牛刀：一线城市房价跌去30%才会结束观望

新华社好着急，连连发表文章，号召市场尽快打破观望心态，高房价没有前景；地方政府也要尽快跳出土地财政的怪圈，工作和思维都要改变，尽快适应经济的调整。

心情是好的，但是，和市场的规律是相违背的。目前的市场处在冰冻期，中央政府想尽可能的实行经济软者陆，在房价上不涨不跌坚持三年，在政府完成交接后，在保障房能够满足1亿人居住后，房价自然理性回归，实现软者陆。不过，从目前的国际国内经济趋势看，这有点一腔情愿。

全球资产价格的走势，与美元的政策变化正相关。目前美联储正在执行QE2，什么时候开始执行QE3？是不是执行QE3是谁也说不准的？因为首先关系到美国总统的连任，其次，关系到美元在这一世纪的霸权地位是否牢固的问题。这和中国政府考虑经济只顾眼前完全不同，美元要对全球经济进行新的战略布局，因此，结束QE2不再执行QE3将意味着全球资产泡沫都会破灭，中国房价泡沫自然难逃厄运。

但是，美联储显然不急于停下弱势美元政策。目前，全球非美货币一片叫苦不迭，只有美元自得其乐。所以，美元没有停止QE2的任何意愿。在此情况下，中国房价泡沫不可能被刺破。中国经济将在泡沫中裸泳，全球都在看笑话，美元自然也在看笑话。一个昏聩的民族，浸淫在泡沫中，道德崩溃，人伦混乱，经济失衡，通胀不止，你还怎么发展？

所以，新华社很急，才抛出一篇一篇雄文，号召市场打破观望。但是，这个观望情绪是打不破的。首先是中央政府没有打破市场观望情绪的动力，打一个简单的比方，银监会最近把房贷压力测试从房价下跌30%直接调到50%，就是准备房价下降50%的，但是，在个别高官的过问下，银监会赶紧表态，表明压力测试不代表房价趋势。既然不代表房价，你何苦劳民伤财，搞这个测试干什么？吃饱了撑的吗？

真正的打破市场观望，不在乎怎么说，而在乎怎么做。市场相信事实，不相信一而再再而三的谎言。这个事实就是，房价究竟降多少？一线城市没有一个降30%的事实，就不可能打破观望。整个中国经济在这种胶着中，错失全球经济转型的良机，也很难实现经济的软者陆，最后，哐当一声，硬者陆，白干20年。

显然，目前的政策手段和工具，还没有到用完的时候。日本政府在当年最后也是被逼得没有办法，只得下狠心，下令停止给房地产所有贷款。这就是日本《土地融资限令》出台的背景。很难说，中国会不会走到这一步。目前决策层面，可能首先从别墅市场着手，限制对外资购买别墅；其次，对高端公寓限制贷款。从上海汤臣一品降价抛盘，已经显现这种迹象。那么，北京上海深圳广州高端豪宅将率先降价30%。

不这样做，市场的观望情绪不可能被打破，那么，将会持续三年甚至五年。这三年到五年，中国住宅隐性降价将会突破20%，一直到社会保障住宅能切实起到保障作用为止。所谓隐性降价，就是政府在遏制房价上涨的同时，进行货币的贬值，每年贬值大约7%，神不知鬼不觉让住宅资产贬值20%后再说。否则，房价再上涨，每年政府要支出大约6万亿的货币的成本，社会成本和政治成本比货币成本更高。没有哪个政府会这么傻。

僵持和观望不是办法，但是，也是没有办法的办法 。三四线城市的房价泡沫正在大面积衍生。三四线城市和一二线城市一个最大的不同，就是租赁市场枯竭，大量的住宅将无法出租，没有退路。那时，烂尾楼将比当年沿海房价泡沫时更不可收拾。

延伸阅读：未来两年60%上市房企要退出

房地产上市公司受到土地供应问题的困扰，已经越来越严重。没有土地，对上市房企来说，等于无源之水无本之木，利润来源沽竭。用过高的代价去抢土地的时代已经一去不复返，所谓城市化只是未来一个泡影。日本人在泡沫破灭以后，再也不提城市化，就是这个原因。中国也一样。

上海深圳等地大量的房地产上市公司正在退出房地产业务，正在朝其他资源转型，有的去内地买矿，有的涉足金融。所有向我咨询的房企老板，我告诉他们实情：

一从矿藏资源来说，价格在国际市场能够暴涨的只有锗锌锑钒钛五朵金花，锆钽等储量太小不足以支撑大型上市公司。然而，这五朵金花已经潜伏了许多上市公司，竞争态势已经展开，而且，国家正在开展战略收储，未来很大程度会限制开采，但是，在国际市场的前景至少有十年。

二是农产品来说，除了稻米和羊绒在国际市场还有三到五倍的涨幅，其他的乳制品、番茄酱这些和传统的糖、大豆、玉米、棉花等等正常年份的涨幅不会超过30%，遇灾年是个例外。所以，上市公司涉足农产品很难有五到十年的稳定业绩增长。

其他的科技产业、制造业不太适合房地产上市公司，人才、团队都不适应。转向金融产业是个明智的选择。金地集团上海公司总裁转向房地产信托，是抢占了先机，未来的私募股权市场还有广阔的空间，金融市场的未来会放开，可能对中国经济未来发展产生历史性的影响，也将产生几十倍于现在的巨大市场。印度放开金融市场的6年就是明证。

日前，鼎立股份以4000万元的价格，收购浙江中电设备股份有限公司持有的广西有色金属集团岑溪稀土开发有限公司10%的股权。这是鼎立股份继今年1月收购江苏清拖农业装备有限公司51%的国有股权后，在房地产领域外进行的又一次收购行动。这些收购活动将在房地产上市公司全面展开，只有朝这些方面转型，才是上市房企唯一正确的房的方向。

央企涉足房地产的许多上市公司尽管没有全面转型，但是，正在办理产权交接和资产重组。就连老牌的最早16家房地产上市公司之一的ST中房，也在重组，未来的主营业务至今没有确定，如果转型也是一个方向。

央企退出，非央企的房地产上市公司，在中国A股市场还有100余家，初步预计，未来两年，将有60余家将全面转型。这个信号传达给市场，将促使围绕房地产的服务业、建材业、广告业和传媒产业的全面转型。大趋势所为，不可逆转。

根据飞乐股份2月份公告，公司将转让旗下亏损企业上海飞乐房地产开发经营有限公司100%的股权，转让价定为1.58亿元。其中还包括应归还给飞乐股份的债权1.41亿元，出让价不低于评估值。这已是公司4个月以来第二次出售其房地产业务。去年10月，飞乐股份便开始逐步退出房地产行业，将拥有的两地块以1.23亿元的价格转让。公司当时表示，处置两地块可降低公司的财务成本，改善资金状况。

很多类似于雅戈尔、海尔等制造业的上市公司，将要退出房地产，回归本行。被房地产扭曲的产业结构，将回归常态。市场行为，对中国经济结构的调整未尝不是一件好事。