济南最大烂尾楼盘身后事：彩石山庄十年维权路漫漫

有很多事情，我们只能知道它的开始，无法了解它的现在，更无法预料它的结局。

对购买了济南彩石山庄的2087户购房者来说，当初法院的“暂不受理”立案，或许现在成为了他们的“福音”。

现在，他们都拿到了相应的“补偿款”。虽然与房价涨升幅度相比，这笔款子显得“少了点”，但与“打水漂”相比，这还算是“落袋为安”。

如果法院当时准予立案，购房户无疑都会胜诉，但胜诉者拿到的都将是一纸无法执行的法律文书。

这个维权，最终没有一户走诉讼渠道，全部是通过调解的方式解决。

这个维权故事，持续了近十年。在今年的全国“两会”上，彩石山庄问题的解决被写进了最高法的工作报告中。一个案例被写进最高法的年度工作报告，这种情况并不多见。

江北第一大烂尾项目

事情还要从2006年开始讲起。故事的主角是三联集团。

在2006年前后，三联集团的财务紧张状况已经使其难以为继。这应当与当时的政商关系有关。济南标志性建筑的泉城广场，三联集团拿了不少钱。三联集团开发的当时号称江北第一大盘的阳光舜城项目，很多是省直部门的宿舍，房款迟迟不能到位。

这个时候，张继升眼光瞄向了彩石山庄项目。也只有通过这个项目汇拢资金，才能缓解三联集团的资金困境。这可以说是三联集团的最后一搏。

当时采取的手段大致是三个方面。一是，低价。彩石山庄位于济南的大东郊，已经出了绕城高速公路。但济南确定的方针是向东部发展，房价具备上升空间。每平方米2600多元的房价，令不少人心然怦动。

二是，社会广推。从2006年开始，到2008年彩石山庄停工，彩石山庄项目都是济南市每次房展的主角。

三是，全员营销。公司的管理层被分派了任务，完成有奖，完不成则罚。后来，三联集团的很多管理人士背上“人情债”，也背上了“自身债”，因为他们中很多人为了完成任务，也认购了彩石山庄。

最终的结果是彩石山庄项目完成了预售9.6亿元，2000多户。这还不包含“团购”。因为有的省直单位一下子就“团购”了上百套。

这近十亿元的房款都去了哪里？张继升曾经告诉记者，除了彩石山庄开工的前期准备之外，还有一部分是弥补了过去的亏空。到彩石山庄那里，能用的资金其实已经很少。

阳光舜城项目，当时号称是江北第一大盘，但据三联集团人士称，这个项目不但不赚钱，还留下了一系列遗留问题。

按照当初的合同约定，彩石山庄项目应该于2008年10月交房。但在挖下几个大坑之后，2008年9月，三联集团下达了停工通知，从此就再没有开工。也就是从那时候开始，购房者开始了维权之路。

优先受偿权是关键

维权，购房者首先想到的是诉讼。但有关方面决定对彩石山庄的所有案件，均“暂不受理”。这将购房者推到了绝境。从此，上访的人群成了济南市街头的一道“风景”。

直到2014年6月，山东省政府研究解决彩石山庄项目问题，确定了“按照法治思维，在法律框架内予以解决”的指导思想。

山东康桥律师事务所首席合伙人、山东省政府法律顾问张巧良律师自始至终参与了彩石问题的解决。他告诉《第一财经日报》，要解决问题，首先就要解决优先受偿权的问题。

张巧良说，三联集团涉案土地等可供执行的财产层层抵押，享有优先受偿权的是银行等抵押权人，而非购房群众。按照法律途径，事件能否解决最大的难题是受偿权优先问题。这个问题不解决，即便启动司法程序，结果可能就是购房群众“颗粒无收”，这也是此前法院不予立案的重要原因。

张巧良律师提出，从立法精神和法治原则来看，在“彩石山庄项目”中，购房者应当被认定为消费者，与牵涉其中的金融机构、施工单位等相比，属于弱势群体，其合理合法的权益，尤其是涉及到生存的基本权益，应当得到尊重和保护。

为此，张巧良提出，支付了商品房全部或大部分款项的买受人的债权应该具有返还请求优先权。

这一法律意见得到了山东省委、省政府的认可，最终也获得了最高人民法院的支持。

“最高法院的支持是彩石山庄问题能够通过司法渠道解决的关键。”张巧良告诉《第一财经日报》。

金融机构失去了优先受偿权，他们能答应吗？记者了解到，政府方面答应以后可以通过调整项目规划，提高容积率等措施，以保障金融机构等的利益。最终金融机构也接受了。

实际上，如果问题继续僵持下去，金融机构的利益也得不到维护。面对这么庞大的维权群体，政府方面很难做出将标的物拍卖用于清偿银行贷款的决定。最终，金融结构做出了“妥协”。

更重要的是，最高人民法院关于优先受偿权的意见，金融部门需要认真考虑。

2087户全部调解解决

张巧良介绍说，通过前期论证，购房者可采取两种方式予以解决，分别是诉前调解和诉讼方式。大部分购房者同意采取诉前调解并经司法确认的方式来实现自己的权益。调解程序启动后，购房者和三联集团陆续签订调解协议，达成调解协议的，法院审查后出具司法确认裁定书。

根据调解意见，关于房屋买卖纠纷合同，三联集团除返还购房者房款外，还应当赔偿房屋增值损失。调解意见确认，三联集团与购房者签订的房屋买卖合同有效，三联集团一直没有交房，构成违约。现三联集团不能继续履行合同，购房者有权解除合同，要求三联集团承担不能履行合同的违约责任。三联集团与购房者解除房屋买卖合同以及网签协议，三联集团除返还购房者缴纳的房款外，依法还应赔偿正常合理的房屋增值损失。如购房者未足额支付房款，则三联集团按照购房者已付款占应付款的比例，赔偿房屋增值损失。

调解的过程并不轻松，因为群体庞大，各自的诉求并不相同。但最终所有的购房者还是签订了调解协议。

“磨了这么多年，脾气都磨没了。现在能够解决，想得到太多也不现实。能拿回来的，就权当赚的吧。”一位购房者如是向记者描述他的想法。他说，这也是大多数人的想法。

最终他拿回的是购房本金和银行同期存款80%的利息。

“往常，只有等案件调解或裁判作出后，法院才能进行执行拍卖。由于三联彩石山庄案件的特殊性，我们经过反复论证研究，开创了调解裁判与执行拍卖同步进行的模式。”济南中院执行三庭庭长刘江此前告诉记者。

2014年10月，彩石山庄的土地进入拍卖程序，随后以16.296亿元的价款拍出。

截至目前，三联集团彩石山庄案件涉及的2087户群众购房纠纷已全部解决，共发放执行款14.27亿元。

张巧良说，彩石山庄事件的妥善解决，实现了实体正义与程序正义的统一，法律效果和社会效果的统一，最终百姓利益得到保障，政府公信牢牢树立，不和谐因素得以弭除。

首先，它让群众看到了以法治手段可以寻求合法利益保障，也生动地昭示今后类似的大规模群体案件的解决首先应想到运用法治思维和法治方式；

其次，运用法律解决问题，要改变惯性思维，更要学会创新司法程序运用、创新法律适用、创新司法工作方式；

第三，各部门应通力合作，利益各方要顾全大局，推动事件有效解决；

第四，打破了“信访不信法”的怪圈，彩石山庄项目的解决，为我们提供了解决此类群体性纠纷案件的可复制性经验。

张巧良同时说，彩石山庄问题的解决具有可复制性。明确了购房者作为消费者具有优先受偿权，许多烂尾项目解决起来就容易得多。