公寓运营的平衡之道

长租公寓，在很长一段时间里因为拿地和运营成本的制约，扩张期的长租公寓运营方和投资方大部分都处于亏损阶段。各方也一直都在探讨，长租公寓盈利的明天到底在哪里?是什么样的一个未来?鉴于此，有人提出，未来盈利的最关键或许还是运营以及增值服务，这两者才可能使得长租公寓盈利成为可能性。在采访中，各方关于如何实现利润与品质之间的平衡争论始终存在。如何找到可持续的盈利模式成为这一行业最为凸显的关键话题。

不容小觑的扩张期

当前，长租公寓的扩张不容小觑。随着YOU+国际青年、九猪、蘑菇公寓、优客逸家等众多品牌长租公寓纷纷占领北上广深等一二线城市，目前市场上的长租公寓不难看出，服务式青年长租公寓区别于传统租赁产品的是，它为青年人群提供长租的居住空间和服务，品牌化、连锁化、标准化的模式运营，相比传统的出租房会有更好的居住体验。

企鹅智酷《2015年中国网民房地产消费潜力报告》做的一份调查报告显示：不论是三四线城市，还是一二线，都有一半的人士没有房产。在一线城市中，高达57.6%的住户都是在租房。另一方面，租房者的消费痛点仍有待发掘和解决。根据《北京青年人才住房状况调研报告》显示，租房居住比例达52.20%，而在调研中仅有26.31%表示在租房过程中未遇到权益受损问题。可以看出，正是嗅到了旺盛的需求，伴随着互联网+概念的火热，越来越多的投资者进入住房租赁市场。

但是也不难看出，随着生活理念和消费理念的更迭，租客对房屋本身的居住条件、社交环境等更为重视，也更愿意花钱去获取更多和居住相关的服务。这些变化也意味着未来的租赁市场有着巨大的发掘潜力。同时，业内人士也表示，这种趋势也会影响运营者的思路，从而找到更符合市场期待的盈利模式。

然而对于运营者来说，他们可能没有很多的时间来慢慢找到盈利模式，毕竟自一个项目开门营业的第一天起，运营方就已经开始背负巨大的经济压力。

某长租公寓相关人士向记者透露了一组数据：在亚运村某地，一个总房间数60多间的长租公寓，前期投入共计500多万元，每月的流水有40万元左右;在十里河某地共有100多间客房，前期投入1300多万元，每月120多万元的流水。这其中，装修费用、租赁房屋费用和设计费用所占的比例最大。也有业内人士透露，长租公寓的盈利周期主要取决于运营能力。好的1-2年就能回本，差的5年以上。这其中存在很大变数。

此外，还有选房模型是否科学，客流、交通、周边租客的租金接受能力等因素，这些都是长租公寓要运营好必须考虑的关键因素。所以，运营一个长租公寓成为这个行业是否会持续壮大的特别重要的一环。

未来的运营趋势

关于运营长租公寓的未来趋势，需要讨论的重点包括公寓租赁平台、租赁后服务平台、社区资产管理平台、二房东平台以及公寓社交化。目前这些内容对于长租公寓整个行业来说，都还处于很初级的阶段。那么未来可能会有哪些趋势变化?

在本次专题研讨会上，有关方面表示未来的趋势最先发生变化的一定是来自由单一房屋租赁逐渐成为业主房屋资产管理。运营方会在这方面有一个转变。业主的房屋资产管理是未来所有公寓公司去努力的方向，未来可能还会有很多开发商以及经纪公司切入到物业资产管理。这些都将成为运营方在运营公寓时需要考虑的新因素和情况。

此外，关于长期持有和托管也会有变化。目前主要是集中包租方式，未来由于随着房屋资产管理会成为所有公寓公司努力的方向，那么由包租方式演变成房屋托管，这是必然趋势。首先，包租从长远来看，不是最理想的模式，这是一个重资产的策略。可是包租在现阶段是需要的，因为通过包租之后，公寓管理方可以对这个楼盘有一个定价权。可是随着时间推移，形成品牌效应的时候，一定要改变成托管模式。托管模式可以由重资产重心逐渐向运营管理为重心转移。

正如酒店业一样，单一区域经营最终会成为区域经营。但是对于公寓行业来说这个策略是否还适用?那倒未必。首先，突然进行跨城市的异地扩张其实有悖于公寓行业的初衷，那就是满足所在地人群的需求。不同的城市需求不同，规模化复制只会导致受众人群无法得以完全满足。所以公寓运营方目前达成较为一致的观点是，选择一个主战场做透，做到市场占有率第一，而不是追求不同城市的扩张。

对于运营方来说，单单只是收租来维持运营平衡是一件非常困难的事，那么如何将租赁消费升级和金融产品融合，建立一个复合型的收入才是理想模式。这也是未来运营方会着重考虑的问题，因为对于运营方来说，盈利模式永远都是最关键的出路。

此外，结合国外运营经验，中国公寓运营方未来也需要参照。早在1969年，美国最大的出租公寓运营商(Equity residential properties)EQR就已经成立，随着REITs的发展，美国公寓类REITs常年保持着8%左右的收益率，其后在1993年上市，是美国第一家上市的出租公寓REITs，标准普尔500指数的成员，目前市值已经达到275亿美元。定位于收购、开发和管理高品质的公寓，在全美拥有300多处物业、11万套公寓。EQR的发展历史对于未来中国公寓企业的发展有着重要的借鉴作用。

如何运营好一个公寓，正如如何将一个制造完成的飞机安全开上天再安全开回来一样重要。在未来，资产拥有方和被托管方更应该具备平等的话语权，同时有又法律制度的保障，进而这个行业才会平衡健康发展下去。