业绩点评|从地产一哥跌至二哥 万科销售额落后不能全赖股权大战

如果单以房企销售排行榜来论英雄，中国房地产的舞台上主角配角已经历了一场洗牌。

2016年10月27日，万科(000002.SZ，02202.HK)公布2016年第三季度报告。报告显示，第三季度，万科实现销售金额728.2亿元，营业收入422.6亿元，同比增长44.1%，实现归属于上市公司股东的净利润29.1亿元，同比增长45%。

此外，第三季度，万科实现结算面积338.4万平方米，结算金额394.3亿元，较2015年同期分别增长64.1%和39.1%。总的来看，前三季度万科结算面积与收入呈现大幅增长态势，实现结算面积993万平方米，结算金额1119.1亿元，较2015年同期分别增长50%和45.8%。

综合前三季度来看，万科累计实现销售金额2629.0亿元，同比上升43.7%，累计实现营业收入1170.5亿元，同比增长47.1%，实现归属于上市公司股东的净利润82.6亿元，同比增长20.5%。

尽管从数据本身而言，万科业绩表现不俗，但在行业中，万科已经失去地产一哥的头把交椅。

10月10日，恒大（03333.HK）发布的销售简报显示，今年前三季度，恒大累计合约销售金额约达2805.8亿元，累计合约销售面积及销售均价分别为3457.7万平方米及8115元/平方米，同比2015年分别增长117.9%、106.0%。

目前，恒大年内累计销售额已领先万科约177亿，并且单月销售已经连续三个月超越万科，领先幅度分别达57%、141%和87%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，大型房企之间的竞争已经到了白热化的地步。今年前三季度，恒大销售金额排名行业第一位，万科排名第二位，第三位则是碧桂园（02007.HK）。今年前9个月碧桂园销售额就已经突破2000亿元，同比增长超过160%至2255.7亿元。

万科认为，股权事件的负面影响尚在持续并且影响销售，市场分化和热点城市调控亦给公司业务发展带来进一步挑战。

万科董事会秘书朱旭表示，“目前，稳定队伍仍然是我们各项工作的重中之重，公司管理层正采取多种措施维持团队的稳定性，以确保第四季度各项工作的稳步推进，为客户持续提供高质量的产品和服务。”

但国泰君安分析师刘斐凡有不同的看法。“股权事情对万科有一定的影响，不利于公司拿地、融资、推案、营销。反观恒大，恒大在管理层和股权层面都十分稳定。但是对于一家管理成熟的大型房企而言，影响的程度是有限的。要分析万科的销售金额为何落后于恒大，更应该从公司的土地储备、货值和经营策略上找答案。“

刘斐凡认为，地产行业里，企业销售额的好坏跟可销售货值关系很大。截至6月30日，恒大的土储是土地储备高达1.86亿平方米，而万科的权益建面只有3582.0万平方米。

此外，刘斐凡对第一财经记者表示，“从公司经营策略来说，万科也是高周转模式，但是万科转型做新业务，方向是做城市运营商，不那么的专注单纯的房地产开发以后，销售增长肯定会变缓。但是恒大目前已经砍掉了粮油等业务，集中注意力开发房地产。”

恒大的野心不难揣测，在重组深深房A的协议中，恒大甚至不惜进行业务对赌。根据重组协议，恒大地产未来三年(2017-2019年)的合约销售额目标分别是4500亿元、5000亿元和5500亿元。刘斐凡预测，恒大销售业绩超越万科的格局将会继续持续下去。