H股上市才13个月，王健林准备让万达商业私有化回A股，为何选择这一步?

曾经创造2014年港交所最大IPO的万达商业，在H股市场被严重低估。在去年披露A股IPO计划后，万达商业于3月30日宣布将进行自愿全面收购要约。一旦落实，万达商业将会实现私有化，并在联交所除牌。万达商业的回归A股计划很快就要登场。

万达商业拟私有化，溢价超20%

3月30日，万达控股的万达商业在港交所披露，万达集团正初步考虑就H股进行一项自愿全面收购要约，要约价格不会低于每H股48港元现金。这一价格比收盘现价38.8港元高出近23.7%。

公告称，收购要约如经落实，将可能导致公司私有化以及公司于港交所除牌。

根据公告，截至3月30日，万达商业已发行65254.76万股H股以及38.748亿股内资股，照此计算，万达集团收购万达商业H股的成本或不低于300亿港元。

万达商业在H股市场被低估，已经大幅破发

有业内人士称，万达商业市值被低估是行业共识。

2014年12月23日，万达商业地产在香港联交所主板挂牌交易，招股价格定于48港元，募集资金达到288亿港元。

今年以来万达商业的股价一直在40港元左右徘徊。至3月30日，其收盘价为38.8港元/股，按照2015年度万达商业每股盈利为6.62元人民币计算，其市盈率只有4.62倍。与上市时的48港元/股相比，万达商业股价下挫19%。

(图片来源：网易imoney)

在香港上市的恒大地产，市盈率也只有5.62倍。

而A股的万科，按停牌前的价格计算，市盈率是16.7倍，为万达的3倍多;同样登陆A股的绿地，按3月30日的收盘价计算，市盈率高达33.7倍，是万达的7倍。从这个角度来说，收入、利润都并不差的万达在H股被这样对待，就很是委屈。

溢价私有化，是为回到A股铺路

“私有化的做法只是一种过渡手段，最终目标还是回归A股，从这个角度来看并不太意外。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于相对资金密集型的房地产企业而言，在估值更高的A股市场上市不仅能实现更可观的融资金额，同时也能获取更高的股权溢价。

实际上，早在去年7月3日，万达商业便通过了《关于首次公开发行人民币普通股(A 股)并上市的议案》。

8月18日，公司批准A股发行方案，拟发行不超过2.5亿股A股。彼时CRIC研究中心朱一鸣等分析师指出，“海外投资人普遍不看好万达的新模式和新业务，而万达认为，内地投资人能够比海外投资人更清楚的认识万达的价值所在”。

到了去年11月，这家商业地产巨头便在证监会官网上披露其招股说明书申报稿。

在万达商业A股新股发行之前，公司实际控制人王健林直接持有6.788%股权，并通过万达集团间接持有43.712%股权，此外王健林妻子林宁也持有3.181%股份。因此在新股发行后，公司实际控制人并未发生变化。

自A股市场从2014年末起出现一波大牛市后，多家在港上市的内地房企陆续寻求回归A股的途径。旭辉曾透露将寻求分拆商业地产在A股上市，富力也披露了回归A股计划。

地产巨头要回归A股容易吗?

虽然回归A股在情理之中，但是万达商业这种地产巨头能否顺利登陆A股呢?

一个影响因素是公司主营业务。《北京商报》提到，有分析认为，这一年多来除了绿地等少数国企借壳上市之外，尚未有其他房企成功于A股实现IPO，且在经济转型的背景下，新兴产业有望获得更多上市机会，而对于体量庞大、业务丰富的大型房企而言，难度较大。香港粤海证券投资银行董事黄立冲此前也表示，将经营成熟的子业务板块分拆出来在A股上市也许是更好的途径。

不过，万达商业正在转型的“轻资产”或许可以帮助其把股市讲的更好。中国政法大学资本研究中心主任刘纪鹏观察到，万达实施轻资产转型以来，已经把发展重点从建房、卖房转为主打品牌、设计和商业地产的出租。根据万达商业在3月23日发布的2015年年报，万达商业过去一年的租金收入从15%增长到35%。而2016年万达租金收入将达到55%，“完全实现了从重资产卖房到轻资产租赁的成功转型”。

另一个影响因素是排队等候的时间。地产行业自媒体大V“攸克地产”估计了一下，按照先来后到的原则，万达商业要到A股上市还要排队两年以上。

不过，攸克君也补充，“说不定万达商业回归A股的时间表也比很多人想象的要短得多，一般企业觉得难于上青天，在首富那里玩儿似的”。