党报评出租屋打隔断：这个"口子"开得好

前不久，住房和城乡建设部有关负责人对媒体表示，将鼓励住房租赁消费，允许将现有的住房按照安全、舒适、便利等要求改造后按间出租，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。

对于正在城市特别是大城市打拼的职场新人以及新市民来说，这确实是个好消息。近年来，大城市房价噌噌地长，许多人不仅买不起房，租房压力也不小。以北京为例，五环边上一套70平方米左右的两居室，每个月房租要4000元左右，对于普通工薪阶层来说，负担可不轻。住建部2015年对16个租房需求比较大的城市进行的一项调查显示，75%的租房者租住面积都在50平方米以下，证明小房子仍是租客们的心头好。但另一方面，租房市场的供给侧结构性失衡情况较为明显，市场上经济实惠的小户型房源少，供不应求。这种情况下，虽然人人都希望有空间独立、功能完备的居所，但最后高达50%的租客们还得“求合租”，以均摊超过自身承受能力的中大户型房屋租金。

“晚上有个睡觉的地方就行”“只要冬有暖气、夏有空调，面积小也没关系”……适应“求合租”的刚需，一些房主开始将大面积的卧室一分为二，或者把客厅、餐厅、阳台等空间打隔断，改造成卧室出租。这样一来，卧室多了、租客多了，房租收益增加不少。不过，有些房子就被改得不像话——一套房子被隔成若干独立空间，极端的情况下，经过拆改、加上下铺，一套90平方米的住宅变成个“大笼子”，居然能住上80多人。房子的承重墙被打掉、电线拉得到处都是、门前垃圾没人及时清扫、夜晚飙歌乃至打架声惊扰邻里……这样的群租房，不仅存在住房结构和消防安全隐患，还引发邻里纠纷等社会问题。一些不良中介或二房东通过私自改造房屋，牟取房租差价暴利，房主并不知道好端端的房子已被改成了“笼子”，待到房子出事，才惊知真相。

针对上述租房乱象，一些城市近年来严厉打击群租问题。不过有时未免矫枉过正，违规改造的“笼子”必须拆，将大卧室一分为二、客厅改卧室的房子也被要求恢复原状。这种“泼水倒孩子”的做法，让很多房主和租客都叫苦不迭。此次住建部首次从政策层面对“按间出租”形式给予肯定，并明确客厅等符合条件的空间可以改造成房间出租。这个“口子”开得好，一来有助于增加租房供给，摊低租客租房成本，一定程度上缓解租房难，让更多青年人、新市民得以心无旁骛地在城市中打拼，多了份安居乐业的盼望；二来政策明确了商业用房可以改为租赁用房，为盘活存量房、租购并举“去库存”打通梗阻；三是按照这一新政策，部分城市已经明确住宅改造时哪些可以改、哪些不能改，让接下来的管理工作有了抓手。较之以往明明管不住、管过头还硬要“一刀切”的做法，新的政策更有人情味儿、更有市场前瞻性、更具可操作性。

在日本东京、我国香港等人口集中的大城市，小户型出租房以及合租房，都是属于压不住的“刚需”——只要不把人撵走，他总有办法住下来，也总有合适的地方、合适的价格容他安身。在我国很多大城市，这种趋势已越来越明显。实践证明，“堵”不是办法，疏堵结合才是上策，应把合租现象纳入到制度化、规范化的管理中来。这首先需要进一步细化相关规定，比如明确哪些房屋可以隔断出租，并对最小单位面积作出规定，同时还需保障防火分区、安全疏散等功能，确保房屋住用安全。此外，要强化房主、房屋中介对房屋使用的安全责任，明确违规改造的惩罚细则，比如几年内禁止出租等，不让违规群租钻空子，搅浑按间出租这锅暖人的“热汤”。

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住房城乡建设部副部长陆克华表示，在一些大城市，特别是租赁的市场供求关系比较紧张的地方，住房难的问题确实存在。我部2015年做了专项调查，主要是对16个外来人口比较多、租房需求比较大的城市做了一个调查。有一组数据。租住房屋大概是以中小户型为主，50平方米以下的占到75%左右，但市场上能够租到的中小户型住房比较少，所以往往只能选择合租，合租比例达到了50%。为满足青年人、新市民的住房租赁需求，我们考虑采取以下的政策措施来解决这些问题。

第一，新建中小户型为主的租赁住房。要求各地结合住房供需的状况，将新建租赁住房纳入住房发展规划，合理确定租赁住房建设的规模，有序开展租赁住房建设。既要考虑供应的总量和规模，也要考虑套型结构比例，来更好地满足租赁的消费需求。

第二，允许将商业用房按规定改建为租赁住房。当前因为商业模式的调整等因素的影响，一些城市腾退出一些商业用房，还有一些商业用房处在闲置或者半闲置的状况，也有一些在建的商业用房项目预期的市场前景不好，特别是这些商业用房往往位置比较好、配套比较好、交通也便利，所以把这些房子改造成租赁居住，能够满足租赁住房的需求。既可以增加住房租赁的有效供应，还能够做到物尽其用，避免资源的浪费。对土地用途调整为居住用地的商业用房项目，为了降低租户的使用成本，用水、用电、用气的价格按照居民的标准执行。各地要根据实际，研究制定商业用房改建为租赁住房的具体操作办法。

第三，允许将现有的住房按照安全、舒适、便利等要求改造后按间出租，但是不得改变原有的防火分区、安全疏散和防火分隔等设施，必须确保消防设施完好有效。我们要求各地切实加强对这一类行为的监管，研究制定将现有住房改造后按间出租的条件以及人均居住面积的标准，单间最多居住人数等办法，确保房屋住用安全。地方上有一些探索，比如说上海市去年出台了政策，允许将符合条件的客厅改造成一间房间，单独出租使用，业内通常叫做“N+1”。从地方的实践来看，这么做，一是增加了中小户型租赁住房的有效供应。二是可以适当降低承租人租金的负担。三是有利于规范住房私自改造出租行为。