专家视角 | 2017年长租公寓的七大猜想

近三年，越来越多的人投身长租公寓这个传统而新兴的行业。不管是“淘金者”还是“卖水者”，有激情与梦想，也有迷茫和无奈。一次次的论坛大会，人满为患，既是行业发展壮大的标志，也是行业初期渴望成长的写照。

公寓沉浮

2013年到2014年，公寓还是圈内人、少数人知道和关注的行业，大家还在讨论分布式公寓好做，还是集中式公寓好做。到了2015年，随着优客逸家、寓见、青客、水滴公寓等分散式公寓融资成功，自如上海公司成立，这一年是分散式公寓的“疯牛”年，大家拼命跑马圈地抢房源。

这一景象，集中式公寓在2016年接棒，今年，魔方、V领地、湾流、泊寓纷纷发力，几乎见项目就抢，可以说2016年是集中式公寓的“疯牛”年。也恰恰在这一年，分散式公寓融资受阻，不得不放慢脚步，潜心专研运营，优化管理，增收节支，回归生意本质。我们不知不觉在经济寒冬中，走近了2017年，未来这一年，公寓行业会发生哪些变化呢?

猜想一：租房金融，谷雨有霜

谷雨时节,对于来年的收成有巨大的帮助，但是还是需要注意倒春寒。租房金融创新会加快，但预测风控会更加严格。今年是租客分期产品丰富、完善和淘汰的一年。曾经迅猛扩张的京东白条、趣分租、斑马王国等纷纷退出租房分期市场，而58月付、房司令、会分期、盈家金融继续深耕，进入下半年，银行、保险资金开始试水租房分期。

鉴于租房分期产品的实质性风控要点是职业房东，所以现有的租房分期产品更多的是针对财务规范的品质公寓，中小职业房东越来越难获得租房分期产品的支持。明年会有更加创新的租房分期产品，强化风险控制的手段，为中小职业房东提供金融服务。今年还在摸索的装修贷、房东贷、项目贷，在明年都会得到发展和完善，优质的职业房东会率先得到资金支持。

猜想二：供应链产业与智能硬件，夏至日盛

供应链产业会更加丰富，智能硬件快速增长。公寓的供应商们没有专门开发公寓用的产品和服务，基本上是用廉价品替代研发适应公寓需求的新品，稍微讲究一些品质的公寓运营商，会部分使用快捷酒店的供应商体系。

分散的供应商不利于产品研发和成本降低，随着公寓市场容量的成长，明年会有更多的供应商研发公寓的产品和服务，如基础施工、瓷砖地板、收纳家具、保洁维修。智能门锁、电表、水表今年完成了市场教育，而且确实可以帮助公寓运营商提高效率，明年会快速增长，特别是智能电表。而水滴公寓在智能软件方面与九猪网团队合力开发“水滴管家”租房管理系统，主要为职业二房东提供房源管理SaaS工具。“水滴管家”一边获得B端客源和租房运营数据，另一边其对接租房发布平台，此后，团队计划在金融、租房装修上对接服务商，“水滴管家”提供服务。

猜想三：PMS分化丰富，小暑入伏

PMS管理系统的商业模式会分化，产品更加丰富。今年除了集中式公寓热，还有就是PMS系统热。今年的PMS主要在产品定位上体现差异，有的选择对管家进行管控的业务逻辑，有的选择了对管家进行赋能的产品逻辑，有的针对相对大型公寓设计产品功能，有的针对中小公寓设计产品功能，但除了几家选择收费进行变现外，其他企业还没有开始变现。

随着资本市场对盈利的期望，明年各家在商业模式和盈利模式上会加大探索，并逐步分化，有些重点发展智能硬件，有些走到线下参与公寓运营，有些选择金融服务，有些选择租房服务。相信，明年会有新的系统开发者进入这个市场。

猜想四：分布式开始盈利，小得盈满

部分领军的分布式公寓会实现盈利，发展逐步提速。分布式公寓的运营非常重，能把分布式公寓运营好，一定能把集中式公寓运营好。2015年分布式公寓忙于赶路，扩张的速度太快，运营工作不够深入和细致。为了生存，今年大家都勤学苦练，控制发展速度，提高入住率，降低运营成本，优化管理流程，打磨创业团队。

虽然分布式公寓一个完整的周期是5年，但经过今年的磨砺和快速成长，随着租金的上涨、成本的降低、效率的提升，明年会有企业实现月度盈利，一旦实现盈利，债权融资的路径会更多，股权融资也有机会实现，进一步提速扩张是必然。

猜想五：集中式加盟创新，芒种春播

正所谓，四月芒种麦在前，五月芒种麦在后。领军的集中式公寓会创新加盟模式，输出管理经验，快速复制自家公寓基因。这两年虽然集中式公寓一直探索加盟，但效率不高，也许是长租公寓和快捷酒店业主的需求和痛点不一样，酒店加盟模式水土不服。今年，商业嗅觉敏感的人开始关注长租公寓的机会，但考虑到机会成本，有资源的人会选择加盟模式试水长租公寓。到底长租公寓的加盟模式如何做才能切中要害，相信明年会有更多创新。

猜想六：中小职业房东，玉露则分

“白露”正处夏、秋转折关头，而中小职业房东会分化和加速迭代，但依然是市场主角。今年明显感觉到传统职业房东的压力，一方面是来自品牌公寓竞争的压力，一方面是自身产品和服务不升级或者升级不及时。在品牌公寓的市场教育下，租住消费升级的速度非常快，简单装修、没有服务、拼价格的传统职业房东会被市场淘汰，而曾经在公寓运营商工作过的管家，陆续进入职业房东市场，也有一些从经理人、其他行业转过来的职业房东，这批新兴的职业房东受过比较好的教育和职业训练，有较强的学习能力，逐步会成为职业房东的主流。

猜想七：开发商公寓布局，立夏迎满

开发商会加快公寓布局，接棒“疯牛”角色。今年有数十家开发商正式进入公寓行业，大部分开发商也在积极观望。房地产调控、房价上涨、地产低成本融资能力，都会加速开发商思考转型，进入公寓市场。一旦开发商批量进入市场，资源争夺战迅速升级，特别带着开发商买地的逻辑惯性来拓展物业，2017年“疯牛”的角色非开发商莫属。

(作者系水滴公寓创始人，冯玉光)