上海松江新地王楼板价3.9万每平，保本要6万每平了！

7月1日，上海松江区的方松街道新城主城B单元B06-06号地块拉开2016下半年的土拍序幕。该地块东至龙马路，南至广富林路，西至河道，北至银泽路，出让面积86559.9平方米，容积率1.4，起始总价30.3亿，起拍楼板价25003元/平方米，紧邻轨交9号线松江大学城站，15家房企竞相抢夺。

记者获悉参与拍卖的房企名单如下：碧桂园，绿城，保利地产，同济，新城， 招商， 建发，合景泰富，中粮，K2，象屿，融信，滨江+平安，金茂+中铁，首创。

最终，合景泰富战胜多家央企，以47.35亿获得松江新地王，楼板价39073元/平方米。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，合景近期在上海没有太多土地储备，因此拍地也较激进。从成交楼板价来推算，未来保本价可达6万/平方米。地块周边在售新盘“誉品谷水湾豪庭二期”公寓产品成交均价约3万元/平方米，恒大的项目成交均价约2.8万元/平方米。该项目未来预期售价和当前产品售价落差将近1倍。并且该地块有附加条件，即10个月内开工，46个月内竣工，降低囤地的可能，而那么高的地价给盈利带来不小压力。

卢文曦进一步指出，短期来看，楼市预期已经被土地市场抬高。并且出让土地的位置也比较理想，尤其是中心区还有一些地块出让，预计将给中心城区房价带来压力。尽管7月是淡季，但是在土地市场的助力下，楼市或仍有表现机会。

事实上，今年以来全国土地市场都非常火爆。

中原地产研究部统计数据显示，50大城市合计土地出让金截至2016年6月28日达到了9655.9亿，同比上涨了38.5%。其中，国企拿到超过一半的地王项目。

上海的土地几乎都创造区域地王，对此在今年6月国土资源部也召开视频会议，安排部署土地利用总体规划调整完善工作，并给各地下发了《土地利用总体规划纲要(2006～2020年)调整方案》。其中上海原需保有24.93万公顷耕地，现在为18.80万公顷。新释放的土地指标一部分将作为建设用地，或可以缓解土地供求矛盾。

克而瑞的一份报告显示，2016年上半年经营性土地供应面积为19856万平方米，同比下降69%，其中三四线城市供应量下跌最为显著，新增供应量仅为2015年同期的12%。受供应收窄影响，上半年土地市场成交规模也维持在了相对低位，土地成交建筑面积为17248万平方米，同比微涨3%，较2014年上半年下跌55%，其中一线城市下滑幅度最大，成交面积同比下降41%，二线城市基本同比持平。从溢价率指标来看，一线城市2016年上半年平均溢价率高达56.3%，较2015年同期高出39.5个百分点。二线城市溢价率也达到了51.8%。

对此，克而瑞认为，下半年土地市场三四线土地供应仍将保持紧缩，热点城市地王涌现的频率或将有所放缓，但地价仍将维持在高位。目前苏州、南京等热点城市虽面临政策性压力，但在行业集中度快速提升，大中型企业规模诉求高涨的背景之下，土拍市场热度仍难出现实质性降温。