揭秘万达商业高执行力背后，业务运营压力巨大

日前，万达员工坠楼事件发酵，一时间万达商业的整体运营状况和管理体系备受关注。

第一财经记者多方采访了解到，在万达集团内部，有一套非常严格的高执行力体系，所有的项目甚至到会议都有严格的“销项法则”。自万达商业从H股退市以来，万达一直希望将自己的商业回归A股，提高商业的整体资产回报显得尤为重要。因此，万达的商业地产业务整体压力巨大。

转型中的万达商业

早在2016年的万达年会，万达集团董事长王健林就说：“我好几次给万达商业建议，你们是不是在2017年底或2018年把地产改去得了，别再当地产商了。”

经过一系列的运作，万达系目前正在向这个方向转型。

万达集团曾发布公告称，万达商业更名为万达商管集团后，1-2年内消化房地产业务，万达商管今后不再进行房地产开发，成为纯粹的商业管理运营企业，各方将推动万达商管集团尽快上市。

今年2月，大连万达商业地产股份有限公司发布公告称，为贯彻公司发展战略，公司更名为“大连万达商业管理集团股份有限公司”，注册资本45.27亿元，经营范围包括房地产开发及销售、商业服务设施投资及管理等。经大连市工商行政管理局核准，万达商业已于2018年2月22日办理完成工商变更登记手续。

王健林曾表示，万达轻资产分为两类，一种叫做投资类，一种叫做合作类。投资类就是别人出钱，万达帮别人找地、设计、建设、招商、竣工运营后移交给别人，其中还有一个资本化程序。合作类就是万达既不出钱，也不出地，觉得项目合适，跟别人签合同，帮别人建设，建成后租金三七分成。轻资产战略提出一年之内，轻资产万达广场开业24个，新发展轻资产万达广场47个，其中合作类轻资产万达广场签约37个。

目前看来，万达商业依旧是万达的主要业务之一。

截至2017年末，万达集团收入2273.7亿元，其中商业地产收入1125.4亿元，完成年计划的104.1%，同比减少21%；租金收入255.2亿元，完成年计划的101.4%，同比增长30.3%。

2017年，万达集团新开业广场49个，万达茂1个，万达旅游小镇1个。其中开业轻资产广场24个；开业重资产广场26个，新增持有物业面积329.6万平方米，扣除转让文旅项目、酒店减少的几百万平方米持有物业面积，万达累计持有物业面积3151.1万平方米。

高周转下的高压力

“与绿地、万科、恒大等业者相比，万达的可售项目的售价并不高，这就造成其交易额低，我们都看到万达集团拿地的成本控制得比较好，但是其配套开发的成本其实并不低，比如一些商业设施的成本很高。文旅项目最典型，其旅游用地的获取成本很低，可配套投入非常高，所以文旅板块数千亿元的投入导致该业务本身在短期很难盈利，这些都会导致万达利润率低。值得注意的是，万达集团一直是一个高周转的企业，高周转速度远远大于其他同业者，其资产负债率也不低，高周转是指必须快速拿地、快速销售、快速回收、快速拓展新项目，就是因为万达利润率低，所以其才需要通过高周转来快速回笼资金，比如18个月建成一个万达广场，万达系要依靠快速建成，快速租售来高速回笼资金，然后再投入到新项目中，这是一个相辅相成的循环。”克而瑞乐苇创始人兼克而瑞旅游地产总经理胡晓莺向第一财经记者分析。

在采访中，第一财经记者了解到，万达系的高周转不仅仅体现在18个月建设一个万达广场，同时还体现在相关的其他业务板块，比如对于万达电商的布局要跟上商业联动的步伐，对于万达“飞凡”App装机率和合作伙伴的开发等也有高要求。

然而，万达商业的盈利情况和万达电商业务的发展并不十分理想。

万达商业年报显示，截至2017年底，万达商业归属母公司净利润200亿，同比2016年末下滑34%。经营活动产生的现金流净额255.8亿，同比下滑32.6%。从总资产看，因为之前的一些项目出售，万达商业总资产为6891亿，同比下滑8.26%。不过，在出售资产后，万达商业的负债率有所下滑，为64.76%，同比下滑7.83%。

而万达电商则在5年作别三任CEO。有接近飞凡的人士对第一财经记者透露，飞凡CEO似乎是一年一签的合同，飞凡的投入不少，可惜见效慢。还没找到合适的突破口去带动流量，高管压力都特别大。尽管飞凡也做了改版升级，但普及率依旧不高。按照王健林的设想，飞凡计划力争在2018年实现盈利，2020年利润超百亿元并实现上市。但要实现这个目标似乎难度不小。

“万达是目标完成型的企业，尤其是在商业项目板块，一般采取‘销项法则’即完成一件事就核销一件，然后做下一件，且每件事情都有具体的完成时间和指标。大家都看到业绩压力和盈利压力，高周转之下自然压力巨大。为了达标，万达内部执行力非常强，比如执行力三要素是时间节点、责任人、完成情况。甚至可以细化到计划分解，费用分解，指标分解。以建设一个万达广场来说，所有细节都是这样拆分，每个团队和负责人都有具体的指标，如果到点没有执行好，就会有绿灯、黄灯和红灯制度来一步步警示你。所以整个体系运作都非常高效且压力巨大。”一位在万达内部工作多年的人士透露。