中国房地产下半场：保障房和商品房并行

 编者按：

当2011年全国保障房建设任务确定为1000万套，当各地以签署“军令状”的形式将可能是当地原计划建设量数倍的保障房任务领到手，当国内大多数一、二线城市以限购政策约束人们的购房行为时……中国房地产市场的“上半场”正在走向终结，“下半场”即将拉开帷幕。

如果说，“上半场”是以房地产市场的完全市场化为特点，那么，“下半场”的最显著特点就将是：保障房与商品房并行。这意味着，已经习惯了完全市场化的开发商们，将不得不重新适应新的“市场游戏规则”——那些在“上半场”还被视为商品房刚性需求的群体中，将有一部分转而成为保障房的保障对象，中低端商品住宅的市场将在一定程度上被保障房所取代。

由此引发的，在有限的土地供应中，当其中的大部分被用于保障房建设后，留给商品住宅的空间还有多少?那些致力于开发中低端商品住宅的开发商们，要不要参与到国家大规模的保障房建设中去?这些，都是每一个开发商都必须在今年考虑清楚的问题。当然，明年再想清楚也可以，只是，等想清楚时，可能已经太晚了。

==本文导读==

成都保障房“跑步前进”：140亿元建400万平方米

大规模建设保障房：钱从哪出?地价哪来?

广州保障房任务与现实的距离：从4.3万套到可能的13万套

30亿社保基金投资南京保障房

保险资金欲投保障房

保障房大量入市 商品住宅“多空平衡”

上海：挂牌竞价出让保障房用地 多为国企接盘

==阅读全文==

成都保障房“跑步前进”：140亿元建400万平方米

李秀中

在全国掀开保障房建设大幕之后，成都今年将开工建设400万平方米的保障房。这个开工量超过成都前三年保障性住房建设总量的两倍。为此，成都将投入140亿元建设资金(不含土地费用)。

不仅如此，“十二五”期间，成都计划建设保障性住房和改造棚户区住房将达到2000万平方米，是“十一五”期间保障性住房建设量的5.6倍。当然，保障房建设在土地供应和资金筹措上仍然面临困难，不过，成都市政府确立了“按需建设、应保尽保”的总体要求，要求持续加大政府投入，加快保障性住房建设。

140亿元的投入

日前，成都出台了《关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见》(下称《实施意见》)，该文件显示，2011年，全市将新建、改建、采购、租赁、配建保障性住房和改造棚户区住房达到400万平方米。而此前几年的数据是：2008年全市新建保障性住房26.5万平方米，2009全市新建保障性住房55.5万平方米，2010年全市新建保障性住房100万平方米。

在2011年保障性住房建设计划中，廉租住房40万平方米，经济适用住房35万平方米，限价商品住房77万平方米，公共租赁住房204万平方米，棚户区改造住房44万平方米。成都市住房委员会办公室副主任张宏介绍，本月底，成都保障房建设用地全面落实，10月底前确保开工建设。

张宏表示，为准确摸清保障对象底数和住房保障实际需求状况，成都市建立了低收入住房困难家庭实名制档案，并对保障对象实行动态管理。目前进入保障房数据库的有4.6万户。在制定保障房建设计划之前，有关部门还对待保对象进行了摸底调研，包括他们的意愿及保障方式、保障住房户型、区域等实际需求情况。同时，“成都将农民纳入住房保障体系的方案也即将出台。”

成都市去年出台的《关于全域成都城乡统一户籍实现居民自由迁徙的意见》明确提出，要建立分区域统一的城乡住房保障体系，第一次将住房保障由单一的城镇延伸到了“城乡”。2012年底前将住房保障体系覆盖农村，实现城乡居民人人都能居有定所的目标。

据张宏介绍，成都今年400万平方米的保障房建设将总共投入140亿元建设资金，这还不包括土地等资金。不过，全国各地保障房建设中都面临土地、资金的难题。为了加快保障房建设，成都在土地、资金上都得到充分保障。资金主要由四个渠道：土地出让收益的10%，公积金增值收益(扣除风险准备金和管理费用)，财政预算和融资贷款。而保障房土地在年度土地利用计划中单列。

日前，国家开发银行与成都市政府签署了《支持成都市保障性住房发展合作备忘录》，将给予成都保障性住房建设提供贷款。而引进社会资金进入保障房也是未来一个方向，成都市将给予土地划拨、免收建设配套费等优惠措施促进社会资本进入。

将会对市场产生影响

《实施意见》提出：“通过加快保障性住房建设、加强房地产市场监管、暂时实行住房限购措施等方式进一步加大解决中低收入家庭住房困难力度，既满足居民家庭住有所居的刚性消费需求，又满足居民家庭改善居住条件的合理消费需求，维护房地产市场平稳健康发展态势。”

四川中原地产市场研究中心总监卢华表示，在政府出台限购令和保障房建设计划等一系列政策之后，将会抑制房价过快上涨。她认为，之前穷人和富人一起在房地产市场中“机会均等”地“抢房子”，在政府出台保障房政策，有了明确的界定后，一部分中低收入人群会分流去购买保障房。

《实施意见》明确2011年中心城区廉租住房保障家庭年收入准入线标准由2.2万元提高到2.8万元，调整后的廉租住房年收入准入线标准已占上年度成都城镇居民人均可支配收入的46%左右，在全国同等城市中处于较高水平。经济适用住房保障家庭年收入准入线标准由4万元提高到5万元，将更多无力通过市场解决住房问题的家庭纳入经济适用住房保障范围。

另外，按照《实施意见》规定，成都市将继续加大公共租赁住房保障力度，扩大公共租赁住房保障覆盖面。公共租赁住房保障对象不仅包括成都市城乡中等及中等偏下收入家庭、具有本市户籍的新就业大中专院校及职校毕业生，还将缴纳一定期限综合社会保险或城镇职工社会保险的非本市户籍务工人员以及在工业集中发展区就业的企业员工纳入保障范围。

卢华表示，有些限价房和经济适用房条件还不错，这些购买型保障房会吸引一部分购买人群，而且一些廉租房和公共租赁房也不错，去年政府招标的保障性房源，也都要求交通、配套便利。“今年政府出台了保障房建设计划，会给老百姓一个定心丸，如果执行力度到位，而且每年累计起来，也是不小的数字，将会对市场产生实质影响。”

大规模建设保障房：钱从哪出?地价哪来?

回建强

新“国八条”政策宣布，2011年我国要开工建设1000万套保障住房，几乎在2010年开工规模基础上翻了一番。其后，温总理在与网友交流时更是宣布“十二五”时期，我国要建设3600万套保障房，平均每年要实现760万套。

相比而言，目前的保障房建设计划数量和规模大大超出此前几年建设的总和，住房保障工作成为政府工作的重中之重，甚至是当务之急。针对国务院提出的今年开工建设1000万套保障房的目标，各地已经通过签“军令状”的方式领取了各自的任务。某种意义上，住房保障工作已经从“政府责任”提升到了“政治任务”的高度。

住房保障的高调推进，也引发了社会的广泛讨论，最突出的两个问题是：如此巨量的保障房建设，其资金和土地是否有保证?简单算一笔账，1000万套保障住房建筑总面积至少在5亿平方米以上(以平均单套面积50平方米计)，当年至少投入资金1.3万亿以上(以平均每套13万元计，每平方米土地、配套、建安等成本约2600元)。五年3800万套约需5万亿以上资金。

现实情况是，保障住房资金的来源还比较单一，主要是商业银行贷款，还有少部分来自公积金增值收益的一部分。由于保障性住房，特别是其中的廉租房和公共租赁房建设资金回收期长，回报率低，社会资金(包括商业银行贷款)参与投资的积极性不高。资金来源的匮乏与住房保障庞大的建设计划所需的巨额建设资金形成了鲜明的对比，同时也是一对不太好调和的矛盾。

再看保障住房的土地问题，1000万套保障房大约等于5亿平方米的建筑量，以容积率2为计算标准，需要2.5亿平方米的土地(约2.5万公顷)，如果加上配套设施和道路所占用的土地面积将更大。如此规模的保障房用地量要连续划拨五年，这些地从哪里来?是否和当前我国所谓确保18亿亩耕地红线目标相悖?

如果在年度土地利用总规模不变的情况下，大规模地进行保障房建设，无疑将对市场化商品住房的发展产生巨大影响。即便能够筹集到如此大规模的保障房用地，这些保障计划能否从计划变为现实依然有比较大的不确定性，也有公平配租配售、市场需求等方面的考量，相关调查研究似乎并不扎实。

目前，包括北京、上海在内的保障房建设集中区域，廉租房、公租房更多是采用配建方式进行，即在出让商品住宅用地时，政府要求开发企业配建一定比例的保障房。很少有地方采用集中兴建廉租房或公租房的做法。即便是上海近两年在积极推进保障房建设，其在郊区多个基地兴建的也是以经济适用房或中低价位商品房为主。而国务院则要求3600万套保障房要以廉租房和公租房为主，这也是现实与规划的一个巨大反差。

另一方面，作为保障房建设的责任主体，地方政府承担了直接的任务。地方政府大建保障房，把70%以上的住宅用地划拨给保障房建设，就要放弃巨额的土地出让金收益，同时，动迁安置、市政配套、基础设施建设却一样也不能少，这将给地方政府的财政带来巨大的压力。地方政府很难有积极性大力推进保障房建设，这是今年保障房建设必须面临的重大问题。

综合来看，大力建设保障房是解决我国房价过高的途径之一，但建设保障房的资金、土地、落实等一系列问题都不可小觑。要循序渐进，在风险可控的条件下采取多方渠道和方式筹集资金，要在保障地方政府积极性的情况下加大保障房土地的出让力度，要通过对财税体制进行改革优化，缓解地方政府财权事权不统一的情况，提高地方政府的积极性，多措并举，才能为保障房大规模建设保驾护航。

(作者系北京中房研协技术服务有限公司研究中心总监)

广州保障房任务与现实的距离：从4.3万套到可能的13万套

张艳红

中央下达的1000万套保障房硬指标，无疑将打乱很多城市的既定计划，广州便是其中之一。

2月底广州两会期间，该市住房保障部门高调公布：今年全市计划新建保障性住房4.3万套，为历年新开工面积之最。但这个数字很快将被更高的任务所取代，而这两个数字之间，土地、资金的缺口，以及增加的工作量，都让“完成任务”变得遥不可及。

“计划”与“任务”的缺口

日前，来自广东省建设厅的信息显示，在全国今年新建1000万套保障房的计划中，广东省总共领到了31万套的任务，相当于去年12.5万套的近3倍。具体是新建和筹集廉租房4.79万套，其中以租赁补贴形式完成1.02万套、以实物分配方式3.77万套;经济适用房3.08万套;公租房9.28万套;限价房11.5万套。

据悉，广东省建设厅会与地方政府需要签署一份《广东省解决城镇低收入家庭住房困难目标责任书》，通过签下这样一份“军令状”，广东将包括廉租房、经适房等在内的年度新增保障性住房保障任务分解到各市，落实资金和用地，并于次年考核，完不成任务的就约谈、问责。显然，中央层面的“军令状”形式已被地方政府所效仿并层层下压。

广州最终会分配到多少，目前还无定论。但有官员透露，广州可能会分到13万套的任务。

另一知情人士透露，目前建设厅还没有做出最后的决定，一些城市还在做“讨价还价”的工作。

虽然最终任务未能披露，但显然担子都不轻——因为广州市今年原本只计划了4.3万套保障性住房，即使加上一定数量的公租房，总体上与中央下达的任务之间差距也很大。

一位不愿透露姓名的相关人士表示：“大家都很困惑。一是土地，二是资金，还有各种繁琐的手续，都不是一时半会可以解决的问题。例如某个手续不齐全，城管立刻就会来干涉!”事实上，去年广州竭尽所能才勉强上马4万套保障房，而且还算不上彻底完成，但今年要在去年的基础上增加几倍，这在很多人看来，几乎是不可能完成的任务。

另外，突然增加的供应量将用于何处，也让上述人士颇感不满。他指出：广州今年做了4.3万套的计划，是对需求进行摸底的，加上去年的开工量，刚好可以解决登记在册的7万套低收入人群住房困难问题。但现在突然增加这么大的供应，该给谁住呢?

广州市社会科学院科研处处长彭澎则预计：剩余的房源可能鼓励政府调整申请家庭的准入门槛，像上海刚刚所做的那样，提高申请保障性住房家庭的收入标准，惠及一些普通收入家庭。

资金困局

据知情人士透露，广州市国土房管局相关负责人已经签署了“军令状”，接下来的工作一方面是继续“讨价还价”，另一方面便是思考各种能够帮助完成任务的方法。

由于土地掌握在政府手里，因此保障房所需要的土地并不是最棘手的问题，甚至可能是最先协调到位的一个环节，真正困扰广州的，恐怕是资金。

日前，广州市住房保障办公室透露，广州今年计划投入保障性住房的资金为89亿，这还仅仅只是涉及最早计划建设的4.3万套保障性住房，并未考虑到中央新下达的任务。

但即便是89亿资金，对目前的广州财政来说也并非一笔小数目。广州市财政局公布的数据显示，去年广州土地出让收益仅有455.6亿元，跌出全国土地收益城市的“十强榜”。今年为了贴补财政，广州市财政局在两会期间披露财政计划时提出“卖地646.5亿”计划，但业内人士仅把这一目标视作“美好愿望”，并不一定能够如愿以偿。

彭澎表示，今年的房地产市场情况是可以预计的，开发商如果缩减投资，必然对广州的土地出让收益造成压力。

如何解决资金困局，将是广州是否能够完成中央下达的保障性住房指标的“关键”所在。

据悉，广州国土部门计划借力开发商，引导开发商资金参与保障房建设。其方法很可能是在“出让土地中强行搭配限价房或者公租房”。

广州合富辉煌首席市场分析师黎文江提醒：公租房将突破资金瓶颈，有望取代经适房成为住房保障主要形式，而广州细则第二条和第五条均有关于商品住宅用地和三旧改造用地配建公租房的规定，开发商要有思想准备。

不过，不少开发商对目前政府的调控持强烈的“反弹”情绪，加上未来销售回款下降导致资金链条紧张，此番是否会给政府保障房捧场而接受搭售方式，目前尚不得而知。

只是广州市国土房管局相关负责人表示，土地出让前会先进行摸底，尽量避免土地流拍。

30亿社保基金投资南京保障房

赵晖

全国首个社保基金投资保障房计划意外地花落南京。2月底，全国社会保障基金投资南京保障房30亿元信托贷款项目签约仪式在江苏省南京市举行。

南京市住房和城乡建设委员会主任、南京市委住建工委副书记周金良对《第一财经日报》记者表示，这是双方一拍即合的一个计划，南京是全国社保基金投资的第一个城市，这也是全国社保基金投资保障房计划的一个开始。

据了解，这笔资金可为南京市提供8万套保障性住房。周金良表示，之所以能拿到“第一单”，和南京的保障房建设态势比较好有很大关系，保障房建设一直是南京城市建设的重点工作，2002年至2009年底，全市保障房开工建设1270万平方米，竣工交付总量达1010万平方米。

据新华社消息，全国社保基金理事会副理事长王忠民在签约仪式上表示，这次南京保障房信托项目贷款是全国社保基金以信托产品形式投资保障性住房在国内启动的第一单，也是全国社保基金理事会落实国家战略、支持保障性住房建设的一项创新之举。

王忠民当天还对媒体表示，今后，全国社保基金还将选择合适的项目参与，投资规模不会小于南京保障房项目。

周金良表示，保障房建设最大的问题就是资金，他们为此动足了脑筋。尤其是投资上，做了很多尝试和探索，其中既有政府投的，也有很多银行贷款和金融工具来加快保障房建设，满足各类不同对象的保障房需求。

根据《关于制定南京市国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议(讨论稿)》，未来五年内，南京市要完成建设各类政策性住房2000万平方米，“十二五”期间新开工面积中要竣工1100万平方米，预计将提供各类保障性住房27万套，其中廉租住房1万套，经济适用住房3.2万套，公共廉租房3.5万套，限价商品房1.3万套，拆迁安置房18万套。如此一来，到“十二五”末，南京保障房总量将达到3000多万平方米，达40万套，其中包括廉租房、经适房以及满足“夹心层”和新就业人员的公共租赁房。

事实上，和很多人想象中大相径庭的是，投资保障房似乎是一笔不错的生意。资料显示，去年以来，全国社保基金投资规模达到8500亿元，年增长率达到9%。据了解，社保基金主要投资于固定收益资产、境内股票、境外股票、实业投资、现金及等价物五大类。其中，半数以上必须投资于固定收益类产品。

据了解，此次全国社保基金是以信托贷款的形式向南京市保障房公司发放30亿元贷款，期限2年11个月，年利率6.05%(社保利率5.45%按季度浮动，信托费用率0.18%，担保费用率0.42%)，由江苏省国际信托有限公司发行，民生银行提供连带责任担保。

据知情人士透露，全国社保基金将资金交由民生银行代为“托管”，南京方面需要将相关的保障房项目投资规划详细方案提供给民生银行，经民生银行审核通过后再将相应资金提供给对应的保障房项目。

有分析人士指出，稳妥是社保基金愿意投资的一大原因，这是一桩比较“稳健”的投资，这个投资价值相对来说比较高，刚好也可以解决保障房的资金来源问题，“主要的操作模式是社保资金通过银行的贷款，再通过一些担保公司担保，最终达到了增值，又促进了社会民生的发展，所以双方才这么快定下来投资。”周金良表示。

保险资金欲投保障房

●全国政协委员、中国人寿总裁杨超：

在拟提交全国两会的提案中建议，尽快出台险资参与保障性住房投资及管理的相关细则。

由于一些资金运用的具体实施细则还没有明确，目前渠道放开还只是名义上和形式上，使得保险资金对基础设施股权、不动产、新兴产业等一些领域和项目的投资尚不能进行实质性运作。

同时建议，由保监会、住建部等部委牵头，尽快出台保险资金参与保障性住房投资及管理的相关细则，并给予一定的政策倾斜，从而在促进保障性住房建设和发展的同时，实现保险业又好又快的发展。

●全国政协委员、中国平安集团董事长兼首席执行官马明哲：

已于近日提交提案，从关注民生工程的角度，建议发挥保险资金改善民生的作用，利用保险资金支持国家保障性住房建设。

保险资金参与保障性住房建设，也符合保险资金的投资要求。保险资金的特点是规模大、久期长，追求资产负债的合理均衡匹配和长期可持续的稳定回报，对资金运用的安全性要求很高。保障性住房建设，不同于一般的商业不动产投资，具有地方政府负责、指定土地划拨、规定利润空间、承诺回购等强制性要求，对于保险资金而言，是风险可控、长期稳定、担保可靠的投资品种，符合当前保险资金资产负债配置的需要。同时，也有助于降低保险资金运用对资本市场的依赖度，有效规避市场波动给保险资金运用带来的风险。

在具体措施上，提出三点建议，首先，保险企业设立投资保障性住房建设的专项基金，按照“政府主导、商业化运作”的模式，建立高效率、低成本、高透明度的运作机制，与政府共同推进保障性安居工程的建设与发展。

其次，保障性住房的投资收益不高，考虑到保险资金的基本回报要求，建议政府对保险资金参与的保障性住房建设项目给予一定的税收支持政策，减免相关税负，提升保险企业参与的积极性。

此外，基于保障性住房的公益性、长期性、稳定性等特点，建议保监会将保险资金参与保障性住房建设划归基础设施建设类的投资，按债权级别分类，允许保险资金通过基金、股权、债权等多种方式投资，支持保障性住房建设。

保障房大量入市_商品住宅“多空平衡”

世联地产市场研究部/文

作为房地产市场调控的重要手段之一，保障房建设已经进入了“快车道”。保障房市场的建立和完善，与商品住宅市场组成多层次的供应体系，能够有效实现“住有所居”的目标。具体到两个细分市场，保障房对商品住宅市场的影响究竟如何。世联研究认为，短期内，将分流商品住宅市场的部分需求，长期来看，能够避免商品住宅市场面临频繁调控的困境。

保障房将冲击商品住宅市场的低端需求

2010年，新“国十条”条款明确了2010年保障性安居工程建设目标，即“建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套”。至2010年底，官方统计数据显示，2010年全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套，超过预期目标。

历来保障房建设由于缺乏资金周转和利润的驱动，其建设周期往往比商品住宅长，但在政府的高压态势下，2010年完成效率惊人。根据多个省市公布的保障房建设计划，其中经适房、公租房和廉租房、棚户区改造的比例约为1：2：2。假设2010年基本建成的370万套保障房在今年能够转为有效供给，我们分别对各类型保障房对商品住宅市场的影响进行分析。

一、经适房建设。一方面，提前释放准备租房人群的购房需求，即原本准备租房的人改为购买经适房，比例假定40%;另一方面，改变准备购房人群的购房需求，即原来准备购买商品住房的人改为购买经适房，比例假定60%。

二、公租房和廉租房的建设。一方面，过渡准备租房人群的租房需求，即原来准备租房的人改为租赁公租房或廉租房，比例假定80%;另一方面，改变准备购房人群的购房需求，即原来准备购买商品住房的人改为租赁公租房或廉租房，比例假定20%。

三、棚户区改造。棚户区不属于保障房，但棚户区改造会涉及一定比例的安置住房，主要为经适房或廉租房，因具体的安置房建设量难以确定，暂不纳入计算范畴。

根据国家统计局公布的数据，2009年，全国商品住宅市场销售面积8.6亿平方米，其中经济适用房销售面积0.3亿平方米。2010年，全国商品住宅销售面积增长8.0%， 假定其中的经济适用房销售面积同样增长8.0%，可以推算2010年扣除经济适用房后的商品住宅销售面积约为8.98亿平方米，以商品住宅100平方米/套考虑，2010年全年销售约898万套。

在世联2010年市场回顾的分析报告中，我们推测2011年销售量与2010年基本持平，可以推算2011年保障房市场分流商品住宅市场需求的比例达到8.2%(74万套/898万套)。对于不到一成的分流比例，世联研究认为，目前保障房的供给来源还主要依赖新建，为了扩大住房保障制度覆盖面，地方政府应该多渠道筹集保障性住房房源，考虑通过改建、购买、长期租赁等多种方式。

完善两个市场

构建多层次供应体系

自1998年住房改革以来，多层次的城镇住房供应体系一直是空中楼阁，经适房投资额在商品房中占比逐年下降。与此对应的是，住房商品化的趋势愈演愈烈，迫使大量的中低收入阶层试图通过商品住宅市场释放需求。当快速上涨的房价与中低收入阶层的收入比逐渐拉大时，房地产市场便遭受质疑，各方声讨不断。

从2007年开始，房地产市场表现出短周期内密集调控的态势，已经经历了多次调控，但每每陷入愈调愈涨的怪圈，促供给和抑需求的调控逻辑面临掣肘，虽然保障房建设也经常被提及，但真正落实起来，受地方经济发展和土地财政等因素的影响，未见成效。

2010年，580万套保障房建设计划已经超额完成，2011年，全国保障性住房和棚户区改造住房1000万套的建设计划已经展开，按照要求，各地方政府必须在10月31日前全部开工当年所有的保障性住房项目，否则主要领导将受到从约谈到行政处分乃至降级、免职的严厉处罚。我们有理由相信，未来保障房将是广大中低收入群体解决住房问题的重要途径。

世联研究认为，对于商品住宅市场而言，两个市场的建立，尤其是保障房市场和商品住宅市场的差异化发展，能够减少政府行政干预商品住宅市场的频度，中高端市场的需求主要由“看不见的手”来调节。因此，保障房力度的加大对于商品住宅市场的影响，可谓利空和利好参半。

上海：挂牌竞价出让保障房用地_多为国企接盘

徐健

1000万套的全国保障房建设任务在“军令状”签署后层层下达到各地。2月28日，上海亦为保障房供应目标立下了“军令状”：今年开工筹建保障房1500万平方米，其中经济适用住房约500万平方米，动迁安置房约800万平方米，公共租赁住房开工和筹措200万平方米。

去年以来，上海的保障房用地供应一直维持在较高水平。截至目前，保障房用地还在源源不断涌向市场。而继去年底上海成交一幅保障房用地“地王”之后，近期，单价万元的保障房用地再次现身土地交易市场，并成为市场关注的热点。

高底价或与巨额动迁安置费有关

上海土地交易市场日前发布的2011年第17号土地出让公告中，一共推出了6幅保障房用地，涉及面积共计35.27264万平方米。值得关注的是，其中2幅地块位于长宁区和闸北区——长宁区新泾镇338街坊和闸北区321街坊凯林特地块(部分)(下称“闸北321地块”)，属于近年来保障房供地中少见的“优质”地段。

公开信息显示，闸北321地块东至大华阳城，南至阳城路，西至沪太支路，北至上海市第二市政工程有限公司第四分公司，规划用途为配套商品住房。根据其3.9716亿元的挂牌起始价和3.9716万平方米的建筑面积粗略估算，其楼面地价高达10000元/平方米。

去年7月21日，中星集团与北方城投联合曾以15.79亿元的底价竞得中环线附近的闸北区456街坊地块(住宅用地)，成交楼板价在12002元/平方米。也就是说，闸北321地块的起始楼面地价水平已经与去年年中周边住宅用地的水平相近。

“动迁配套房针对的是动迁人群，这个价格对市场并不会产生影响，可能是和动迁安置费用有关。”中国房产信息集团高级分析师付琦向《第一财经日报》记者指出，在闸北区，如苏河湾等不少地方的动迁成本都较高，若未来作为原区动迁配套安置，有关部门可能会考虑到动迁成本。

但由于市场中鲜少出现如此高价的保障房用地，不少人士对于未来拿地开发商的利润率亦表示担忧。

“以前的动迁配套房，都是政府给开发商固定利润，一般是3%~5%，其他成本全由政府出。但现在涉及到土地出让，我还没买标书，不知道里面究竟是怎么样规定的。”一位开发商代表昨日在接受本报记者采访时指出，目前的操作可能是，项目建成后，政府按市场价格的70%回购。“以前碰到的是商品住宅用地，搭一块限价房用来作人才公寓或者回迁，是按市场价格的70%回购。”

根据上述开发商的说法，假设按区域内大华阳城二手房约22000元/平方米的网络挂牌价参考，70%的市场价则为约15400元/平方米，而开发商若以底价获得闸北区321地块，有效控制建筑成本，粗略估算，拿地开发商所能获得的利润，或也将和此前动迁配套房的开发模式所获得利润相仿。

记者致电土地交易市场进行咨询，接线工作人员表示，最终开发模式将会在出让合同中约定，而具体内容可能会视情况而定。

先规划后出让?

或许是利润率不高，虽然从2010年年中上海已开始尝试用挂牌竞价方式出让保障房用地，但一直以来，保障性住房用地的接盘者多以国有企业为主。

2010年12月24日，上海也曾挂牌出让一幅闸北区高价动迁安置房用地——闸北区339街坊北上海物流8号地块(下称“上海物流8号地块”)。该地块的底价为270095万元，起始楼板价为10075元/平方米，最终由上海创辉企业管理有限公司以底价竞得，成为当时上海保障房的“地王”。

公开资料显示，上海创辉企业管理有限公司成立于2008年，注册资本3亿元，由闸北区国资委旗下的市北集团持有其100%股权。

记者发现，早在地块开标之前的2010年11月9日，上海环境热线上已悄然出现了一份名为《闸北区339街坊北上海8号地块配套商品房环境影响评价第二次公示公告》的文件。其中显示，中船第九设计研究院工程有限公司受上海创辉企业管理有限公司委托开展对该公司闸北区339街坊北上海8号地块配套商品房项目的环境影响评价。主要内容是：项目拟建设住宅、幼儿园和小学，规划总用地10.46万平方米，总建筑面积36.94万平方米。似乎上海物流8号地块在尚未开标前，准买家已经开始进入规划报批的流程。

而且上海物流8号地块并非孤例。记者在上海环境热线官方网站上还发现了一份名为《长宁区338街坊保障性住房项目环境影响评价公示》的公告。

对比此公告和今年土地出让17号公告中长宁区新泾镇338街坊地块可以看出，其四至相仿，与此同时，两则公告中涉及的土地面积差也仅有百余平方米。长宁区338街坊环评公示内容中显示，东华大学受上海新长宁(集团)有限公司委托，开展对“长宁区338街坊保障性住房项目”环境影响评价。

值得一提的是，土地交易市场信息显示，长宁区新泾镇338街坊地块规划用途为“公共租赁房，配套商品住房”。这是记者首次在土地交易市场看到公共租赁房地块公开出让的信息，上海要求开工和筹措的200万平方米公共租赁住房的计划已经开始提上日程。

若上述两个“长宁区338街坊”为同一个项目，从环评公示来看，项目将新建12栋12~13层小高层居民住宅和一栋3层的配套公建用楼;房型采用50平方米一室一厅，65平方米二室一厅以及75平方米三室一厅，其中主要以65平方米二室一厅房型为主。基地靠近协和路一侧新建2栋一层的沿街商铺，商业等各服务配套用房内均不设餐饮业。其小户型十分符合公共租赁住房设计。