珠海楼市去库存零任务 “十三五”甩开膀子建房

正所谓“这厢沧海苦，那厢尘世欢”。

就在一些城市苦于楼市去库存压力之际，珠海市正计划着在“十三五”期间，确保新增供应商品住房总面积一路走高。

新增商品房供应有空间

4月5日，珠海市住房和城乡规划建设信息网公布了《珠海市住房发展“十三五”规划(征求意见稿)》。该意见稿提出，“目前，珠海市正处于快速发展期，未来五年中需要继续维持相应住宅用地的供应，同时积极推进城中旧村改造，以保证住房总量达到需求标准。”

根据这份意见稿提出的商品住房建设年度时序安排：2016年，预计新增供应商品住房总面积为360万平方米;2017年，预计新增供应商品住房总面积为385万平方米;2018年，预计新增供应商品住房总面积为415万平方米;2019年，预计新增供应商品住房总面积为450万平方米;2020年，预计新增供应商品住房总面积为490万平方米。

按照这一建房强度，到“十三五”末期，珠海市城镇住房建筑总规模将达到9805万平方米，新建城镇住房总量约为2583万平方米，人均住房建筑面积达到37平方米。

今年2月28日，广东省政府印发《广东省供给侧结构性改革总体方案(2016-2018年)及五个行动计划的通知》。在广东的“去库存行动计划”中，珠海因“库存规模小、需求旺盛”被列为四类城市，没有设定“去库存”的指标。

2015年，珠海的商品住房库存面积约为157万平方米、1.5万套，按照每月25万平方米的去化速度，消化库存仅需6个月。

3月16日，《珠海市供给侧结构性改革去库存行动计划(2016-2018年)》对外公布。珠海市住规建局局长王朝晖表示，到2018年，全市商品住房去库存周期基本控制在16个月以内，非商品住房去库存周期明显缩短。

显然，眼下的珠海不仅没有楼市去库存的压力，反而有新增商品房供应的巨大动力和空间。

根据这一行动计划，珠海市停止对商品住房项目实施“90平方米以下套型住房占全部套型70%以上”的要求，以优化的户型配置引领全市住宅发展规划。为继续释放有效需求，在全市范围内，居民(含非户籍居民)购买144平方米以下的商品住房不再需要提供社保或纳税证明。这意味着，珠海正式给房地产限购全面松绑。

而早在2014年9月26日，珠海市就已经放宽了本地市民及外地人在中心城区购买144平方米以上的大户型的限制条件。

“十二五”期间，珠海市新增城镇新建住房面积约2000万平方米，完成该市“十二五”规划目标的117.6%，其中商品住房完成规划目标的123.4%;保障住房的统计均按照套数，完成规划目标的141%。在居住水平方面，用2015年常住人口与现状住房总建筑面积测算为39.25平方米/人，超过规划确定的居住水平目标。

根据上述意见稿提出目标，到2020年末，珠海市城镇常住人口保障性住房覆盖率力争达到40%，进一步加大对外来人员的住房保障力度，建成较为完善的、以公共租赁住房为主的全口径、多层次、能循环、可持续的具有珠海特色的新型住房保障体系。

珠海市住规建局的分析显示，珠海市商品住房购买人约50%为非本地户籍人士，主要可分为三类：一是长期或有意向在珠海投资创业、工作、生活的人;二是为珠海宜居环境所吸引，休闲度假型、候鸟型及部分养老型;三是看好珠海经济发展前景及房地产升值空间的投资型。

“对第一类购房人群予以支持，尤其要鼓励、支持在珠海投资创业的高素质人群购房，对后两类购房人群则分别进行必要的调控。”上述意见稿称。

楼市走上“疯狂”之路背后

今年2月，珠海当地媒体调查发现，楼市库存已消化得差不多了，一些楼盘开始没房可卖，随之而起的是不断走高的房价。

3月1日，珠海西区的10个楼盘宣布集体涨价。3月份以来，珠海西区的房价涨了30%至40%，房源一推出就被抢光。

根据中国指数研究院最新发布数据显示，2016年3月，珠海房价环比上涨2.72%，达15067元/平方米，全国排名第九。3月全国房价TOP10城市分别为：深圳、上海、北京、厦门、三亚、广州、杭州、南京、珠海、温州。

网易房产公布的数据显示，珠海楼市高烧不止，继3月份50个楼盘涨价后，4月延续上涨势头，珠海全市有69个楼盘涨价。

腾讯房产珠海站的一份报告称，“近期珠海楼市用‘火爆’二字形容一点也不为过”“珠海楼市走上‘疯狂’之路”。业内人士认为，没有去库存压力，珠海在限购全面取消的情况下，楼市会进一步出现涨价态势。

调查发现，以往珠海楼市以本地人、内地人、港澳人士为主，在限购前几乎各占三分之一。而随着横琴自贸区快速发展，琴澳一体化进程加快，珠海限购政策全面放开，珠海楼市迎来更多的香港、澳门地区甚至印尼看房团，在珠海投资置业的境外人士也明显增多。

记者注意到，就“珠海房价你怎么看?”问题，一项调查显示，珠海超八成网友认为，“房价还会继续上涨。”

目前，广东省内仅剩广州和深圳两个城市仍然实施“限购”，这让处于“金三角”一端的珠海成了购房“洼地”，大量购房者涌入。

数据显示，珠海去年已经赶超比邻的一线城市——广州。中原地产数据显示，2015年广州全年新房网签均价为15009元/平方米，珠海为16006元/平方米，珠海的新房均价已经比广州高出947元/平方米。从分片区来看，珠海去年住宅均价最高的区域是横琴，均价41182元/平方米，高于广州新房均价最高的越秀区和天河区。

据《第一财经日报》记者了解，珠海楼市趋旺，除了松绑因素外，还在于珠海城市环境的不断改善。

环境保护部此前通报的2015年全国城市空气质量状况显示，2015年全国空气质量相对较好的前10个城市中，珠海名列第九名。去年中国社科院城市与竞争力研究中心发布的“2014年宜居城市竞争力前200名城市”排名中，珠海位居第一，再度被评为全国最宜居城市。

2014年，珠海市林业用地面积达48588.6公顷，森林覆盖率达33.6%，人均公园绿地18.75平方米，到2017年珠海市森林覆盖率将达到37.93%，城区绿化覆盖率达到49.96%，全面达到国家森林城市指标。

“绿色已经成为珠海人最普惠的生态福利。”4月6日上午，在珠海召开的“首届亚太城市林业论坛”上，珠海市副市长潘明说，近年来，珠海市把创建国家森林城市作为改善人民生活条件、增强人民福祉的民生工程，在珠海大地上建起了大大小小的城市公园、绿地，构建了城市森林景观。

《珠海市供给侧结构性改革去库存行动计划(2016-2018年)》也提出，未来两年，将加快实施新型城镇化战略，抓紧完善主城区外围地区交通和公共服务设施的配套，推进新城新区的开发建设。以珠海市“十三五”总体规划为引导，加快完善中心城区外围地区的交通、教育、医疗、文化、体育等公共配套设施建设，促进多功能土地用途开发，进一步提升新城新区的宜居、宜业品质，引导房地产市场发展适应城市发展和产业发展的需求，实现产城融合。