业低迷期、2015年楼市“分化”阶段之时，房企试图转型的愿望与实际布局的收益情况来看还相差甚远，甚至还面临转型过程中的“生死劫”。

先到者先得?

笔者认为，2014年房地产行业遭遇低迷期，房企面临经营亏损，转型之路势必会受到影响，此时，房企试图再转型也会力不从心，从过往的房企战略调整结果来看也是如此。因此，对于房企来讲，如果没有及时提前调整布局策略，没有利用好多元化融资渠道支持公司转型，“地产+X产业”转型的操作可能面临生死大考。

Wind资讯统计数据显示，从行业整体而言，由于2014年市场调整期企业销售表现不佳，A股上市的125家房地产企业在2015年中期销售净利率行业均值为11.2%，而这一指标在2014年中期为12.22%，同比下降1.02%，在中期净利率TOP100的榜单中，高于11.2%的企业有46家，54家低于该指标，房企整体盈利状况并不乐观。虽然今年上半年至今房地产行情较好，但由于房地产销售结算的问题，部分销售业绩无法反映到当期财务报表中。而近年来房企拿地成本、营业成本等不断增加，将继续导致其获利能力不断下降。

而2015年楼市分化加剧，基本面较好的一二线重点城市楼市需求被透支，占据绝对数量的三四线楼市仍然低迷，这对以地产业务为主的房企来说，“地产+X产业”转型之路增添更多变数。

笔者认为，由于央行“双降”的刺激透支楼市需求，一二线重点城市的楼市极有可能在2016年初开始新一轮调整，到时候房企有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的“地产+X产业”转型或许会因为资金面遇到问题。

换汤不换药的危险

尽管大多数大中型房企高调“跨界”商业地产、养老地产、产业地产、旅游地产等领域，但不少房企通过“地产+X产业”概念拿地之后仍然是延续原来住宅市场的开发逻辑，将大部分开发的物业进行出售，扮演的角色仍然是开发商，而不是进行持有经营，并非真正的转型。

从监测的典型品牌房企持有物业租金收入绝对量来看，尽管每年增速较快，但是，典型持有物业租金收入占到整个公司营业收入的比例仍然相当少。

同策咨询研究部数据显示，大多数以住宅开发为主的全国性品牌开发商租金收入占到营业收入比例仅为1%~3%，很少有超过5%的;以商业地产为主的开发商租金收入占到营业收入比例也并不高，2014年上半年万达为29.88%、SOHO中国为3.45%、宝龙地产为7.24%，均未超过30%。而到了2015年上半年，万达却降至27.77%，宝龙上升为5.50%(不包含酒店收入)。2015年上半年，SOHO中国营业额为39254万元，其中，租金收入为43888万元，虽然同比上升168%，但是，综合其租金收入占营收比重下降至111.81%(SOHO中国上半年物业开发收入为负的，都是投资物业收入，所以综合比较后比重超过100%)，从今年上半年开始也几乎没有了销售收入带来的营收。

由此看来，不少房企尤其是以住宅为主的房企，转型更多的是停留在战略层面，“地产+X产业”概念化严重，转型过程中缺乏经营管理经验，开发商也在转型运营商过程中力不从心。

房地产行业整体供应过剩已成不争的事实，未来开发商纷纷转型，“地产+X产业”转型的一些领域是否会面临同样的“陷阱”——供应过剩与企业资金面平衡等问题，将极大考验房企的转型之路。

目前，由于政府规划、开发商战略转型等多种因素，房企“地产+X产业”转型的一些领域已经面临市场供应过剩，比如商业地产、旅游地产，这往往会导致项目建成后短期内无法投入营运或经营不善，只是流入“圈地”的旧模式。

房企的决策者也要充分考虑公司如何以住宅业务板块与“X产业”板块并驾齐驱，“两条腿”走路的方式规避不同板块业务的投资风险。

而对于一个具体地产投资者来说，其整个企业体系内部能否在自有的现金流结构中实现投资住宅的资金与投资“X产业”板块的资金互动，并且这两者之间能够实现良好互补，这将成为投资者降低市场风险和实现可持续收益资金流的重要保证，也成为衡量一个房企“地产+X产业”转型是否成功的很重要的标志。

泰禾：中型房企的房地产金融样本

“不懂金融，就做不好房地产。”这句话一直挂在泰禾集团(000732.SZ，下称“泰禾”)董事长黄其森的嘴边。曾经在银行工作过的黄其森一直对金融情有独钟，这也不难理解为何今年泰禾频繁布局金融。

自2015年开始，很多房企都已经感受到了市场带来的巨大压力，利润率摊薄、拿地困难成为房企面临的问题，而转型或者说是探索新的发展路径基本上是每个房企需要考虑的问题。自今年初，泰禾集团就提出了“以房地产为核心，以金融和投资为两翼”的战略。

“泰禾坚持房地产的竞争主业，主要是以院子系列产品进入核心城市并保持房地产业务的快速增长，但是我们也注意到房地产行业的变化，因此希望通过金融和投资布局寻找企业新的利润增长点，同时这两个方向也可以促进地产主业的发展，达到一个协调的发展。”泰禾董秘洪再春向《第一财经日报》记者分析公司的金融业务路径。

大金融产业链

《第一财经日报》记者梳理发现，目前泰禾是东兴证券的第三大股东，同时还参股福州农商银行，泰禾投资则为福建海峡银行的第二大股东。这些金融布局大多是在今年完成。

今年5月，泰禾发布公告称，公司下属子公司上海红御投资管理有限公司与上海中城年代股权投资基金管理有限公司、上海中城联盟投资管理股份有限公司等以3100万元共同出资设立上海中城渝通投资中心(有限合伙)，上海红御作为有限合伙人以自有资金出资1240万元，持股40%。上海中诚渝通投资中心(有限合伙)拟通过股权投资的方式向深圳市吉屋网络技术有限公司(下称“深圳吉屋”)进行投资，投资金额500万美元(约3100万元人民币)，持股6.67%。

值得注意的是，此次投资对象深圳吉屋是一家房地产交易导向型电商，主要为房地产开发商和一手房代理构建互联网化的房产交易平台，并提供电商相关金融服务，这也是第一家开发商投资进入房产交易平台。

根据公开资料，深圳吉屋主要为房地产开发商代理构建互联网化的房产交易平台，并提供电商相关金融服务，公司成立于2011年。2014年，深圳吉屋全年实现交易流水约150亿元，营业收入约1亿元，同比2013年增长约400%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此类合作确实超出了传统房企的多元化模式，泰禾介入电商平台后，其能够获得一个间接的平台，未来对于整个泰禾的房源销售或将有叠加效应。但是也有分析人士指出，上述股份占比并不多，短期内产生的效应可能很低，对于泰禾业绩的贡献也是微乎其微。

但是泰禾进军金融的“野心”并没有终止。今年5月，泰禾宣布参与发起设立海峡人寿，注册地在福州，经营范围为人寿保险、健康保险、意外伤害保险等各类人身保险等业务。泰禾出资人民币1.5亿元，占海峡人寿注册资本的10%。

“保险领域有良好的发展前景，目前我们还是财务投资，但是不排除未来的险资可以支持我们的房地产业务。”洪再春告诉本报。

今年，包括平安在内很多险资都开始大举进入房地产行业。由于目前房地产的优质资产估值不高，而险资有巨大的资金需要投资出口，因此险资在项目和公司层面都开始介入。

今年5月，泰禾还以人民币10亿元现金出资方式在中国(福建)自由贸易试验区平潭片区投资设立泰禾金控(平潭)集团有限公司，公司主营业务范围为对金融业的投资、企业资产管理与咨询、电子支付等。

洪再春认为，有了这样一个平台可以整合泰禾在金融方面的所有资源，未来这个金融出口也会成为泰禾的另一个利润来源，并和房地产主业相辅相成。

轻资产化

值得注意的是，泰禾上述金融业务还没有达到控股程度。但是业内人士也分析称，这些探索是泰禾进军金融的第一步，如何用金融手段整合资源打通产融结合才是泰禾的深层目的。

平安证券的研报认为，由于地产行业收入和利润的规模均较大，为了避免转型过程中利润波动剧烈，在实际选择过程中可替代的投资领域相对较少，企业的转型集中在大金融和大健康领域。泰禾的金融布局似乎和该研报不谋而合。

今年7月，泰禾宣布了员工持股计划，参与对象为公司董事、监事、高级管理人员、管理骨干和稀缺岗位人员。这也被业内认为是为接下来的轻资产战略转型铺路。因为只有核心员工的稳定，才能保证转型的顺利进行。

海通证券认为，泰禾金控将在泰禾集团投资东兴证券股份有限公司和福州农村商业银行股份有限公司的基础上，致力于券商、银行、保险等金融及类金融业的投资，同时积极把握资产管理和股权投资行业发展机遇，通过投资或收购互联网+金融股权，构建泰禾集团的互联网金控平台。

洪再春透露，保持房地产业务快速扩张的同时目前泰禾正在快步多元试水金融领域，虽然目前这些领域并未成为一个利润支撑点，但是未来可以有巨大的市场空间。“而里面的某些领域也必然会成为泰禾战略投入和控股的方向。”

有业内观察人士指出，泰禾的系列金融布局，最终是想实现产融结合的转型。

恒大称要为400万业主提供国际化社区医疗

继今年6月开设中国首家互联网社区医院后，11月15日，恒大地产(03333.HK，下称“恒大”)在广州再开业两家互联网社区医院。至此,恒大已开业的互联网社区医院达3家。

每一位恒大的业主，可以想象一下未来的生活：住在恒大的房子里，订购恒大牌粮油乃至精品肉食加工品，到恒大医院就医体检做保健，购买恒大系列保险乃至理财产品……日常生活的需求，都将被贴上“恒大”的标签，而这些只需要在手机的某个APP端口点击按钮。

这是恒大商业帝国构建的产业链生态计划，庞大的业主群体将再次被“激活”，而互联网成为盘活整个计划的棋术。医疗健康服务是恒大切入互联网+最早且最重要的一个环节。

有消息显示，恒大健康还将于近期在济南、沈阳、长沙、武汉、成都等中国主要中心城市陆续开设9家互联网社区医院，年内总数量将达到12家，覆盖已入住的5万多户家庭20余万人，从而初步实现该业务板块的全国布局。而明年新开的互联网社区医院数量更多，未来将有望把这种医院开设到恒大旗下绝大多数社区内。

高调做医院

之所以叫做互联网社区医院，恒大对此有明确的概念上的界定。一是此类医院只开设在恒大旗下楼盘和社区内，按照社区人口数量确定医院规模，重点服务对象也是社区居民;二是医院除了配备必要的医疗团队和医疗设备之外，更通过互联网与国际上高端医疗机构业务对接，为病患提供远程会诊、网络医疗等服务。

鉴于恒大目前拥有全国最大规模的社区资源，其互联网社区医院未来增长颇有想象空间。数据显示，恒大地产目前在全国170多个城市拥有400多个社区，400万业主，并且预计每年新增70万~80万人。

在业内人士看来，恒大选择进军以医疗为核心的大健康领域是比较聪明的布局。今年，“健康中国”首次写入政府工作报告，并写入“十三五”规划，各地相继出台政策措施发展健康服务业，未来发展空间巨大。有测算显示，健康服务业2020年总规模将达到8万亿以上，是公认的市场蓝海。值得提及的是，中国60岁以上的老年人口已达2.3亿，老龄化形势严峻，但老年人的专业照料、康复护理等服务严重缺乏。

目前，以保利地产(600048.SH)为代表的一大批房地产企业已经开始在养老健康等产业中积极布局卡位，虽然这些业务和试探暂时还未有显著收益，但几乎所有参与布局的资金都在等待时机的到来，因为市场必定会在某个节点发生质变。

恒大显然是看中了未来的这个机会，从而在今年中开始快马加鞭发展医疗健康产业：6月18日首家互联网社区医院在广州开业;6月23日，中国恒大原辰医学美容医院亦在天津开业;10月19日，集团又竞得海南博鳌乐城国际医疗旅游先行区3号-2地块，该地块为医疗用地，面积8.1万平方米，将建设临床、教学和科研三位一体的新型高端国际医院和研发平台。

由此，恒大的医疗体系初见雏形：社区医院、综合医院、整形医院三大板块，同时纳入香港上市平台恒大健康(00708.HK)旗下，并且通过互联网实现资源共享。

恒大健康在中期业绩发布会上表示，除了今年下半年将开设10家互联网社区医院之外，未来在海南、上海、深圳、重庆等地建成一批医学美容医院;加速建设专科康复医院样板店;与世界知名医学院校合作，开设新型高端国际医院;发力社区养老业务。

颠覆传统医疗模式?

房地产商跨界医疗行业，恒大并非首开先河者。今年年中，申银万国证券发布的一份研究报告显示，A股142家上市房企中有41家房企已经或正在转型，其中涉及医疗健康(含养老)方面的企业数目最多，达到13家。

例如华业地产(600240.SH)、宜华地产(000150.SZ)等公司都已经先后通过收购等方式，将公司业务切入到医疗健康行业，宜华地产甚至也通过收购深圳友德医科技有限公司20%股权，开始了其在网络医院方面的布局。

作为地产一线军团，恒大在医疗产业上的布局更加快速而且财大气粗，其互联网+的概念，为该集团从传统行业转型新兴产业提供了一个通道。

而早期恒大多元化是将资源向传统消费行业倾斜，选择了饮用水、粮油、奶制品等几大板块，但从去年下半年开始，其依托互联网+概念进行一系列的布局，包括大健康、社区服务、金融等。

目前，恒大医院、恒大社区、恒大金融都被冠以互联网之名，是该集团依托原有社区资源，为开发增值业务所进行的布局。

在互联网社区医院开业之初，恒大就曾放豪言：要彻底颠覆传统医疗模式，并称此战略构建基于“互联网+”的健康管理实体、智慧健康云体、医院联合体和健康生态综合体“四体联动”的独创型健康管理体系，居民足不出户即可在家门口享受世界级医疗健康服务。

为了显示出其医院在互联网大数据分析方面的优势，恒大还与国际数学大师、哈佛大学终身教授丘成桐的团队进行了系列合作，将通过全球顶尖的健康大数据模型，与恒大健康共同打造个人健康信息管理分析系统和智能专家系统。

另外，恒大社区医院还通过网络平台连接阿拉斯加大学医学中心、南方医科大学及附属医院、广医大附属第一医院等，试图构建国内外顶级医疗健康服务集群。据悉，目前已有国内外1200名医生、教授加入恒大互联网社区医院这一平台，为社区居民提供疾病预防、私家医生、远程会诊、网络医疗、健康体检等医疗健康管理服务。