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去年销售同比增96%,旭辉逆势加杠杆

第一财经APP 2018-03-15 15:04:00

在行业弱周期里,旭辉计划增加财务杠杆,实现弯道超车。

旭辉控股(0884.HK,下称“旭辉”)昨晚发布2017年年报数据。2017年全年,旭辉实现合同销售金额1040亿元,同比增加96%,全年合同销售面积629万平方米,同比增加116%。

面对2018年的局势,旭辉总裁林峰对外公布的销售目标是1400亿。“我们关注销售额增长的同时注重销售质量,确保回款和利润,目前旭辉回款率在85%左右。而考虑到我们的财务杠杆较低,我们将有更多的空间去腾挪资金,为后续的超车做好准备。”林峰告诉第一财经记者。

净利润同比增长72%

从年报数据看,旭辉合同销售金额1040亿元,同比增加96%。根据克而瑞统计显示,旭辉排名TOP15。

按其披露数据看,旭辉在苏州、合肥实现当地市场第一占有率,并在杭州、宁波、上海、重庆、天津、沈阳市场进入当地占有率前十位置。

和很多公司增收不增利比,旭辉的净利润出现了较大幅度的成长。根据年报,旭辉净利润为人民币48.3亿,同比增长72%;核心净利润达人民币40.8亿,同比增长45%。同时,2017年的毛利率29.7%,2016年则为25.4%。林峰认为,盈利能力的大幅增长主要是旭辉产品结构的调整。

第一财经记者注意到,自2016年以来,旭辉开始逐步调整自己的产品结构,加大对改善型产品的打造。2017年,旭辉改善型产品占比54%,而2016年同期产品占比51%。

克而瑞分析称,通过增加改善型产品规模,可以有效提高产品溢价,如果开发商在改善产品进行投入,可以获得周边约10%的溢价。

因此,旭辉开始完善自己的产品线,形成了铂悦、江山、赋、府、公元、城六个产品系,分别针对不同消费能级的客户群。

相比于大部分房企较高的负债比,旭辉是目前负债率较低的公司之一。

根据年报,净负债比率50.9%,同类其他房企此指标超过80%。在融资成本上,旭辉2017年平均融资成本为5.2%,2016年同期为5.5%。

较低的负债同时,旭辉进行了快速的全国化布局。从某种意义看,2017年是旭辉进入全国性开发商的一年,其实现了全国化纵横布局。

根据年报显示,旭辉2017年新进入城市18个,完成全国布局超过40城,全年新斩获78幅地块,新增项目总建筑面积超过1320万方,同比增长104%。

“除了横向版图的扩大,旭辉还增加区域战略纵深。比如开拓环沪都市圈,新进入无锡、温州、太仓、嘉善、平湖;开拓华南,布局港粤大湾区,新进香港、东莞、中山、厦门、南宁等;开拓山东、东北,布局青岛、济南、临沂、石家庄、大连等。”林峰向记者介绍。

不难发现,长三角是旭辉的布局重地,尤其是经济较好的二线城市。

从土地储备看,目前旭辉拥有公司土地储备3100万平方米,加上已付钱、待确权挂牌的大概有5100万平方米,平均价约7000元/平米。

林峰表示,2018年旭辉全年可销售资源超2500亿元。按照这个数据,旭辉的上述销售目标相对“保守”,业内预计旭辉销售要远超上述销售目标。

 

弯道超车机会

对于未来的预期,林峰显得尤为谨慎。他认为目前地产处于弱周期,房企在销售、回款、融资方面都将面临更大的压力。

“今年行业整合还会加速,中小房企的时间窗口越来越少。我们更多关注行业弱周期下的强周期城市,寻找目前还在低点的城市进行建仓,并把握好金融周期,进而实现弯道超车。”林峰告诉记者。

按照旭辉规划,其未来要进入TOP8的行列,因此其每年都需要跑赢对手和行业。

如何实现弯道超车?

“我们在销售、回款、融资、买地都要实现稳定发挥,目前旭辉的负债较低,我们的负债红线在75%左右,因此我们可以用更多财务杠杠来进行土地购买。同时,我们可售货值有超过7000亿,未来有较大的销售空间。此外,我们的很多战略合作伙伴均是港资企业,他们的融资不受国内金融环境影响,可以和我们一起在弱周期实现发展。”林峰告诉第一财经记者。

事实上,旭辉在业内一直有“合作之王”的称号。易居中国CEO丁祖昱表示,旭辉是目前战略伙伴最多的企业。“合伙可以让房企优势互补,并有效降低经营风险。”丁祖昱告诉记者。

记者不完全统计发现,包括恒基、平安、银盛泰、华宇等企业都是旭辉的战略合伙伙伴之一。

2017年7月,旭辉通过配股,合共集资超过24.2亿港元,引入平安人寿成为公司战略股东。完成交易后,平安将持有旭辉扩大后约9.9%股份,成为公司的第二大股东,双方在房地产开发、授信与业务创新开展全方位的战略合作。

易居智库研究总监严跃进认为,旭辉在这个弱周期具备财务优势,对于房企而言最重要的就是资金,通常有资金的房企可以在下行周期实现快速发展。

从某种意义看,旭辉通过之前的财务和合伙策略,实际上给旭辉的经营不断增加杠杆,为其经营发展进行了铺垫。业内和多位竞争房企高管认为,旭辉是最具潜力冲击一线的房企。

不过,旭辉在今年依旧面对非常多挑战,激烈的竞争让每个企业的人才都相对紧张。“我们有两个城市总跳槽都出去做了总裁,打造人才供应链是我们的重点工作。”林峰说。

责编:陈姗姗

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