人寿等险企境外频频买楼 业内人士称未推高当地房价

随着国内外经济形势的变化，境外不动产投资已经成为中国企业全球布局的重要一环，这其中，保险资金扮演了一个重要角色。

当前，险资监管放松，境外商业资产租约长，回报率较高的特点也推动保险公司频频“出海”，成为境外投资主力。

据地产顾问机构——第一太平戴维斯统计，2015年境内保险公司参与共计约60亿美元的境外不动产投资，占全年总额30%。

今年4月27日， 中国人寿保险(集团)公司联合加拿大国际大型资产管理公司Brookfield，以3.46亿英镑成功收购伦敦金融区域的办公大楼—ALDGATE Tower, 初始回报收益率达到4.9%。

第一太平戴维斯参与了本次收购过程，为中国人寿提供相关交易服务。

Aldgate Tower位于伦敦金融城东侧的Aldgate East地铁站上盖，距离英国中央银行不到一公里， 总面积达30,377平方米。 大楼建成于2014年第四季度，共计16层。 目前该大厦出租率为94%，入驻的企业包括Uber、Aecom、WeWork、Tag、Ince & Co、Maersk等诸多明星公司。

作为国内最大的商业保险集团，中国人寿的本次并购，为2014年以来海外地产投资布局的第三子。

除了中国人寿，中国平安、安邦、阳光保险等企业也纷纷去境外购买物业资产。

国内保险企业为何频频出海?他们青睐哪些标的资产?风险如何规避?近日，第一太平戴维斯北京公司投资部助理董事王尧和张航为我们解答了上述问题。

他们认为，虽然近年来包括保险资金在内的中国资金纷纷去海外购买地产，但在当地总投资量中占比并不大，不能简单说是中国资金推高了当地房价。

问题：国内资金为什么要去海外买物业?对中国有什么影响?

王尧：海外不动产投资大概是从2011年开始，我们刚开始做这业务的时候主要客户就是中投。到2012年、2013年发生了很大变化，我们发现客户越来越多，从险资、银行、开发商一直到这两年开始慢慢增多的中小型民企，财富管理公司，高净值个人等。

这有几个方面因素，一个是宏观经济层面，中国当前GDP增速，包括房地产业在内的投资回报，已经不可能复制十年前的情况。

其实包括还有另外一个因素，人民币进入缓慢贬值通道、国内缺乏具有永久产权并且收益稳定的可投物业，成为这一波国内险资出海的大背景。

再有第三个，也是挺重要的因素，就是政策层面鼓励。2012年保监会出台保险公司境外投资办法，给大部分险资开出了通往国外的窗口，鼓励更多的险资把它的资产配置在海外。

其实之前他们也有这种需求，只不过政策层面没有给他们很明确的指引，从2012年底出来这个政策之后，大量的险资开始出海。

在险资配置不动产这块来说，中国企业的发展还是相对比较慢，其实全球排名前几名的保险公司，像AIA，这些公司的资产配比里头，有将近10%到15%是合理配置在不动产上面的。

去年我们做的一个统计显示，中国险企这方面只有2.3%，这个配置比率还是非常低。从保险业本身自身的需求，包括它资产的安全性，资产配置上需求来说的话，是有必要与国际对接的，从目前只有2.3%的占比提升到10%左右。

张航：本质上来说资金永远是逐利而为的，哪里有钱赚，资本就流向到哪里。从国家层面上讲，随着中央一带一路政策的推出，政府也是鼓励中小型的民营企业投资海外，他们也纷纷走出国门进行一些物业并购和开发，尽管项目标的投资额远没有险资、政府主权基金那么大，但毕竟也是踏出了第一步。

国内一个叫总部基地的民营企业在伦敦投资的项目就是一个很好的范例。总部基地集团2005年在北京丰台科技园成功开发了独栋总部企业园区，目前运营状况良好，落户园区的大型国企和上市公司多达40多家。

总部基地六年前在英国拍了一块地，位于东伦敦皇家阿尔伯特码头，是当地政府重新振兴经济的重大项目。他们之所以选择跟总部基地合作，是因为总部基地独栋式的园区开发理念，是为中小企业量身定制的写字楼。这可以为英国引入更多的中国企业投资英国。同时给当地带来更多的就业机会并拉动经济增长。

当然这个项目的规划也是比较符合英国当地政府对于振兴经济的要求。项目一期规划为22个独立写字楼，每个楼有1500平方米到2500平方米左右。之前这样的写字楼业态在英国是比较少见。英国传统的金融区，像金丝雀码头基本都是高层甲级写字楼，总部基地开发的位于城市新兴区域的科技园式的写字楼应该是第一次出现在东伦敦。

还有其他一些民营企业，他们联合中国主要的民营企业，组成大的投资集团。譬如说中民投目前也成立了一个并购基金，也积极在英国，北美地区寻找大型的整栋办公物业标的。

不论是从政府宏观经济层面的鼓励和刺激，还是从投资标的国当地的税务，法律的透明与完善程度来讲。中国资本流入境外发达市场国家，从交易保障和资金安全性上还是比较令人踏实和放心的。

另外纯粹从投资回报的角度来讲，现在中国二三线城市最近几年的甲级写字楼，包括商用物业的供给量，是远大于实际需求的。这就造成很多城市的大型办公物业空置率增加，商场运营困难，现金流不好。可是土地拍卖价格却不降反升，这都为更多投资资本流出创造了客观条件。

一线城市包括北京、上海、深圳，这三个城市目前写字楼的空置率还是可以接受的，但租金上升势头不再持续，也开始慢慢保持平稳。从租金回报的角度上来说，整个北京市场年回报率还不到4%，相比成熟市场回报率以及低利率的杠杆成本，这是相当低的回报。目前包括伦敦，纽约，投资核心区域运营稳定的办公物业基本上可以拿到4.5%的回报，甚至于到5%，这是很正常的。其它一些新兴区域，像日本，现在也有很多人在考虑投资日本房地产市场，因为它有银行负利率的刺激，这也为资本套利创造了空间。

问题：保险公司在投资海外地产的时候，有什么特点?

王尧：险资首先考虑的是安全性，第二是收益率，第三是这个国家的政治稳定度，第四是这个国家的法律法规、会计、税务的透明度，第五就是地产市场流动性。

2012年底出台的险资海外投资政策，涉及去国外投资房地产是有明确限制的，具体是多少个国家多少个城市为限，险资投不动产类只能去这几个国家。保险资金是一个长期性的资金，要保证每年的固定收益，其实它对收益的要求并没有像其他行业，比如开发商、私人企业那么高，它只要保证每年一个租金收益就可以了，过去几年可能是5.5，这几年降到4.5左右。

简单说一个例子，为什么这么多企业会选择在英国这个市场。首先英国它是一个政治稳定度比较高，再一个就是说它的税率、法律非常透明。

在伦敦来说，大部分险资为什么投写字楼?一般来说，写字楼是15年的租约，租约是每年只涨不跌的，其实很好匹配了险资的需求。买来15年，每年有固定化的需求，每年利润都在增长，这是很好的与险资匹配的产品。

此外，写字楼相对于酒店、商业、以及住宅开发来说的话，它对管理的需求并不是那么高。大部分险企不具备开发能力，一般来说它是不会介入到整个开发流程，也不希望有过多的人力、物力在盖楼，或者是物业的维护上。

问题：如果还有险资想出海的话，对它们来说，还有哪些风险需要去规避?

王尧：我们拿伦敦做例子，2011年平安买的一个楼，当时它买的初始回报大概在5.75左右。到当前最新的人寿的成交案子，它的回报率是4.75，可以明显看到当地资产价值已经慢慢炒起来了，收益比已经被压缩到一定程度了。

很多保险公司对资产也是越来越挑剔。包括位置、安全性、市场环境，也都是在做重新的评估。尤其美国存在一个加息预期，我们跟某一家保险公司聊，对购买的不动产定期会做一个资产价值的评估，这个价值评估最主要的指标就是无风险利率。

问题：中国企业去伦敦买物业，这些来自中国的资金在当地总投资中占比是多少?是否出现了中国企业买得多了推高当地资产价格的情况?

王尧：我们先拿澳大利亚做一个简单的例子，现在不少报道说，因为中国投资人过去了，把澳大利亚的整个房地产市场炒起来，搞得当地都没人能买得起房子了。但我看了一个数据后很惊讶，其实中国买家在这里并不是第一名或者第二名，它是排在第四，前面是美国、欧洲、亚太其他地区。

我们拿澳大利亚的豪宅市场举例，高端住宅里买得最多的人是加拿大和美国人，第二是欧洲人，第三是日本韩国这些人，第四才是中国人。从整个住宅市场来说，我并不认为是中国人把当地房地产炒起来的。

伦敦是一个对全球资本吸引都很大的一个地方，它首先吸引的是美洲、东欧、中东，其次俄罗斯、新加坡、中国香港的资金，然后才是中国内地的资金，是这么一个排序。其实中国这两年的投资量才占了当地写字楼交易量的20%。