万科半年报：销售收入创历史新高 股权事件至少拖累31个项目

万科企业股份有限公司今日公布2016年半年度报告。报告显示，上半年万科实现销售收入1900.9亿元，同比增长69.9%;实现营业收入748亿元，增长48.8%。

2016年上半年对万科是极为特殊的半年，曾经被寄予厚望的发行股份购买资产预案尚未达成共识，部分股东一度提议罢免全体董事和非职工代表监事，延续至今的股权事件不仅使公司的正常运营受到影响，也进一步波及公司的合作伙伴、客户、员工和其他中小股东。尽管面对诸多非经营性困难，万科仍然交出了一份亮眼的半年报成绩单。从万科刚刚发布的2016年半年度报告来看，上半年销售增长势头强劲，销售收入迭创历史新高，各项新业务稳步推进。令人欣喜的是，万科于今年7月成功晋级《财富》世界五百强榜单，名列第356位，该榜单在阔别十年后，再次迎来专业住宅企业的身影。

“面对股权事件的影响，事业合伙人自觉维护公司正常运营，有效缓解了股权事件对公司各项业务的冲击。”万科董事会秘书朱旭表示，“下半年，公司管理层与全体员工将齐心协力、克服困难、全力维护经营秩序，公司也衷心的期待此次股权事件能够尽快得到妥善解决，让公司重新回归正常发展的轨道。”

传统业务增长势头强劲 销售再创历史新高

2016年上半年，万科坚持积极销售的策略，持续探索多元化销售模式，销售面积和销售金额双双实现强势增长。其中，销售面积达1409.0平方米，同比增长55.8%，销售金额为1900.8亿元，同比增长69.9%，表现亮眼。

值得一提的是，今年上半年，万科销售金额历时仅118天即突破1000亿大关，比去年同期足足缩短了59天，达到历史最短水平，在全国商品房市场的占有率进一步上升至3.9%。

与此同时，结算面积与收入呈大幅增长态势。报告期内，结算面积为654.6万平方米，同比增长43.6%，实现结算收入724.8亿元，同比增长49.7%。

上半年万科实现营业收入748.0亿元，同比增长48.8%;实现归属于上市公司股东的净利润53.5亿元，同比增长10.4%。利润增长慢于收入增长的主要原因，是当期结算的相当一部分项目为2014年房地产市场调整期内售出的项目。

由于销售规模远高于结算规模，公司已售未结资源进一步增长。截至报告期末，万科合并报表范围内有2,404.6万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约2,977.1亿元，较上年末分别增长30.6%和38.4%。

一方面是销售金额的强势增长，另一方面则是销售和管理费用呈下降态势。报告期内，万科销售费用占销售金额的比例为1.08%，较2015年同期下降0.33个百分点;管理费用占销售金额的比例为1.15%，较2015年同期下降0.14个百分点。

坚持审慎投资策略 新购入土地价平量足

上半年，万科坚持审慎的投资策略，严格控制投资质量，根据市场环境和实际发展需要合理补充项目资源，新购入土地价平量足。

朱旭表示：“上半年以来，热点城市的土地竞争趋于白热化，地价大幅上升，地价贵过周边房价的’地王’频出。但是，在审慎投资的原则下，2016年上半年，万科没有拿下一个高风险项目，也没有一个面粉贵过面包的地王项目。”

上半年，万科获取新项目70个，总建筑面积1260.1万平方米，权益规划建筑面积848.8万平方米，权益地价总额约465.8亿元，新增项目均价为5,488元/平方米。截至报告期末，按万科权益计算的规划建筑面积合计3,582.0万平方米，保持在滿足未來两年以上的开发水平。此外，万科还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，此类项目中万科权益建筑面积在报告期末合计约294.4万平方米。

从开竣工情况来看，上半年万科实现新开工面积1,665.6万平米，较2015年同期增长64.6%，占全年开工计划的75.7%，而在2015年同期这一数据则为60.2%;实现竣工面积702.5万平米，较2015年同期增长35.8%，占全年竣工计划的34.0%。根据截至目前的项目运营情况，预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。

城市配套服务商战略稳步推进

除了传统住宅市场表现不俗以外，万科围绕“城市配套服务商”转型战略推出的各项新业务稳步推进。物业服务和物流地产齐头并进，而新的海外业务则进一步推动了万科的国际化进程。

在物业服务方面，万科物业积极拓展住宅和商写物业市场，深耕中国核心城市，与睿联盟(由万科物业提供睿服务的物业管理组织)成员携手，拓展物业服务这一城市生活的“入口”型市场。2016年6月，中国物业管理协会和中国指数研究院联合发布2016中国物业服务百强企业名单，万科物业以综合实力蝉联“2016中国物业服务百强企业第一名”。

在物流地产方面，继2015年实现“从0到1”的突破以后，报告期内，物流地产业务新获取项目9个，按万科权益计算的规划建筑面积约37.4万平方米。公司坚持“聚焦大客户、聚焦重点城市、主打高标库产品”的核心战略，持续扩大布局，提升管理能力。2016年上半年，万科物流地产完成了大型资产包的收购与整合，形成了土地招拍挂、战略合作、单项目并购、资产包并购等多元综合的投资方式。通过不断引进优秀人才，公司已初步形成了具有行业竞争力的物流地产队伍，同时大力推进IT平台的建设，以实现客户管理、员工管理及资产管理的信息化。

在海外业务方面，万科坚持国际化的长期发展方向，在学习海外成熟市场经验和多元化商业模式的基础上，将海外成熟的产品、服务、战略资源等引进国内。上半年，万科在美国、英国和香港地区探索新的模式，实施新的项目。其中，公司在美国新增3个项目，成立了地产资产管理平台Brightstone，以推进海外地产金融化业务;在香港新增1个项目，继续专注于住宅和商业的开发、改造项目;在英国，公司与一家欧洲地产私募基金成立了联合开发平台。由此逐步树立公司的国际品牌。

财务稳健 资信评级

截至6月底，万科持有货币资金718.7亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和292.9亿元。公司有息负债合计人民币914.6亿元，有息负债占总资产的比例为12.8%。公司净负债率(有息负债减去货币资金，除以净资产)为14.18%，继续保持在行业较低水平。

上半年，万科在中国银行间债券市场完成了2016年度第一期和第二期中期票据发行，各发行人民币15亿元，发行金额合计为人民币30亿元，中期票据期限均为5年，发行利率均为3.2%。并且万科地产香港于2016年4月通过Bestgain Real Estate Lyra Limited进行了第五次发行，此次发行的3年期定息票据合计金额为36.5亿港币，票面利率为2.50%，体现了公司良好的资本市场信用。

值得注意的，尽管标准普尔、惠誉仍然维持公司BBB+的长期企业信用评级，穆迪仍然维持公司Baa1的信用评级，但标准普尔、穆迪均已关注到6月底公司股东的罢免提议，并表示该提议具有负面信用影响。

股权事件影响面有所扩大

尽管上半年各项业务稳步推进，但始于2015年7月的股权事件，也给万科未来的发展带来不确定性。

中报显示，由于股权事件至今尚未妥善解决，公司的正常运营已经因此受到影响，主要表现在新的土地项目获取受阻，合作伙伴和客户信心受损，公司业务拓展受到影响以及团队稳定性受到冲击等方面。同时，股权事件的影响已进一步波及至公司的合作伙伴、客户、员工和其他中小股东。

“鉴于土地招拍挂溢价率持续上涨，公司近年来约7成项目通过合作方式获取。但6月底以来，已经有部分合作方因为担心公司品牌、管理、融资优势不能持续，提出改变合作条件甚至解约，潜在项目拓展面临更大的不确定性。截至目前，公司已有31个合作项目因股权问题而被要求变更条款、暂缓推进或考虑终止合作。”朱旭表示。

此外，股权事件对万科的团队士气也产生了明显影响。据了解，目前猎头集中针对万科员工挖角的情况已经非常严重，而公司6、7月份离职率也明显提高。尽管目前尚未出现大规模离职，但由于担心公司前景不明，引进优秀人才的难度已经明显加大。

事业合伙人机制发挥

面对股权事件造成的非经营性困难，事业合伙人机制起到了稳定局面的关键作用。

目前万科合伙人持股计划通过资产管理计划累计持股占公司总股本的4.49%，其购买股票的资金来源和其为公司创造的经济利润密切挂钩，并通过杠杆承受更大的股价波动风险，体现了事业合伙人与股东之间利益共享、风险共担的精神。在股权事件的冲击下，事业合伙人作为公司的管理者和股东，自觉维护公司正常运营，有效缓解了股权事件对公司各项业务的冲击。

而项目跟投则在加快项目周转、节约成本、促进销售等方面也发挥突出作用。跟投制度实施以来，跟投项目从获取到首期开工的平均时间缩短了4个月，从获取到首期开盘的平均时间缩短了5.4个月，公司的营销费用率亦持续下降。截至2016年6月底，公司累计已有192个项目实施跟投。

“尽管事业合伙人制度一定程度上凝聚了人心，但当前的局势仍然非常困难，”朱旭坦言，真诚希望在以公司发展大局为重的前提下，各方最终能放下分歧，达成共识，找到妥善解决方案，使公司回归正常发展轨道，为全体股东谋求最大利益。

稳定队伍 控制风险 探索可持续发展模式

目前，全国住房销售增速大幅回升后已经有所放缓。以万科长期观察的14个城市为例，2季度商品住宅销售面积的同比增速由78.9%下降至25.4%。全国商品住宅成交面积的单月同比增幅在4月份达到45.9%，6月份降至14.2%。同时，上半年城市间的分化较为明显。一方面，主要城市新房销售面积大幅上升，在供应增长有限的情况下，商品住房库存量快速下降;另一方面，那些土地供应较多、人口增长较慢甚至负增长的城市，库存压力则仍然较大。

朱旭指出，下半年公司将面临更加复杂的宏观经济形势和市场环境，与此同时，股权事件给公司经营造成的影响或将在下半年进一步显现，这对公司后续经营提出了更大的挑战。

万科报告显示，为应对挑战，公司将以稳定队伍为核心要务，以控制风险为坚守底线，追求可持续发展。

“人才是万科最宝贵的财富和核心竞争力。下半年，公司将把稳定队伍作为首要工作，只有保留好优秀的团队，才能在白银时代继续创造优秀的业绩，为股东创造更好的收益。”朱旭表示。

同时，公司将继续排除外界干扰，严控投资风险，坚守质量底线，做好下半年的交付工作，提供令客户满意的产品。

在发展方式上，万科继续强调实现由规模速度型向质量效益型增长的转变，持续提升经营质量和管理效率。在业务上，万科强调将继续以城市配套服务商为定位推进转型，包括持续探索“轨道+物业”模式，加快物业服务、物流地产、商业地产等业务拓展，探索可持续发展模式。