非住宅且不存在房产预售，爆红“鸽笼房”产权存疑

据《广州日报》报道，在深圳热炒了近两个月的6平方米“鸽笼房”昨日终于亮相。 据称，这些极小户型目前已全部售罄，并且售出的均价达到150000元/平方米。

6平方米鸽子笼真名为侨城尚寓，位于深圳南山区华侨城沙河东路与新中路交汇处，整个小区一共有169套精装公寓。而引起关注的6平方米的小户型均位于6层到15层。几乎每一层楼都有一套面积大约为6.61平方米的极小户型，一共有9套，均为平层，面积从5.73平方米到7.48平方米不等。加上开发商赠送的面积，实际使用面积约有12平方米。

虽然是“鸽笼房”，却也有厨卫，工作人员介绍厨卫空间是开发商赠送的。不过，因为户型不方正，只有在房门关着的情况下才能走进厨房和卫生间。

有媒体报道称，售卖的6平方米小户型确有红本房产证。房产证登记信息显示：这套房子实际产权面积是6.68平方米，1998年的土地使用权证，70年产权，属于标准的限购限贷住宅类产品。

而在一个多月之前，《深圳晚报》在8月2日就曾报道称，深圳市规划和国土资源委员会南山管理局复函称该“鸽子笼”户型不属于住宅户型，也与房产预售无关。

复函中提到：“某某尚寓于1999年取得《深圳市建设工程规划许可证》，2006年取得《深圳市建设工程规划验收合格证》，该建筑功能为公寓和办 公。”2007年该楼盘办理房地产初始登记，其中6到15层共169套公寓转让给陈某某等个人业主，同年办理二级转移登记。在这169套公寓中，有12套 建筑面积在5.73到15.18平方米之间。目前，该楼盘被深圳市中执资本有限公司购买后重新装修，再向社会销售。那么这种房地产买卖行为即为市场三级转让行为，即俗称的二手房交易，与房地产预售无关。

复函中称，该栋建筑1到5层为办公，6到15层为公寓，不属于住宅。且深圳市规划和国土资源委员会从未批准过类似“鸽子笼”住宅户型，在今后的规划审批中也将依法依规严格审查，确保住宅户型设计符合国家省市的建筑设计规定及规范。

而2012年8月正式生效的新《住宅设计规范》明文规定：“由兼起居的卧室、厨房和卫生间等组成的最小套型住宅，使用面积不应小于22平方米。”深圳“鸽笼房”因为2004年就已经建成，或许不受影响。不过，深圳“鸽笼房”可能再无来者。

据了解，公寓与住宅产权存在比较大的区别。一般来说，公寓如果是在商业用地上建起的项目，是商业性质，将不能落户，因此也不能满足入学的需求。此外，按照《住宅建筑设计规范》的有关规定，居住产品中的住宅，必须满足日照、采光等相关条件。而公寓则不一定，因此同一幢楼中公寓的日照条件比住宅差。在建筑标准上，公寓不允许有外挑的阳台，户型显得封闭;公寓的水电往往是商用而非民用。与此同时，公寓类产品的贷款年限和住宅也有区别。