城市运营时代，招商蛇口PPC生态圈撬动价值重估

12月19日，在第一财经举办的地产汇年度峰会上，招商蛇口被评为“最具股权投资价值房地产上市公司”。

由第一财经日报社联合同策研究院发布的《2017-2018上市房企股权投资价值研究(A/H)》，基于上市房企2016年度财务表现，通过构建评估模型，从上市房企盈利能力、资本市场表现、企业运营能力、稳健性等指标，以及2017年1-10月的销售金额共同来评判其股权投资价值。

这份研究报告显示，招商蛇口在A股上市房企中，股权投资价值排行第三、运营能力排行第三、融资能力和规模排行第四、稳健性及资本市场表现排行第六、盈利能力排行第九。

结合公司目前股价及业务布局，多名行业人士指出，招商蛇口被低估，“城市和园区运营服务商”是招商蛇口的独特定位，随着其大量极稀缺的土地资源的释放、多元化业务的想象空间兑现，公司估值将得到迅速修正。目前，招商蛇口被认为是房地产行业中最具股权投资价值的上市公司之一。

进入千亿俱乐部

《2017-2018上市房企股权投资价值研究(A/H)》指出，从资本市场的表现来看，目前招商蛇口市盈率、市净率、市现率分别为12.5倍、2.54倍以及28.8倍，虽然市盈率及市现率高于A股上市房企平均水平，但结合招商蛇口可利用的资源，以及发展战略和布局，目前招商蛇口估值仍属被低估。

招商蛇口12月9日公告显示，2017年1-11月，公司累计实现签约销售面积505.25万平方米，同比增加20.68%;签约销售金额1026.0亿元，同比增加56.23%。

招商蛇口是最新进入千亿俱乐部的房企之一。千亿意味着房企规模间的分野，是招商蛇口2017年的目标，如今提前了一个月完成。

行业调整之际，千亿来之不易。看不见的内部，招商蛇口悄然生变，对土地储备的获取可视为观察招商蛇口的一个入口。

广发证券研报显示，2017年前三季度招商蛇口在热点城市获得38个项目，土地购置建筑面积545.05万平方米，总地价655.85亿元，占前三季度销售规模的84%，维持了较高的拿地力度。

而10月，招商蛇口新增苏州市科技城、天津市滨海北塘青海湖路等三个项目，总地价为120.59亿元;11月，招商蛇口新增常熟市尚湖项目、东莞市麻涌镇项目、新西兰奥克兰Hobsonville BB9 项目等三个项目，总地价为10.94亿元。

也就是说，截至11月末，2017年招商蛇口已新增46个项目。可以对比的是2016年全年，招商蛇口共获取27宗项目。

值得一提的是招商蛇口获取土地项目的方式，除了传统招拍挂和旧改等常见路径外，招商蛇口开始了政企合作。

今年3月，招商蛇口、武汉市青山区国资集团、武钢集团在武汉就三方成立平台公司举行合作协议签约仪式，以平台公司为主，介入武钢集团的存量土地开发。牵手武钢集团的一个多月后，4月25日，招商蛇口宣布与昆钢就合作开发昆钢、昆钢所属企业拥有的及拟收购的有关房地产开发项目和存量不动产签订合作协议，一口气获得昆明九个项目的操盘并表权。

东北证券分析师认为，招商蛇口提前完成千亿目标，优质土储将支撑其未来增长，维持对招商蛇口的“买入”评级。

《2017-2018上市房企股权投资价值研究(A/H)》显示，是作为央企，招商蛇口背后有着丰富的资源。招商蛇口正逐步推进前海土地整备计划，拥有前海土地合资公司41.25%股权，并主导前海2.9平方公里土地的开发建设。虽然完全市场化运作无法一蹴而就，但这些土地在适当时机释放后，对招商蛇口的业绩增长贡献将不可忽视。

邮轮及园区龙头呼之欲出

招商蛇口业绩的增长一定程度上得益于“前港-中区-后城”模式(Port-Park-City，PPC)，即生态圈式成片区开发。

此模式的本质是片区开发的引爆逻辑。通过交通枢纽和城市地标的建设，集聚社会注意力与产业资源，围绕交通枢纽拓展产业发展区域，形成有产业主题的园区，作为以产业发展带动城市化的载体，促进产业的集群发展和人口的持续流入。

2015年12月，招商蛇口重组上市，调整单一的房地产开发主业为园区开发与运营业务、社区开发与运营业务和邮轮产业建设与运营业务三架马车并行的主营业务结构。

招商蛇口三项主业是“前港-中区-后城”模式的具体实践。而在房地产开发之外，园区业务和邮轮业务成为招商蛇口拼搏的另一个战场。

今年11月，好消息传来。2016年11月12日，招商蛇口太子湾邮轮母港正式开港运营，至今已满周年，各项运营数据创亚太地区邮轮港口开港首年之最——

开港一年来，与太子湾邮轮母港合作的邮轮公司共6家，有7艘邮轮停靠，已结缘丽星邮轮处女星号、银海邮轮银影号、歌诗达大西洋号、皇家加勒比海洋航行者号等国际知名邮轮，进出母港的邮轮共计118艘次，航线涵盖越南、日本、泰国、新加坡、马来西亚等9个国家和地区，共停靠35个港口，总客流数159052人次。

在邮轮产业大放光彩的同时，招商蛇口园区业务亦在高速发展，有望成为招商蛇口迎接地产下半场挑战的最有力的筹码。

招商蛇口已有多年的园区开发与运营经验的积累，深圳蛇口工业区便是其得意之作。目前，招商蛇口在立足蛇口样板园区的转型升级的同时，也积极将蛇口模式对外复制。

今年年初，与华为合作落地中央首批双创示范基地，并与优客工场、SOHO中国等先后达成合作，将分别持续推动联合办公、生态社群与产园办公、产业孵化等领域的创新。

今年上半年，招商蛇口先后与湖北黄冈蕲春县、深圳市光明新区政府签署产业园区及产业新城项目合作协议，并与北京通州政府成立设台湖镇产业新城项目公司。目前在全国各地，还有十余个重点产业新城项目正在跟进中。

在广州、重庆、青岛等多个城市开展主题特色产业园区的开发和运营。另外，在国家和招商局集团“一带一路”的战略部署下，招商蛇口也将积极拓展海外业务。

多元化业务破局存量时代

综合三季报数据，今年招商蛇口在加速获得住宅开发土储及园区项目、运营邮轮业务的同时，也在适度提高杠杆水平，积极扩张业务边界。

中金公司分析师张宇指出，“招商蛇口三季度末净负债率52.1%，较2016年末提升33个百分点，预计这一比例伴随公司规模扩张仍有适度上升空间，但资产负债率将保持75%以下。”

看不见的内部，招商蛇口悄然生变。在多元化加持下，千亿之后的招商蛇口更具想象力。看准消费升级带来的潜在机会，招商蛇口近年来在健康、养老、文化、教育等行业都在强势布局;并着重培育健康地产、医疗地产和旅游地产等创新项目，尤其把长租公寓纳入公司战略业务之一，应对存量时代，寻求规模和利润新的增长点。

如在大健康领域，今年7月，招商蛇口与印尼力宝集团共同成立的医疗合资公司——招商力宝医院管理(深圳)有限公司开业揭牌，以医学影像业务为主要商业模式，在境外，投资、管理和运营影像中心业务，在国内则投资、改造、升级精品医院，培育持有型医疗地产。

养老业务方面，广州金山谷项目是招商蛇口养老地产落地项目，与法国高利泽集团合作，集活力长者公寓和专业护理院于一体。招商蛇口内部人士透露，除广州金山谷项目外，公司还有数个养老项目处于前期规划阶段。

在长租公寓领域，招商蛇口更是扮演着一个纪录打破者的角色。

先是在12月1日，以招商蛇口为发行人的资产支持专项计划、全国首单储架式长租公寓CMBS获批成为国内规模最大的长租公寓类资产证券化产品，融资规模达60亿，超过保利在10月发行的规模为50亿的ABS。

按照招商蛇口的计划，此次通过资产证券化募集得来的资金将优先用于未来长租公寓的发展与运营。招商蛇口董事总经理许永军表示，将把长租公寓打造成为招商蛇口转型创新的标杆和先锋。

10天之后，招商蛇口再破自己在长租公寓领域的资产证券化产品融资规模纪录，宣布与建设银行签署长租住房租赁业务战略合作协议，在银行间市场注册200亿元“飞驰-建融招商住房租赁资产支持票据”。据悉，这是国内首单银行间市场长租公寓ABN。

12月1日获批的60亿长租公寓CMBS，相加12月11日宣布的200亿元ABN，短短半个月，招商蛇口已为长租公寓募集260亿元资金。

低调运营数年，招商蛇口是最早布局长租公寓的房企之一，如今其壮志雄心暴露无遗——中短期实现全国重点城市品牌落地，规模达10万间，未来通过并购模式加速扩张，扩容至100万间。

多家券商认为，招商蛇口已经进入规模快速扩张时期，依托于大股东的背景，招商蛇口成为邮轮以及园区产业龙头指日可待，加之公司积极探索多元化业务，盈利点丰富，为招商蛇口筑起较高的安全边际。